Kleine Häuser sind auf dem Vormarsch, große Grundstücke sind ein Problem

Das am 28. November verabschiedete Gesetz über Immobiliengeschäfte (geändert) sieht vor, dass Landnutzungsrechte nicht an Personen übertragen werden können, die in Bezirken, Kreisen und Städten der Sonderklasse sowie der städtischen Gebiete der Klassen I, II und III Häuser bauen oder Grundstücke zum Verkauf aufteilen. Dieses Gesetz tritt am 1. Januar 2025 offiziell in Kraft.

Nach Ansicht von Investoren und Experten wird diese Regelung den Immobilienmarkt stark beeinflussen.

Herr Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Trading Floor, prognostiziert, dass in der kommenden Zeit kleine Häuser knapp werden, während große Häuser und Grundstücke schwer zu verkaufen sein werden.

Stadthäuser mit einer Fläche von etwa 30 m² und einem Preis von 2–3 Milliarden VND ziehen seit langem immer Kunden an, da ihre Finanzen für die Mehrheit der Menschen geeignet sind, insbesondere für diejenigen mit echtem Wohnbedarf.

„ Häuser mit einer Fläche von 30 bis 40 Quadratmetern waren schon immer rar. Jetzt, da es Vorschriften zur Verschärfung der Unterteilung gibt, werden Häuser mit etwa 30 Quadratmetern wirklich selten und bei vielen Menschen begehrt, darunter bei denen, die dort wohnen müssen, und bei Investoren “, sagte Herr Tuan.

Große Grundstücke lassen sich hingegen nur sehr schwer verkaufen, da sie, wenn sie nicht in Parzellen aufgeteilt werden, als Ganzes verkauft werden müssen. Der Gesamtpreis ist hoch, während die Zahl der finanzkräftigen Kunden gering ist.

In letzter Zeit suchen viele Investoren nach Grundstücken mit einer Fläche von mehreren hundert Quadratmetern, um sie in kleinere Parzellen aufzuteilen und an diejenigen zu verkaufen, die sie wirklich brauchen. Viele Grundbesitzer haben mit diesem Trick große Erfolge erzielt. Wenn jedoch die Verordnung zur Verschärfung der Parzellierung in Kraft tritt, wird diese Geschäftsmethode nicht mehr möglich sein.

Herr Nguyen Huu Cau, ein Immobilienmakler im Bezirk Hoang Mai ( Hanoi ), sagte, dass bei einer Verschärfung der Parzellierung das Risiko von „unverkauften“ Grundstücken bestehen könne, da große Grundstücke mit hohen finanziellen Mitteln verbunden seien. Aufgrund der hohen finanziellen Mittel und der geringen Liquidität seien nicht alle Kunden bereit, Geld für große Grundstücke auszugeben. Dieser Typ sei nur für diejenigen geeignet, die ein Geschäft wie die Eröffnung von Privatunterkünften, Resorts oder Farmstays betreiben möchten. Dieser Kundenstamm sei jedoch klein.

Mittlerweile gibt es viele Kunden, die kleine Grundstücke kaufen möchten, mit Finanzmitteln zwischen einigen hundert Millionen und zwei Milliarden. Sie möchten das Land behalten, auf positive Informationen und steigende Preise warten und dann ihre Waren verkaufen.

„ Ein 200 m2 großes Grundstück kostet etwa 8 bis 10 Milliarden VND. Wird es in kleinere Parzellen von etwa 40 m2 aufgeteilt, können Investoren leicht viele Leute ansprechen und verkaufen, da sie nur über ein Budget von etwa 3 Milliarden VND verfügen. Deshalb werden große Grundstücke leicht unverkauft bleiben. Und Investoren mit großen Grundstücken, für die noch keine Zeit für die Abtrennung der Nutzungsrechte war, werden Schwierigkeiten haben, ihr Land zu verkaufen, oder sie werden gezwungen sein, es zu einem niedrigen Preis zu verkaufen “, sagte Herr Cau.

Laut Herrn Cau liegt der Gewinn beim Kauf eines großen Grundstücksfonds und dessen anschließender Aufteilung in kleinere, zum Verkauf stehende Grundstücke zwischen 30 und 50 Prozent. Aus diesem Grund „bevorzugen“ viele Investoren diese Form der Grundstücksaufteilung.

„ Die Preise für kleine Grundstücke werden in naher Zukunft sicherlich steigen “, kommentierte Herr Cau.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan in der südlichen Region, analysierte dieses Problem und sagte voraus, dass der Landsektor mit Schwierigkeiten konfrontiert sein werde, wenn dieses Gesetz offiziell in Kraft tritt.

Herr Tuan erklärte, dass derzeit 90 % der Grundstückstransaktionen auf dem Markt auf kostenlose Parzellierungsprodukte von Einzelpersonen und kleinen Immobilienunternehmen zurückzuführen seien, die Modelle zur Selbstparzellierung von Grundstücken entwickeln.

Laut Herrn Tuan ist es für Privatpersonen immer einfacher, eine Grundstücksaufteilung zu beantragen, als für Unternehmen, Projekte umzusetzen und Lizenzen zu beantragen. Da diese Art von Grundstücken unterschiedliche Preise und kleine Flächen hat, lässt sie sich leicht liquidieren. Bei Investoren, die große Grundstücke kaufen und aufteilen, ist dies sehr beliebt, da der Kauf und Verkauf kostenlos ist und nur wenige formelle Projekte erforderlich sind.

Herr Tuan sagte, dass die Verschärfung der Parzellierung auch dazu führen werde, dass diese Art von Grundstücken aufgrund des knappen und eingeschränkten Angebots Schwierigkeiten bekommen werde. Auch Käufer würden aufgrund des knappen Angebots Schwierigkeiten haben, Zugang zu diesen Grundstücken zu erhalten.

Diese Person prognostiziert, dass Investoren mit großen Grundstücken gezwungen sein könnten, zu „Rabattpreisen“ zu verkaufen. Die Quelle der Rabattpreise werden Investoren sein, die Land mit der Absicht besitzen, es in Parzellen aufzuteilen, um Gewinn zu erzielen. Bei geringer Liquidität sind Landbesitzer gezwungen, die Preise zu senken.

Aufgrund ihres hohen Wertes wird es für großflächige Landprodukte jedoch schwierig sein, Abnehmer zu finden, und Käufer könnten in der Lage sein, die Preise der Landbesitzer zu drücken. Die geringere Liquidität von Land wird den Markt im Kontext der anhaltenden Rezession zusätzlich erschweren.

Chau Anh