Im Zeitraum 2021–2025 hat die Regierung Ho-Chi-Minh-Stadt mit der Entwicklung von 26.200 Sozialwohnungen beauftragt. Ziel der Stadt ist es, mit 37 Projekten 35.000 Wohnungen (inkl. Arbeiterwohnungen) zu errichten. Dieses Ziel bis 2030 liegt bei 69.700 Einheiten.

Um diese Wohnungen fertigzustellen, erklärte der stellvertretende Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, Huynh Thanh Khiet , bei der Aufsichtssitzung der Nationalversammlung am 12. Juli, dass die Stadt von jetzt an bis 2025 37.700 Milliarden VND benötige, im Haushalt jedoch nur etwa 3.770 Milliarden VND zur Verfügung stünden. Bis 2030 wird das gesamte Investitionskapital auf 86.400 Milliarden VND steigen, der Stadthaushalt kann jedoch nur 8.600 Milliarden VND bereitstellen.

Laut Herrn Khiet ist der Mangel an staatlichem Investitionskapital für den Bau staatlicher Sozialwohnungsprogramme einer der Gründe, warum die Stadt bisher nur mehr als 2 % des gesetzten Ziels erreicht hat.

„Die Stadt kann nur 10 % ihres Kapitals für die Umsetzung von Sozialwohnungsprogrammen bereitstellen“, sagte Herr Khiet. Um den Plan umzusetzen, ist es daher notwendig, Kapital aus der Gesellschaft zu mobilisieren, da es sonst schwierig wird, das gesetzte Ziel zu erreichen.

Kapital ist einer der Faktoren, die den sozialen Wohnungsbau in Ho-Chi-Minh-Stadt erschweren. Im Bild: Sozialwohnungsprojekt zur Miete für Arbeiter in der Stadt. Foto von Thu Duc: Trong Tin

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, sagte, dass die Stadt im Zeitraum von 2015 bis 2023 in den Bau und die Fertigstellung von 24 Sozialwohnungsprojekten mit einem Umfang von 18.708 Wohnungen und einer Gesamtgrundfläche von 1,58 Millionen m2 investiert habe.

Auch wenn die erzielten Ergebnisse positiv sind, werden sie den Bedarf an Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen noch immer nicht vollständig decken. Neben Problemen mit rechtlichen Verfahren oder der Umsetzung stellt auch der Kapitalmangel ein Problem dar, wenn schon eine einzige Phase der Blockade den gesamten Prozess zum Stillstand bringt.

„Die Stadt verfügt über ein Gebiet im 12. Bezirk, für das zuvor Haushaltsmittel zur Rodung des Landes verwendet und dieses dann dem städtischen Wohnungsbaufonds zur Investition übergeben wurden. Die Landnutzungsgebühr wurde berechnet und anschließend wurden Einnahmen und Ausgaben erfasst, um das Gründungskapital des Fonds zu erhöhen.

Eine Umsetzung ist möglich, allerdings fehlt derzeit das Kapital. Jetzt möchte die Stadt das Geld zurückfordern und es für öffentliche Investitionen verwenden, um Tausende von Sozialwohnungen zu bauen. Doch das Finanzministerium führt seit mehreren Monaten Nachforschungen durch und weiß immer noch nicht, wie die Einnahmen- und Ausgabenkürzungen im Stammkapital dieses Fonds erfasst werden sollen“, nannte Herr Cuong ein Beispiel.

Das Kapital aus dem Haushalt ist begrenzt, doch die Mobilisierung von Kapital aus der Gesellschaft ist derzeit mit zahlreichen Hindernissen verbunden, und politische Maßnahmen zur Anziehung von Investitionen in diesem Segment stoßen bei den Unternehmen nicht auf Interesse.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass Investoren, die Sozialwohnungen bauen, derzeit keine Hypothek auf das Projekt aufnehmen können, sondern eine Hypothek auf ein anderes Projekt aufnehmen müssen, was eine Unannehmlichkeit darstellt.

Darüber hinaus sind die Anreize für Investoren nicht attraktiv genug. Derzeit beträgt die Gewinnregulierung bei Sozialwohnungsprojekten lediglich 10 %, während es viele ungenannte Kosten gibt. Daher ist es notwendig, die Gewinnspanne auf 15 % zu erhöhen, um Investoren anzuziehen.

Laut Herrn Chau gestattet das Wohnungsbaugesetz Unternehmen, die 100 % Sozialwohnungen zur Miete bauen, eine Ermäßigung der Grundnutzungsgebühren um 70 %, während das Steuergesetz dies in Wirklichkeit nicht zulässt. Daher beträgt die Steuerermäßigung für diese Projekte nur 50 %.

Bauminister Nguyen Thanh Nghi erklärte, dass der Bau von Sozialwohnungen heute dringend notwendig sei, es aber noch viele Probleme gebe. Ab dem 1. August, wenn das Bodengesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz in Kraft treten, wird die Regierung jedoch entsprechende Verordnungen erlassen, die viele Engpässe im Wohnungs- und Sozialwohnungsbau beseitigen werden. Darüber hinaus untersucht die Regierung Anreizmaßnahmen für Investoren mit dem Ziel, die Anreize zu erhöhen und auszuweiten, um die Umsetzung praktikabler zu machen.

Nach Einschätzung des stellvertretenden Vorsitzenden der Nationalversammlung, Nguyen Duc Hai, ist das Kapital einer der Faktoren, die den Bau von Sozialwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt erschweren.

Herr Hai wies darauf hin, dass die Stadt die Erfahrungen von Ländern auf der ganzen Welt, beispielsweise Singapur, studieren und in Ho-Chi-Minh-Stadt eine Sozialwohnungsentwicklungsbank als Investitionsfonds mit Unterstützung von Kreditinstituten und Wirtschaftsorganisationen gründen müsse, um nachhaltiger zu sein und Menschen mit Einkommen auch in Zukunft eine Wohnung zu bieten.

„Die Frage der Einnahmen und Ausgaben bzw. deren Umwandlung in Unternehmenskapital wird nicht gelöst, wenn wir nur auf öffentliche Investitionen, den Staatshaushalt oder die Bodenressourcen schauen und nur den Wohnungsbaufonds und den Investitionsfonds der Stadt in eine Finanzinstitution umwandeln, damit wir mehr Spielraum haben, soziale Ressourcen zu mobilisieren und Unternehmen zu beteiligen“, sagte der stellvertretende Vorsitzende der Nationalversammlung.

Dem Bericht des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zufolge hat sich der soziale Wohnungsbau in der Stadt im Zeitraum von 2016 bis 2020 stark entwickelt: 19 Projekte wurden fertiggestellt und in Betrieb genommen, sodass der Markt nun über 14.900 Einheiten umfasst.

Im Zeitraum 2021–2023 ging die Zahl der fertiggestellten Sozialwohnungsprojekte jedoch stark zurück. Während die gesamte Wohnfläche der Stadt um 19,74 Millionen Quadratmeter zunahm, stieg der Sozialwohnungsbau lediglich um 0,062 Millionen Quadratmeter, was 0,31 % entspricht. Im Jahr 2023 sind keine Projekte zu realisieren.

Was die Verkaufspreise betrifft, hat die Stadt im Zeitraum 2015 – 2023 die Preise von 11 Miet- und Mietkaufprojekten bewertet. Dementsprechend beträgt der Höchstpreis für jeden Quadratmeter (ohne Mehrwertsteuer) einer Wohnung 17,2 Millionen VND und der niedrigste Preis 12 Millionen VND.