Das baldige Inkrafttreten des Gesetzes über das Immobiliengeschäft und des Wohnungsgesetzes wird einen hohen Druck bei der Fertigstellung detaillierter Leitfäden erzeugen, um die erforderliche Qualität und den erforderlichen Fortschritt sicherzustellen. (Foto: Hai An)

Konzentrieren Sie sich auf das Ausfüllen und Ausstellen von Dokumenten zur Umsetzung des Wohnungsgesetzes.

In den letzten sechs Monaten des Jahres 2024 wird sich das Bauministerium darauf konzentrieren, detaillierte Vorschriften und Anweisungen für die Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 fertigzustellen, der Regierung und dem Premierminister zur Verkündung vorzulegen und unter seiner Autorität zu verkünden, um Qualität und Fortschritt sicherzustellen und ein gleichzeitiges Inkrafttreten mit dem Gesetz zu gewährleisten.

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 hat das Bauministerium das Programm zur Ausarbeitung von Rechtsdokumenten und Projekten im Jahr 2024 herausgegeben und umgesetzt und berät bei der Herausgabe von Dokumenten und Projekten der Regierung und des Premierministers.

Insbesondere im Bereich des Wohnungs- und Immobilienmarktes hat das Bauministerium die Regierung beraten, und die Regierung hat der Nationalversammlung den Gesetzesentwurf zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Bodengesetzes Nr. 31/2024/QH15, des Wohnungsgesetzes Nr. 27/2023/QH15, des Immobiliengeschäftsgesetzes Nr. 29/2023/QH15 und des Gesetzes über Kreditinstitute Nr. 32/2024/QH15 zur Genehmigung vorgelegt, mit dem Inhalt, das Inkrafttreten dieser Gesetze ab dem 1. August 2024 zu ändern und zu ergänzen. Insbesondere das Wohnungsgesetz und das Immobiliengeschäftsgesetz spielen eine sehr wichtige Rolle und betreffen viele Einheiten im Leben.

Eine frühzeitige Umsetzung dieser Gesetze wird viele Vorteile mit sich bringen, beispielsweise die Schaffung eines Angebots an Sozialwohnungen und Gewerbewohnungen, die Lösung von Wohnungsproblemen für Streitkräfte, die Renovierung alter Wohnungen usw.

Das baldige Inkrafttreten des Gesetzes über Immobiliengeschäfte und des Wohnungsgesetzes wird jedoch auch einen hohen Druck bei der Fertigstellung detaillierter Leitfäden erzeugen, um die erforderliche Qualität und den erforderlichen Fortschritt sicherzustellen.

Um die oben genannten Aufgaben umzusetzen, hat das Bauministerium der Regierung und dem Premierminister in den ersten sechs Monaten dieses Jahres fünf Dekrete und eine Entscheidung zur Prüfung vorgelegt, in denen die Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 detailliert beschrieben wird. Alle Verordnungsentwürfe wurden von den Regierungsmitgliedern konsultiert. Anschließend prüfte das Bauministerium die Stellungnahmen, erhielt sie und erläuterte sie, um die Verordnungsentwürfe fertigzustellen, und erstattete der Regierung Bericht zur Prüfung und Verkündung.

Darüber hinaus arbeitet das Ministerium weiterhin an der Fertigstellung des Rundschreibenentwurfs, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsgesetzes detailliert beschrieben werden, sowie an dem Rundschreibenentwurf, der das Rahmenprogramm für die Ausbildung und Wissensförderung in der Immobilienmaklerpraxis und im Immobilienhandelsmanagement leitet.

Von nun an bis zum Jahresende wird das Bauministerium die Umsetzung der im Programm zur Ausarbeitung von Rechtsdokumenten und Projekten des Bauministeriums im Jahr 2024 zugewiesenen Aufgaben gemäß dem erforderlichen Zeitplan weiter vorantreiben.

Minister Nguyen Thanh Nghi betonte insbesondere die vorrangige Aufgabe, detaillierte Vorschriften und Anweisungen für die Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 fertigzustellen, der Regierung und dem Premierminister zur Verkündung vorzulegen und unter seiner Autorität zu verkünden, um Qualität und Fortschritt sicherzustellen und ein gleichzeitiges Inkrafttreten mit dem Gesetz zu gewährleisten.

Darüber hinaus ist das Bauministerium auch dafür verantwortlich, die Umsetzung von Erlassen, Entscheidungen und Rundschreiben zu überwachen, in denen die Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 detailliert beschrieben und geregelt wird, nachdem diese Dokumente veröffentlicht wurden.

Was die Kommunen betrifft, forderte Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement, die Volkskomitees und Volksräte der Provinzen und Städte auf, im Rahmen ihrer Zuständigkeiten Dokumente zu prüfen und herauszugeben, die die Umsetzung des Wohnungsgesetzes im Juli 2024 regeln. Dies wird dazu beitragen, das System der Rechtsdokumente zum Thema Wohnungswesen von der zentralen bis zur lokalen Ebene zu synchronisieren. Darüber hinaus müssen sich die Gemeinden auch mit den Einheiten des Bauministeriums abstimmen, um die Verbreitung der Wohnungsgesetze unter Organisationen, Menschen und Unternehmen zu verbessern.

Preise für Luxuswohnungen und Grundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt haben sich nach 8 Jahren verdoppelt

Am 12. Juli erklärte Herr Huynh Thanh Khiet, stellvertretender Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, bei der thematischen Aufsichtssitzung der Nationalversammlung im Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt zum Thema „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis 2023“, dass das Wirtschaftswachstum im Zeitraum 2015 bis 2019 Möglichkeiten für die Entwicklung des Immobilienmarkts geschaffen und in- und ausländische Investoren angezogen habe.

Neben dem Boom bei Immobilienprojekten mangelt es auf dem Markt derzeit an bezahlbarem Wohnraum, was zu hohen Immobilienpreisen führt. Im Zeitraum 2020–2022 waren die Geschäftsaktivitäten im Immobilienbereich stark von der Covid-19-Epidemie betroffen. Bis Ende 2023 wird der Markt positive Signale aufweisen.

Laut Herrn Khiet ist der Beitrag der Immobiliengeschäftsaktivitäten zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) von Ho-Chi-Minh-Stadt seit 2015 zurückgegangen. Im Jahr 2015 trug das Immobiliengeschäft 4,73 % zum BIP bei, bis 2019 sank dieser Anteil auf 4,27 % und bis 2023 werden es nur noch 3,56 % sein.

In Bezug auf die Entwicklung der Marktpreise erklärte der stellvertretende Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die Wohnungspreise im Zeitraum 2015–2023 im Schnitt um 15–20 % pro Jahr gestiegen seien.

Während der Verkaufspreis für erschwingliche Wohnungen im Jahr 2015 zwischen 25 und 35 Millionen VND/m² schwankte, stieg er bis 2023 auf 40 bis 60 Millionen VND/m². Die Preise für Wohnungen der mittleren Preisklasse stiegen von 35–50 Millionen VND/m² auf 50–70 Millionen VND/m². Den stärksten Anstieg verzeichnete das Segment der Luxuswohnungen, von 50 Millionen/m² auf 70–100 Millionen/m².

Statistiken zeigen, dass die Wohnungspreise im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2023 zwischen 80 und 200 Millionen VND/m2 liegen werden. Die Wohnungspreise in den Vororten liegen zwischen 30 und 60 Millionen/m2.

Ähnlich wie bei Luxuswohnungen sind auch die Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt „schwindelerregend“ gestiegen, von 50–150 Millionen VND/m2 im Jahr 2015 auf 100–300 Millionen VND/m2 im Jahr 2023.

Bei Reihenhäusern ist der Preisanstieg im Zeitraum 2015-2023 geringer als bei Wohnungen, nämlich 10-15 %/Jahr.

Herr Huynh Thanh Khiet stellte fest, dass das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten Jahren immer noch knapp war und nicht den Bedürfnissen der Bevölkerung entsprach. Derzeit sind jedes Jahr 200.000 Menschen mehr auf den Kauf einer Wohnung angewiesen. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise weiter an, vor allem im mittleren und oberen Preissegment. Dies führt zu niedrigen Einkommen und einem zunehmend schwierigeren Zugang zu Wohnraum für Arbeitnehmer.

Streichung von 12 Projekten aus der Liste der Auktionen für Landnutzungsrechte

Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa hat gerade eine Entscheidung zur Anpassung, Entfernung und Ergänzung der Liste der Auktionsprojekte für Landnutzungsrechte im Jahr 2024 erlassen.

Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa hat 168 Projekte (MB) hinzugefügt, nachdem 12 Projekte aus dem Auktionsplan für Landnutzungsrechte im Jahr 2024 entfernt wurden. (Illustrationsfoto – Quelle: Construction Newspaper)

Dementsprechend wird das Auktionsgebiet entsprechend dem genehmigten Planungsbereich angepasst und gemäß der Richtlinie des Volkskomitees der Provinz für 14 Projekte in eine Umsiedlungsregelung überführt: Wohn- und Umsiedlungsgebiet Yen Trach, Bezirk Quang Chau, Stadt Sam Son; Die technische Infrastruktur des neuen Wohngebiets Trung Chinh, Bezirk Hai Hoa, und die technische Infrastruktur der Wohngebiete Dong Tien und Phu Minh, Bezirk Binh Minh, Stadt Nghi Son usw. gehören zu 8 Einheiten. Einschließlich: Thanh Hoa Land Fund Development Center, Stadt Sam Son, Stadt Nghi Son und Bezirke: Thieu Hoa, Quang Xuong, Nhu Thanh, Nga Son, Nong Cong.

Eliminierung von 12 Projekten (MBQH) mit einer Fläche von 34,7 Hektar (geschätzter Umsatz 162,5 Milliarden VND), darunter: Land mit gewerblicher Landfunktion in MBQH des Umsiedlungsgebiets Xuan Phuong 3 (Gebiet 1) im Bezirk Quang Chau; Wohn- und Umsiedlungsgebiete von Dong Nhe, Dong Binh, Dong Ao, Gemeinde Quang Minh, Stadt Sam Son; MBQH Nr. 2742 vom 13. August 2020 – Umsiedlung von Toan Tan (Umsiedlungs- und Landnutzungspunkt des Wohngebiets Toan Tan, Stadt Rung Thong, Bezirk Dong Son) und Umsiedlungsgebiet der Hauptstraße der Stadt Rung Thong (OM15-OM16) (Umsiedlung von Toan Tan), Bezirk Dong Son.

Darüber hinaus gibt es im Bezirk Nhu Thanh fünf Projekte und in den Bezirken Ha Trung, Thieu Hoa und Nga Son jeweils ein Projekt. Grund: Projektverdoppelung und fehlende Sicherstellung der Fertigstellungszeit für die Räumung des Geländes, der Infrastrukturinvestitionen und anderer Bedingungen für die Auktion im Jahr 2024.

Bei Hinzurechnung von 168 Projekten beträgt die geplante Grundstücksfläche 455,61 ha, die Auktionsfläche 235,23 ha und der erwartete Erlös beträgt knapp 4.600 Milliarden VND (nach Abzug der Baufeldräumung und des Erlöses aus Investitionen in die technische Infrastruktur von über 2.600 Milliarden VND). Davon gibt es in der Stadt Thanh Hoa 17 Projekte, darunter: Gewerbegebiet mit dem Symbol TM2 gemäß dem Bebauungsplan im Maßstab 1/2000 für das Stadtgebiet südlich der Stadt Thanh Hoa; Technische Infrastruktur des Wohngebiets, Umsiedlung von Haushalten außerhalb des linken Deichs des Ma-Flusses, Bezirk Tao Xuyen, Stadt Thanh Hoa (MBQH Nr. 17500/QD-UBND vom 7. Oktober 2016); Wohngebiet für Hochwasseropfer im Bezirk Thieu Duong, Stadt Thanh Hoa (MBQH Nr. 8535/UBND – QLDT vom 21. September 2015); Technische Infrastruktur des Wohngebiets, Umsiedlung der Gemeinde Hoang Dai (MBQH Nr. 3483/QD – UBND vom 20. Mai 2021); Wohngrundstück in der Lo Chum Street, Truong Thi Ward (MBQH 7404/QD-UBND vom 24. Juli 2017); Eingestreuter Landfonds im Bezirk Dong Hai (MBQH 11187/QD-UBND vom 2. November 2022, angepasst von MBQH Nr. 1792 vom 21. Februar 2022) … und einigen Bezirken von Hoang Hoa, Nong Cong, Trieu Son, Ha Trung, Tho Xuan.

Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa fordert die zuständigen Einheiten auf, die Festlegung von Anfangspreisen für Auktionen von Landnutzungsrechten zu organisieren, um gesetzliche Regelungen sicherzustellen, die nahe an den Marktpreisen liegen, um Auktionsteilnehmer anzuziehen und Auktionen effektiv zu organisieren und so dem Staatshaushalt die höchsten Einnahmen zu bescheren. Wählen Sie Projekte (Standorte) aus, die alle gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen, die Fähigkeit besitzen, erfolgreich zu bieten, und die über eine geeignete Projektgröße verfügen, um sich zunächst auf die Durchführung der Auktion zu konzentrieren.

Die Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte im Rahmen der Verwaltung genau überwachen, um die Einhaltung der Gesetze, Öffentlichkeit und Transparenz sicherzustellen; Verstöße gegen gesetzliche Vorschriften bei Grundstücksversteigerungen umgehend zu erkennen und strikt zu ahnden, sowie Handlungen zu verhindern, die Auktionen ausnutzen, um den Markt zu stören und Gewinne zu erzielen. Wählen Sie Auktionsorganisatoren mit ausreichender Erfahrung und Kapazität aus und stellen Sie sicher, dass die Auktion streng, öffentlich, transparent und in Übereinstimmung mit den geltenden gesetzlichen Bestimmungen organisiert wird.

Bedingungen für die Gewährung von rosa Büchern für Mini-Apartments ab 1. August

Gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes 2023, gültig ab 1. August, wird Mini-Apartments ein Zertifikat (Pink Book) ausgestellt, wenn sie die Voraussetzungen erfüllen.

Artikel 57 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 regelt den Bau von mehrstöckigen Häusern mit vielen einzelnen Wohnungen (auch Mini-Apartments genannt) zum Verkauf, Mietkauf oder zur Miete.

Dementsprechend müssen Einzelpersonen, die Miniapartments (Häuser mit 2 oder mehr Stockwerken, wobei sich auf jeder Etage eine Wohnung befindet, oder 2 oder mehr Stockwerke und eine Größenordnung von 20 oder mehr Wohnungen) zum Verkauf oder zur Vermietung bauen möchten, die Bedingungen erfüllen, um ein Investor in einem Wohnungsbauprojekt zu sein.

Wohnungen, die Anspruch auf eine Bescheinigung nach dem Grundstücksgesetz (Pink Book) haben, können nach den Bestimmungen dieses Gesetzes und des Gesetzes über Immobiliengeschäfte verkauft, vermietet oder verpachtet werden.

Darüber hinaus müssen bei Investitionen in Mini-Apartments zur Miete die vom Bauminister herausgegebenen Bauvorschriften eingehalten werden. Das Gebäude muss die gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen zur Brandverhütung und -bekämpfung (PCCC) erfüllen.

Darüber hinaus müssen die vom Volkskomitee der Provinz festgelegten Bedingungen für die Verkehrswege von Feuerwehrfahrzeugen eingehalten werden, damit diese an Orten mit Miniwohnungen Löschaufgaben durchführen können.

Aus rechtlicher Sicht wurden die Vorschriften für den Bau von Mini-Apartments und die Erteilung von Zertifikaten für diese Gebäudeart überarbeitet und verschärft.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), schätzte, dass die Regelung, dass Mini-Apartments im Wohnungsbaugesetz von 2023 ein sogenanntes „Pink Book“ erhalten, sich positiv auf die Psyche vieler Menschen auswirken wird, die Apartments mit dem Wunsch nutzen, dass ihr Eigentum gesetzlich anerkannt wird.

Laut Herrn Toan hat die Regelung, dass Privatpersonen, die Miniapartments bauen wollen, die Voraussetzungen für Investoren in Wohnungsbauprojekte erfüllen müssen, die Verwaltung dieser Art von Investitionen, wie etwa dem Bau von Gewerbeapartments, verschärft. Hinzu kommen Anforderungen an die Brandverhütung und Brandbekämpfung, die bisherige Defizite beheben.

Allerdings sei laut Herrn Toan eine strenge Kontrolle durch die Aufsichtsbehörden erforderlich. Denn wenn es nicht gut gemanagt wird, kann es zur Entstehung einer ersten Welle von Mini-Apartments kommen und zu Verzerrungen auf dem Markt für diese Art von Immobilien führen.

Vorläufigen Statistiken zufolge gibt es im Land derzeit etwa 10.000 Mini-Apartments, die sich hauptsächlich auf Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt konzentrieren.