Der Markt bleibt kurzfristig schwierig

Laut Immobilienexperte Nguyen Van Duc sind das von der Nationalversammlung verabschiedete Wohnungsbaugesetz (geändert), das Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) und das Grundstücksgesetz (geändert) die rechtlichen Korridore, die zu einer gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.

Allerdings werden diese Gesetze erst Anfang 2025 in Kraft treten und Herr Duc ist besorgt darüber, wie viele Unternehmen und Kunden in dieser Zeit in der Lage sein werden, „die Belastung zu tragen“ und zu überleben.

Aus Sicht der Vietnam Association of Realtors (VARS) wird sich der Immobilienmarkt jedoch stark erholen. Zahlreiche Projekte liegen seit langem „brach“ und warten auf die Lösung rechtlicher Probleme (70 % der Probleme von Immobilienunternehmen).

Daher wird erwartet, dass das Landgesetz von 2024 rechtliche Engpässe beseitigt und dazu beiträgt, viele Projekte wiederzubeleben und schnell auf den Markt zu bringen. Die Neuerungen im Grundstücksgesetz 2024 haben erhebliche Auswirkungen auf die am Immobilienmarkt beteiligten Unternehmen.

Der Immobilienexperte Nguyen Van Duc sagte, dass sich das Gesamtbild des Immobilienmarktes nicht verbessert habe und kurzfristig weiterhin Schwierigkeiten bestünden.

Für das Segment der Reihenhäuser und Villen prognostiziert der Experte weiterhin Ruhe und geringe Liquidität. Reihenhaus- und Villenprojekte in der Innenstadt werden schwer verkäuflich sein, da sie von der „Hauskennzeichnung“ und der „Haussteuer“ betroffen sind.

In den letzten Jahren konzentrierten sich Immobilienunternehmen vor allem auf Investitionen in High-End-Produkte. Die Preise für Villen und Geschäftshäuser sind ziemlich hoch und innerhalb kurzer Zeit rasant gestiegen. Sie stellen Produkte her, die sich an die Reichen richten, und sind gleichgültig gegenüber „erschwinglichen“ Produkten, die der Mehrheit der Bevölkerung, nämlich den Menschen mit niedrigem Einkommen, zugute kommen. Wenn Projekte massenhaft mit dem Ziel der Gewinnerzielung eröffnet werden, ohne der Gemeinschaft und der Gesellschaft einen Nutzen zu bringen, bedeutet das, dass ihre Geschäftsstrategie „einen Zentimeter und eine Meile daneben“ liegt.

Zehntausende Condotels, Geschäftshäuser und Ferienvillen sind eingefroren. Unternehmen, Kunden und Banken werden dadurch schwere Verluste erleiden. Dies ist die derzeit größte Katastrophe für den Immobilienmarkt.

Vor dem Hintergrund, dass viele Unternehmen ihre Produkte nicht verkaufen können, kein Kapital umschlagen können und nicht über die finanziellen Mittel für eine Umstrukturierung verfügen; Konten werden eingefroren, während die Last der Zinszahlungen und der Fälligkeit von Bankanleihen schwer auf den Unternehmen lastet. Darüber hinaus seien viele Projekte ins Stocken geraten, bei manchen gebe es sogar rechtliche Probleme, so dass die Unternehmen in einem Zustand der „Angst“ seien und sogar Unternehmen ohne ausreichendes wirtschaftliches Potenzial „sterben“ würden, erläuterte Herr Duc seine Perspektive.

Preissteigerungen im Wohnungssegment setzen sich fort

Im Wohnungssegment schätzte der Experte Nguyen Van Duc, dass dies heute das Segment mit der besten Absorptionsrate auf dem Markt sei. Allerdings habe sich das Angebot in diesem Segment aufgrund der Knappheit an Projekten mit Baugenehmigungen und der geringen Zahl der in der Innenstadt errichteten Mehrfamilienhäuser nicht verbessert.

Knappe Projekte und ein Angebot, das die Nachfrage nicht deckt, führen zu anhaltend hohen durchschnittlichen Primärverkaufspreisen. Aufgrund der gestiegenen Grundstücks- und Baukosten, des Ausbaus der Infrastruktur und der verbesserten Qualität werden die Preise in diesem Segment weiter steigen.

Die neuesten Statistiken von Savills zeigen, dass die Wohnungspreise in Hanoi Ende 2023 bei 51 bis 70 Millionen VND/m2 liegen werden und 49 % der verkauften Wohnungen in dieser Preisspanne liegen werden. Damit setzt das Wohnungssegment eine neue Preisschwelle. Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND machten 42 % der im Jahr 2023 verkauften Einheiten aus. Wohnungen mit einem Preis von 2 bis 4 Milliarden VND machten 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen haben einen Verkaufspreis von weniger als 2 Milliarden VND.

Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt steigen die Wohnungspreise weiter an, insbesondere in Projekten im Zentrum. Tatsächlich mangelt es dem Markt an Projekten im erschwinglichen Wohnungssegment mit Preisen unter 25 Millionen VND/m2, aber hauptsächlich im mittleren und oberen Wohnungssegment, die für eine Kapitalmobilisierung und Transaktionen in Frage kommen.

Laut einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt wird es in der Stadt im Jahr 2023 19 gewerbliche Wohnbauprojekte (mit 17.753 Wohneinheiten) geben, die zum Verkauf und zur Miete von zukünftigen Wohnprodukten auf den Markt kommen. Erwähnenswert ist, dass das mittlere Segment 5.051 Einheiten umfasst, das High-End-Segment 11.334 Einheiten ausmacht und es im Segment der bezahlbaren Wohnungen keine Projekte gibt.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus räumte Herr Nguyen Van Duc eine Verbesserung ein, es gebe „Lichtblicke“ im Vergleich zum Jahr 2023, allerdings würden in diesem Bereich aufgrund schwieriger Verfahren und ungünstiger Bedingungen für Unternehmen nicht viele Unternehmen investieren. „Die neuen Regelungen im überarbeiteten Wohnungsgesetz sind offener und erleichtern armen Menschen den Zugang zu Sozialwohnungen.

Bis das Gesetz in die Praxis umgesetzt wird, braucht es allerdings Zeit. Das Ziel von einer Million Sozialwohnungen wird wie geplant nur schwer zu erreichen sein, wenn die Regierung keine strategische Vision und keine praktischen und wissenschaftlichen Methoden hat, anstatt sich ausschließlich auf die Unternehmen zu verlassen. „Unser Ziel ist es, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen fertigzustellen, aber in Wirklichkeit mangelt es noch immer an Kapital und Mechanismen“, sagte Herr Nguyen Van Duc.