Tatsächlich gibt es in vielen Wohnhäusern in Hanoi Probleme im Zusammenhang mit gemeinschaftlich und privat genutzten Bereichen. Der Hauptkonflikt entsteht dadurch, dass die Parteien nicht in der Lage sind, zu definieren und sich darauf zu einigen, welche Bereiche gemeinsames Eigentum sind und welche privat sind, was zu Konflikten zwischen den Parteien führt.

Zu diesem Thema enthalten die Rechtsdokumente des Staates im Zusammenhang mit der Verwaltung und dem Betrieb von Mehrfamilienhäusern recht detaillierte und umfassende Regelungen. Zuletzt wurde das Rundschreiben 05 des Bauministeriums herausgegeben, ein Dokument zur Konsolidierung von Dokumenten im Zusammenhang mit der Verwaltung und dem Betrieb von Mehrfamilienhäusern.

Laut Frau Vu Kieu Hanh, Leiterin der Abteilung Immobilienverwaltung bei Savills Hanoi, entstehen Konflikte bei Wohnungsbauprojekten durch die mangelnde Vollständigkeit und Transparenz der Dokumente, die die Nutzung öffentlicher und privater Bereiche regeln, wenn Investoren Projekte entwickeln und bauen. obwohl im Gesetzestext klar definiert. Dies führt zu Unklarheiten bei der Bestimmung des Eigentums und der späteren Nutzung.

„Man muss verstehen, dass alle Bereiche, die mit dem Bausystem, Fluren, gemeinsamen Gehwegen und untrennbaren Systemen zusammenhängen, Gemeinschaftseigentum sind. Ein Bereich, der in Mehrfamilienhäusern jedoch häufig zu Streitigkeiten führt, ist der Parkplatz“, fügte Frau Hanh hinzu.

Gemäß dem Wohnungsbaugesetz 2014 stehen die Flächen zum Abstellen von Fahrrädern, Behindertenfahrzeugen, zweirädrigen Kraftfahrzeugen und dreirädrigen Kraftfahrzeugen im gemeinsamen Eigentum und werden von den Eigentümern von Mehrfamilienhäusern gemeinsam genutzt. Der Parkplatz kann vom Wohnungsmieter/-käufer gekauft oder untervermietet werden.

„Tatsächlich fließen in den meisten Mehrfamilienhäusern die Einnahmen aus dem Motorradparkplatz (Teileigentum) in den Betriebsfonds des Gebäudes zurück. Allerdings ist noch unklar, wie dieser Bereich geplant wird, wie groß die Teileigentumsfläche ist und wie sich daraus der konkrete Ertrag pro Fahrzeug ermitteln lässt. Das führt zu endlosen Debatten“, analysierte Frau Hanh.

Um Konflikte zu lösen und Auswirkungen auf spätere Phasen zu begrenzen, müssten Investoren laut Frau Hanh bereits in der Entwurfsphase die gemeinsamen und privaten Bereiche vorhersehen und richtig berechnen und sie außerdem im Kaufvertrag sowie im wirtschaftlichen und technischen Bericht über die Bauinvestition klar darstellen. Gemäß den Bestimmungen im konsolidierten Dokument 05/VBHN-BXD-Rundschreiben zu den Vorschriften für die Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern muss der Verwaltungsrat Zugriff auf sämtliche Abschlussunterlagen des Projekts haben.

Darüber hinaus muss der Investor mit den relevanten Parteien Regeln für Gemeinschaftsbereiche und -einrichtungen vereinbaren. Treffen Sie von dort aus eine allgemeine Vereinbarung und einen Konsens über die Inhalte im Zusammenhang mit Rechten, Nutzung und Schutz von Vermögenswerten, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Die gemeinschaftlichen und privaten Bereiche des Projekts sind teilweise auch mit der Bestimmung der Projektservicegebühr verbunden, die jeder Eigentümer beisteuern muss. Laut Frau Hanh darf die Regelung für maximale Servicegebühren bei Apartmentprojekten mit Aufzügen in der Stadt 16.500 VND/m2/Monat nicht überschreiten.

Servicegebühren müssen ebenfalls im Kaufvertrag enthalten sein. Käufer sollten sich daher über die Gebühren informieren, die Eigentümer beisteuern müssen. Denn bei der Umsetzung liegt der allgemeine Wunsch der Bewohner stets in Richtung Transparenz bei den Gebühren und der Verwendung der Gelder aus den von ihnen gezahlten Servicegebühren. Dies erfordert von Investoren und Managementeinheiten eine hohe Aufmerksamkeit für dieses Thema.

Die Experten von Savills sind der Ansicht, dass Investoren und Verwaltungseinheiten bei der Festlegung angemessener Servicepreise Faktoren berücksichtigen sollten, die sich direkt auf die Kosten auswirken, aus denen sich der Preis für Apartmentgebäudeservices zusammensetzt. Diese Kosten hängen vom Umfang, den architektonischen Merkmalen, dem Design und der Ausstattung des Projekts ab. Sobald alle notwendigen Informationen vorliegen, kann die Verwaltungseinheit die Betriebskosten berechnen, die sich in der Servicegebühr niederschlagen.

Obwohl es sich hierbei um sehr kleine Punkte in der Arbeitskette der Betriebsmanagementeinheit handelt, wirken sie sich direkt auf den Stückpreis der Betriebskosten aus. Daher muss das Management streng sein und von einer professionellen Verwaltungs- und Betriebseinheit durchgeführt werden, um sowohl Investoren als auch Bewohner bei der Optimierung der Verwaltungskosten sowie der Transparenz der Aktivitäten und Verwaltungsdienste des Projekts zu unterstützen.

Es ist ersichtlich, dass Investoren angesichts der starken Entwicklung des vietnamesischen Wohnungsmarktes auf die Verwaltungs- und Betriebsarbeit achten und diese als Mehrwert für das Projekt sowie als Lösung zur Vermeidung des Risikos von Streitigkeiten zwischen verbundenen Einheiten betrachten müssen. Der Verkaufspreis eines Immobilienprodukts wird vom Investor bereits vor der Projektgründung und Inbetriebnahme geplant.

„Der Faktor für die Preisstabilität hängt allerdings von der Qualität des Projektmanagements und des Betriebs ab. Angesichts der zunehmenden Zahl städtischer Gebiete mit riesigen Bevölkerungszahlen und großem Angebot wird die Rolle der Management- und Betriebseinheit daher immer wichtiger“, betonte Frau Hanh.