Preise verankern sich weiterhin auf hohem Niveau

Laut dem Marktbericht für das erste Halbjahr 2023 von Savills Vietnam stieg das Angebot an neuen Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt im Vergleich zum Vorquartal um 76 % und im Vergleich zum Vorjahr um 125 % auf 3.596 Einheiten. Davon wurden 20.412 Einheiten auf dem Primärmarkt verkauft, was einem Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorquartal und 14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Im Gegensatz dazu gab es auf dem Markt für Villen und Reihenhäuser im Quartal keine neuen Projekte. Das gesamte neue Angebot bestand aus 126 Einheiten bestehender Projekte, was einem Anstieg von 334 % gegenüber dem Vorquartal, jedoch einem Rückgang von -14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Primärangebot bestand aus 797 Einheiten aus 14 Projekten, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorquartal, jedoch ein Rückgang von -20 % gegenüber dem Vorjahr.

Im zweiten Quartal 2023 erreichte der durchschnittliche Erstverkaufspreis von Wohnungen auf dem Hanoi-Markt 53 Millionen VND/ ^m2 , ein Anstieg von 1 % gegenüber dem Vorquartal und 17 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Preis ist 18 Quartale in Folge gestiegen und liegt 73 % höher als im ersten Quartal 2019. Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, kommentierte: „Aufgrund der hohen Grundstückspreise und Baukosten.“ Darüber hinaus führt die Notwendigkeit, in die Verbesserung der Produktqualität und der umgebenden Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen sowie in interne Projekte zu investieren, dazu, dass die Preise auf dem Primärmarkt oder bei neu gestarteten Projekten immer höher sind als das allgemeine Marktniveau der zum Verkauf stehenden Wohnungen.

Frau Hoang Thanh Nhan aus dem Bezirk Cau Giay sagte: „Meine Familie möchte eine Wohnung kaufen, in der unsere Kinder getrennt leben können, aber der Preis in der Innenstadt ist zu hoch, während die Preise für Projekte in den Vororten immer noch hoch sind.“ Wir haben uns 6–7 Projekte angesehen, uns aber noch nicht entschieden, denn wenn wir kaufen, müssen wir mehr Geld von der Bank leihen. Obwohl unser Einkommen nicht hoch ist, bereitet uns derzeit der Druck der Zinszahlungen die größte Sorge.

Unterdessen wurden die Preise für Villen und Stadthäuser im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zu den Vorquartalen nach unten angepasst. Bei Townhouse-Produkten gab es keine Preissenkung. Insbesondere sanken die Preise für Erstvillen im Vierteljahr um 10 % auf 100 Millionen VND/ ^m2 unverkauftes Land im Bezirk Me Linh, zusammen mit einem zusätzlichen Erstangebot, was zu einem Überangebot führte, während die Kundennachfrage nicht wirklich zunahm. Die Ladenpreise sanken vierteljährlich um 7 %. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise in angrenzenden Gebieten im Quartal um 4 % und erreichten 173 Millionen VND/ ^m2 .

Frau Do Thu Hang kommentierte die uneinheitliche Entwicklung der Preise für Flachbauten und Wohnungen wie folgt: „Der Preisrückgang auf dem Markt für Villen und Reihenhäuser ist auf die Einführung von Projekten fernab des Zentrums zu angemessenen Preisen zurückzuführen, was zu einem Rückgang des Marktniveaus führt. Tatsächlich sind die Preise für Flachbauten nach wie vor hoch, insbesondere in den Gebieten an den Ringstraßen 2 und 3 von Hanoi sowie in bebauten Gebieten mit Plänen für soziale Infrastruktur, stabiler Verkehrsinfrastruktur und hoher Bevölkerungsdichte.“

Das Einkommenswachstum bleibt mit dem Preiswachstum „erweitert“

Aufgrund der positiven Nettozuwanderung, des Bevölkerungswachstums und der hohen Urbanisierungsraten bleibt die Nachfrage nach Wohnraum langfristig hoch. Darüber hinaus wird prognostiziert, dass es in Hanoi zwischen 2023 und 2025 157.000 mehr Haushalte geben wird. Das künftige Angebot umfasst jedoch voraussichtlich nur 59.000 Wohnungen aller Art, 9.000 niedrige Wohnhäuser und 18.700 Sozialwohnungen, die zum Verkauf freigegeben werden sollen. Es fehlen 70.300 Wohnungen.

Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum stellt sich die Frage, ob sich die Menschen mit durchschnittlichem Einkommen ein Eigenheim in Hanoi leisten können. Ein Bericht von Savills Vietnam wies auch darauf hin, dass Hanoi im Jahr 2023 ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 150 Millionen VND/Person/Jahr anstrebt. Im Vergleich zu 2019 beträgt die durchschnittliche Einkommenswachstumsrate 6 %/Jahr. Die Wachstumsrate der Wohnungspreise beträgt zwischen 2019 und der ersten Hälfte des Jahres 2023 13 % pro Jahr.

Frau Hang kommentierte: „Es ist offensichtlich, dass das Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens in Hanoi geringer ist als das Wachstum der Wohnungspreise. Dies zeigt, dass die Menschen länger brauchen, um ein Eigenheim zu erwerben, wenn diese Kluft weiter wächst. Wenn sich diese beiden Zahlen nicht annähern, wird es für die Menschen in Hanoi und aus anderen Provinzen, die für ihre Arbeit oder ihre Kinder ein Eigenheim in Hanoi erwerben möchten, schwieriger und schwieriger. Ganz zu schweigen von niedrigen Wohnimmobilien: Bei hohen Preisen werden Käufer auch die Angemessenheit des Preises und dessen Verhältnis zum tatsächlichen Wert des Produkts berücksichtigen. Dadurch wird der Entscheidungsprozess der Käufer langsamer und langwieriger.“

Auf dem Markt für Villen und Stadthäuser ziehen jedoch Produkte mit angemessenen Preisen und gut geplanten Projekten immer noch Käufer an. Dies spiegelt sich in der Tatsache wider, dass sich die vierteljährlichen Transaktionen im Segment niedriger Gebäude in Hanoi nach einem trüben ersten Quartal tendenziell verbessert haben. Es wurden 106 Einheiten verkauft, ein Anstieg von 20 % gegenüber dem Vorquartal.

Dies ist eines der positiven Zeichen, die Ende des zweiten Quartals 2023 verzeichnet wurden, als der Markt niedrige Bauprojekte mit Preisen von rund 10 Milliarden VND pro Einheit umfasste. Laut Aufzeichnungen aus Hanoi im zweiten Quartal 2023 machten Projekte mit Primärpreisen unter 10 Milliarden VND 39 % der Transaktionen aus, Wohnungen zwischen 10 und 20 Milliarden VND 28 % und Wohnungen über 30 Milliarden VND nur 13 %. Die Daten zeigen: Je günstiger der Produktpreis, desto besser die Verkaufsquote“, kommentierte Frau Hang.

Herr Dinh Van Troi, Vertriebsleiter von Dai Phong Construction Investment – ​​Real Estate Joint Stock Company, sagte: „Das Primärangebot ist begrenzt, aber der Vorteil für Eigenheimkäufer auf dem heutigen Markt in Hanoi besteht darin, dass sie sich für den Sekundärmarkt entscheiden können – mit vielen Produkten, die im Voraus entwickelt wurden, rechtlich abgesichert sind und zu günstigeren Preisen angeboten werden.“

Unter den gegenwärtigen Bedingungen sind die Preise auf dem Sekundärmarkt immer noch wettbewerbsfähig gegenüber den Preisen auf dem Primärmarkt. Laut Savills Vietnam werden im zweiten Quartal 2023 die Preise für Produkte mit niedriger Bauhöhe im Sekundärmarkt typischerweise um 20 % niedriger sein als für Primärmärkte. Auf dem Primärmarkt gibt es nicht viel Auswahl, während auf dem Sekundärmarkt preislich mehr Auswahl besteht. Das Produkt ist zwar nicht mehr neu, kann aber im Gegenzug vom Käufer sofort einsatzbereit sein oder verwendet werden.

Insbesondere hat Hanoi in jüngster Zeit die Auszahlung öffentlicher Investitionen gefördert. Dies ist ein günstiger Faktor zur Förderung der wirtschaftlichen Aktivitäten Hanois im Allgemeinen und anderer Aktivitäten, insbesondere des Immobiliengeschäfts. Mit dem Bau der Ringstraße 4 wurde gerade erst begonnen. Man geht davon aus, dass dies die Entwicklung in Vororten wie Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong und Thanh Oai fördern wird. Wenn die Ringstraße 4 im Jahr 2027 für den Verkehr freigegeben wird, wird das Wohnungsangebot in den Gebieten rund um die Ringstraße 4 voraussichtlich im Vergleich zum heutigen Stand zunehmen.