Gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft von 2023 werden Maßnahmen zur Regulierung des Immobilienmarktes umgesetzt, wenn der Transaktionspreisindex innerhalb von drei Monaten um mehr als 20 % schwankt oder wenn der Markt andere Schwankungen aufweist, die die sozioökonomische Stabilität gefährden. VARS erklärte jedoch, dass dies schwierig sei, da das aktuelle Datenbanksystem nicht vollständig und genau genug sei.

VARS ist davon überzeugt, dass die Regulierung des Marktes durch Kreditrichtlinien eine wirksame Lösung ist, um eine nachhaltige und stabile Entwicklung sicherzustellen und gleichzeitig negative Auswirkungen auf die Wirtschaft zu verhindern.

Erstens schlug VARS vor, die Kreditvergabe für Immobilienspekulanten zu verschärfen. Um spekulative Kreditaufnahmen oder eine übermäßige Verschuldung zu minimieren, können Kreditinstitute insbesondere die Kreditvergabegrenzen senken, indem sie die Beleihungsquoten anpassen, höhere Eigenkapitalquoten verlangen oder Käufern von zwei oder mehr Immobilien höhere Zinssätze berechnen.

Darüber hinaus schlug VARS vor, die Kreditüberwachung und das Kreditmanagement zu stärken. Die Regierung könnte Vorschriften zur Kreditqualitätskontrolle erlassen, die von den Banken verlangen, mehr Einzelheiten zu Immobilienkrediten zu melden, und so die Möglichkeiten zur Risikoüberwachung verbessern.

Darüber hinaus muss der Staat einen vorrangigen Kreditmechanismus für Sozialwohnungsprojekte einrichten und die Entwicklung von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum unterstützen, um den Wohnbedarf von Menschen mit niedrigem Einkommen zu decken.

VARS empfiehlt außerdem eine Politik der Krediterleichterung für Erstkäufer von Eigenheimen oder andere vorrangige Gruppen. Insbesondere die Senkung der Zinssätze und die Förderung langfristiger Kredite mit Vorzugszinsen für frisch verheiratete junge Paare werden zur Stabilisierung des Marktes und der Gesellschaft beitragen.

„Damit die Politik richtig umgesetzt werden kann, muss der Staat ein Datenbanksystem aufbauen, das groß genug, genau genug und regelmäßig aktualisiert ist, um klar zwischen echten Eigenheimkäufern und profitgierigen Spekulanten zu unterscheiden“, betonte VARS.

VARS empfiehlt außerdem, die Kreditpolitik mit steuerlichen Maßnahmen wie der Grunderwerbsteuer oder der Vermögenssteuer zu kombinieren, um eine umfassendere Marktregulierung zu erreichen. Allerdings muss sichergestellt werden, dass diese Maßnahmen flexibel angewendet werden, um die Marktordnung zu stabilisieren und Risiken zu begrenzen.

Auch der Wirtschaftsexperte und außerordentliche Professor Dr. Dinh Trong Thinh teilt die Ansicht, dass die Regulierung des Marktes durch die Kreditpolitik den Verwaltungsbehörden dabei helfen werde, ihre Kontrollrolle angesichts starker Schwankungen auf dem Immobilienmarkt zu stärken. Im letzten Jahrzehnt ist es üblich geworden, dass einige Spekulantengruppen und Makler „die Preise in die Höhe treiben und für Aufsehen sorgen“. Gleichzeitig führte die laxe Verwaltung vielerorts zu starken Schwankungen der Immobilienpreise mit entsprechenden Folgen.

Die Regulierung des Immobilienmarktes durch die Kreditpolitik ist nichts Neues. Viele Länder haben es erfolgreich angewendet.

In den USA senkte die US-Notenbank (Fed) nach der Finanzkrise 2008 die Zinssätze, um die Wirtschaft und die Nachfrage nach Eigenheimen anzukurbeln, und wandte gleichzeitig strenge Kreditvergabestandards an, um Risiken durch Subprime-Hypotheken vorzubeugen. Die US-Regierung bietet außerdem Kreditförderungsprogramme für Erstkäufer von Eigenheimen an, beispielsweise das FHA-Programm mit niedrigen Anzahlungen und Vorzugszinssätzen.

In Kanada hat die Regierung die Vorschriften zur Beleihungsquote verschärft, um die Vergabe von Hochrisikokrediten einzuschränken. In Großstädten wie Toronto und Vancouver müssen Eigenheimkäufer bei der Aufnahme einer Hypothek höhere Anzahlungen leisten.

Auch viele andere Länder, wie etwa Australien und Kanada, haben Kreditkontrollen für ausländische Immobilienkäufer eingeführt, um Spekulationen vorzubeugen und Mittelverdiener zu schützen.

„Die Strategien, die die Länder erfolgreich umgesetzt haben, können für Vietnam durchaus wertvolle Lehren sein“, kommentierte VARS.

In jüngster Zeit sind die Immobilienpreise in Vietnam rapide gestiegen, was auf Spekulation und Wucher hindeutet. In einem an das Regierungsbüro übermittelten Bericht kam das Bauministerium zu dem Schluss, dass Immobilienspekulation die Ursache für die hohen Preise für Gewerbeimmobilien in einigen städtischen Gebieten sei. Das Ministerium hat zahlreiche Lösungen zur Kontrolle des Marktes vorgeschlagen, darunter die Besteuerung von Zweitimmobilien und verlassenen Immobilien. Das Finanzministerium stimmte zu und sagte, es werde diese Lösung prüfen und umsetzen.

An Nhien