Anhaltender „Konflikt“ zwischen Investoren und Eigenheimkäufern

Tatsächlich gibt es in vielen Wohnhäusern in Hanoi Probleme mit der Aufteilung der Gemeinschafts- und Privatbereiche. Die Konflikte entstehen hauptsächlich dadurch, dass sich die Parteien nicht darauf einigen können, welche Bereiche gemeinschaftlich und welche privat sind, was zu Konflikten zwischen den Parteien führt.

Zu diesem Thema enthalten die staatlichen Rechtsdokumente zur Verwaltung und zum Betrieb von Mehrfamilienhäusern recht detaillierte und umfassende Regelungen. Zuletzt wurde das Rundschreiben 05 des Bauministeriums herausgegeben, ein Dokument, das die Dokumente zur Verwaltung und zum Betrieb von Mehrfamilienhäusern zusammenfasst.

Laut Vu Kieu Hanh, Direktorin für Immobilienmanagement bei Savills Hanoi, entstehen Konflikte bei Wohnungsbauprojekten durch die mangelnde Vollständigkeit und Transparenz der Dokumente, die die Nutzung öffentlicher und privater Bereiche regeln, wenn Investoren Projekte entwickeln und bauen; obwohl diese in den Rechtsdokumenten klar definiert sind. Dies führt zu Unklarheiten bei der späteren Bestimmung von Eigentums- und Nutzungsrechten.

„Man muss verstehen, dass alle Bereiche, die mit dem Struktursystem, den Korridoren, den gemeinsamen Gehwegen und den untrennbaren Systemen zusammenhängen, gemeinsame Eigentumsbereiche sind. Einer der Bereiche, in denen es in Mehrfamilienhäusern jedoch häufig zu Streitigkeiten kommt, ist der Parkplatz“, fügte Frau Hanh hinzu.

Gemäß dem Wohnungsbaugesetz 2014 sind die Abstellflächen für Fahrräder, Behindertenfahrzeuge, Zwei- und Dreiräder im gemeinsamen Eigentum der Wohnungseigentümer und werden von diesen genutzt. Die Stellplätze für Autos können von den Mietern/Käufern der Wohnungen gekauft oder untervermietet werden.

„Tatsächlich fließen in den meisten Mehrfamilienhäusern die Einnahmen aus dem Motorradparkplatz (Teileigentum) in den Betriebsfonds des Gebäudes zurück. Allerdings ist noch unklar, wie dieser Bereich geplant wird, wie groß der Teileigentumsbereich ist und wie sich daraus die konkreten Einnahmen pro Fahrzeug bestimmen lassen. Das führt zu endlosen Debatten“, analysierte Frau Hanh.

Um Konflikte zu lösen und Auswirkungen auf die folgenden Phasen zu begrenzen, müssen Investoren laut Frau Hanh bereits in der Entwurfsphase die gemeinschaftlichen und privaten Bereiche berücksichtigen und korrekt berechnen sowie im Kaufvertrag und im wirtschaftlichen und technischen Bericht über die Bauinvestition klar darlegen. Der Verwaltungsrat muss gemäß den Bestimmungen des konsolidierten Dokuments 05/VBHN-BXD-Rundschreibens zu den Vorschriften für die Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern Zugriff auf alle Fertigstellungsunterlagen des Projekts haben.

Darüber hinaus muss der Investor mit den relevanten Parteien Regeln für Gemeinschaftsbereiche und -einrichtungen vereinbaren. Darauf aufbauend sollte eine allgemeine Vereinbarung und ein Konsens über die Inhalte in Bezug auf Rechte, Nutzung und Schutz von Vermögenswerten getroffen werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Die gemeinschaftlichen und privaten Bereiche des Projekts sind teilweise auch mit der Festlegung der Projektservicegebühr verbunden, die jeder Eigentümer zu zahlen hat. Laut Frau Hanh darf die Regelung für die maximale Servicegebühr in Apartmentprojekten mit Aufzügen in der Stadt 16.500 VND/m2/Monat nicht überschreiten.

Die Servicegebühr ist ebenfalls im Kaufvertrag festgelegt. Käufer sollten sich daher über die Höhe der von den Eigentümern zu zahlenden Gebühr informieren. Denn bei der Inbetriebnahme legen die Bewohner großen Wert auf Transparenz hinsichtlich der Gebührenhöhe und der Verwendung der von ihnen gezahlten Servicegebühr. Investoren und Verwaltungseinheiten sollten diesem Thema daher besondere Aufmerksamkeit schenken.

Die Experten von Savills sind der Ansicht, dass Investoren und Verwaltungseinheiten bei der Festlegung des angemessenen Servicepreises die Faktoren berücksichtigen sollten, die sich direkt auf die Kosten für die Berechnung des Servicepreises für Mehrfamilienhäuser auswirken. Diese Kosten hängen von der Größe, den architektonischen Merkmalen, dem Design und der Ausstattung des Projekts ab. Sobald alle erforderlichen Informationen vorliegen, kann die Verwaltungseinheit die Betriebskosten berechnen, die die Servicegebühr ausmachen.

Obwohl es sich hierbei um sehr kleine Punkte im Arbeitsablauf der Betriebsführungseinheit handelt, wirken sie sich direkt auf den Einheitspreis der Betriebsgebühr aus. Daher muss das Management streng sein und von einer professionellen Betriebsführungseinheit durchgeführt werden, um sowohl Investoren als auch Bewohner bei der Optimierung der Verwaltungskosten sowie der Transparenz der Aktivitäten und Verwaltungsleistungen des Projekts unterstützen zu können.

Angesichts der starken Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes müssen Investoren der Verwaltung und dem Betrieb ihrer Immobilie besondere Aufmerksamkeit schenken und diese als Mehrwert für das Projekt sowie als Lösung zur Vermeidung von Streitigkeiten zwischen beteiligten Einheiten betrachten. Der Verkaufspreis eines Immobilienprodukts wird vom Investor bereits vor der Projektgründung und -inbetriebnahme geplant.

„Der Faktor für die Preisstabilität hängt jedoch von der Qualität des Projektmanagements und des Betriebs ab. Die Rolle der Management- und Betriebseinheit wird daher im Kontext der zunehmenden Zahl städtischer Gebiete mit riesigen Bevölkerungszahlen und großem Angebot immer wichtiger“, betonte Frau Hanh.