Kann das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken den Immobilienmarkt kontrollieren?

Laut dem neuen Gesetzentwurf, der von der Nationalversammlung verabschiedet wurde, werden die drei Gesetze zum Immobilienmarkt – das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 – am 1. August 2024 in Kraft treten. Das sind fünf Monate früher als der zuvor beschlossene 1. Januar 2025. Man geht davon aus, dass dies eine „Unterstützung“ für die baldige Stabilisierung und Entwicklung des Immobilienmarktes darstellt.

Dementsprechend verbietet das Immobiliengesetz von 2023 die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in Bezirken, Distrikten und Städten der Sonderklasse I, II und III. Die neue Regelung erlaubt somit die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in insgesamt 105 Städten und Gemeinden des Landes nicht; das sind 81 mehr als die aktuelle Regelung. Diese Regelung gilt nur für Immobilienprojekte, nicht für private oder private Grundstücke, die zum Zwecke der Schenkung, Vererbung oder Übertragung in Parzellen aufgeteilt werden müssen.

Das Immobiliengesetz von 2023 verbietet die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in Bezirken, Distrikten und Städten der Sonderklasse I, II und III. Foto: Le Toan

Um das Bodengesetz von 2024 in die Praxis umzusetzen, erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh- Stadt am 31. Oktober einen Beschluss zur Landaufteilung (Beschluss 100). Dieser erlaubt Haushalten und Einzelpersonen mit Land, das die Bedingungen erfüllt, die Aufteilung ihres Landes. Um das Gesetz über das Immobiliengeschäft umzusetzen, erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt außerdem den Beschluss Nr. 83. Dieser verbietet Immobilienprojekten, deren Infrastrukturinvestitionen abgeschlossen sind, die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken.

Dementsprechend beschloss das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, „die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken im gesamten Gebiet, einschließlich fünf Vorortbezirken, zu verbieten, mit Ausnahme von Land, das für die Umsiedlung reserviert ist; bei Wohnbauprojekten müssen die Investoren den Bau abgeschlossen haben, bevor sie die Übertragung zulassen.“

Zu diesem Thema gab es viele Meinungen, da man der Ansicht war, dass derartige Regelungen dem Immobiliengesetz von 2023 zuwiderlaufen. Man betonte, dass die Regelung, die die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, zwar langfristig Vorteile bringen könne, aber zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht wirklich geeignet scheine, da der Markt gerade eine schwierige Phase durchgemacht habe und das Interesse der Menschen an Grundstücken nachgelassen habe, sodass dieser Markt stagniere.

Einige Experten stimmen dem jedoch zu und meinen, dass die Verordnung des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, die die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken wie oben beschrieben verbietet, angemessen sei und gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2023 vollständig in seiner Zuständigkeit liege.

Rechtsanwalt Tran Xuan Tien, Leiter der Anwaltskanzlei Dong Doi, äußerte sich zu diesem Thema und erklärte, dass es in jüngster Zeit vielerorts zu großflächigen Parzellierungen gekommen sei, die zu Preisinflation, Landhortung und Landvernachlässigung geführt hätten. Viele Gemeinden hätten diese Aktivitäten verboten, als sie ungewöhnliche Entwicklungen bemerkten.

Rechtsanwalt Tien erklärte, dass das Verbot von Parzellierungs- und Grundstücksverkaufsprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt zunächst zu einer Verknappung des Landangebots führen könne. Langfristig werde die neue Regelung jedoch dazu beitragen, viele Probleme im Zusammenhang mit der wahllosen Parzellierung und Trennung von Grundstücken zu lösen, die Zahl illegaler Bauvorhaben zu verringern und die rechtlichen Risiken bei der Transaktion dieser Art von Grundstücken zu reduzieren.

In einem Gespräch mit der Zeitung „Cong Thuong“ sagte der ehemalige stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt , Herr Dang Hung Vo, dass die Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken in der ganzen Stadt zu verbieten, mit Ausnahme von Umsiedlungsprojekten, bei denen Grundstücke genutzt werden, eine richtige Entscheidung sei, die mit der Verbesserung der Urbanisierungsqualität und der Verringerung der Anhäufung von ungenutztem Geld von Menschen auf unbewohntem Land im Einklang stehe.

Experten zufolge ist die Nachfrage nach Grundstücken stets sehr hoch, doch es fehlt an Angebot aus offiziellen Projekten. Viele Spekulanten nutzen die Gelegenheit, um die Preise zu erhöhen und so Chaos auf dem Markt zu verursachen. Gleichzeitig sammeln sie Grundstücke, teilen sie in Parzellen auf und geben ihnen sogar den gleichen Namen wie offizielle Projekte, um Käufer und Verkäufer anzulocken.

„Daher ist eine Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken notwendig, um Spekulationen einzuschränken, da Grundstücke vor der Freigabe zum Verkauf bebaut werden müssen, wodurch der Gesamtwert des Produkts steigt. Langfristig wird eine Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken dazu beitragen, dass sich der Markt transparent und nachhaltig entwickelt, Spekulationen verhindert und Landverschwendung begrenzt wird“, sagte Herr Vo.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, stimmte dieser Ansicht zu und sagte, dass die neue Regelung dazu beitragen werde, Investoren auszuschalten, die lediglich Land für Projekte anfordern und das Land dann in Parzellen zum Verkauf aufteilen, was dem Land keine wirtschaftliche Effizienz bringe.

„Das neue Gesetz hat die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken für Investoren streng geregelt, aber die Aktivitäten der Aufteilung von Grundstücken und der Preissteigerung aufgrund der Infrastruktur erfordern noch immer strengere Verwaltungsvorschriften. Dementsprechend muss die Umsetzung des Bodengesetzes von 2024 und des Immobiliengeschäftsgesetzes von 2023 klarer und detaillierter sein, um die Situation der Aufblähung virtueller Grundstückspreise zu beseitigen“, bemerkte Herr Dinh.