Sozialer Wohnungsbau braucht die Unterstützung des Staates

PV: 2023 ist ein Jahr mit vielen Schwierigkeiten und Herausforderungen für die vietnamesische Wirtschaft im Allgemeinen und den Immobiliensektor im Besonderen. Die Regierung erließ zahlreiche Maßnahmen zur Linderung der Marktschwierigkeiten. Wie beurteilen Sie die „Unterstützung“ des Immobilienmarktes durch die Politik in jüngster Zeit?

Herr Nguyen Van Duc: Die von der Regierung in jüngster Zeit erlassenen Maßnahmen hatten einen positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt. Die von der Regierung erlassenen Maßnahmen haben jedoch lediglich die Gemüter beruhigt und nicht wirklich tiefgreifend, direkt und gründlich eingegriffen, um die Gesundheit der am Immobilienmarkt beteiligten Akteure zu verbessern.

Meiner Meinung nach liegt die „Krankheit“ des Immobilienmarktes jedoch nicht in der Politik, sondern in den Unternehmen selbst (falsche Segmentinvestitionen, falsche Zielinvestitionen, Unternehmen, die „Hühner hüten“ – PV). Wenn Investitionen falsch sind, Unternehmen hohe Kredite bei Banken aufnehmen und nicht in der Lage sind, die Situation zu lösen, kann sie keine Politik „retten“. Darüber hinaus unterliegen Richtlinien und Gesetze einer gewissen Verzögerung und können nicht über Nacht umgesetzt werden.

PV: Viele Meinungen besagen, dass das (geänderte) Wohnungsbaugesetz den Engpass im sozialen Wohnungsbau beseitigt hat. Was denkst du darüber?

Herr Nguyen Van Duc: Der Zweck des sozialen Wohnungsbaus besteht darin, den Armen zu einer Unterkunft zu verhelfen. Das ist eine gute Strategie, entscheidend ist jedoch, wie sie umgesetzt wird.

Die neuen Regelungen im (geänderten) Wohnungsgesetz sind offener und erleichtern den Armen den Zugang zu Sozialwohnungen. Meiner persönlichen Meinung nach bedarf der soziale Wohnungsbau jedoch der Unterstützung des Staates und darf nicht auf Unternehmen angewiesen sein.

Tatsächlich haben viele Unternehmen und wir in Sozialwohnungen investiert, aber nach einer Weile konnten sie nicht überleben. Damals kam es beim Bau von Sozialwohnungen zu Verwaltungsverfahren, steigenden Preisen, Bankzinsen, langen Bauzeiten usw., was dazu führte, dass die Unternehmen doppelte Verluste erlitten. Daher investieren derzeit nur sehr wenige Unternehmen in den sozialen Wohnungsbau.

Unser Ziel ist es, bis 2030 über eine Million Sozialwohnungen zu verfügen, aber uns fehlen das Kapital und die Mechanismen, um dies zu erreichen. Meiner Meinung nach wird es für uns schwierig werden, wie geplant „ins Ziel zu kommen“.

Meiner Meinung nach sollten wir den Mietwohnungsbau ausbauen und es sollte Verordnungen und Standards zur Entwicklung dieses Segments geben. Die Qualität von Mietwohnungen muss nicht so hoch sein wie die von gewerblich genutzten Wohnungen, sodass arme Menschen leichter Zugang zu bezahlbarem Wohnraum haben.

Wird der Immobilienmarkt der Flaute entkommen?

PV: Viele Meinungen besagen, dass der Immobilienmarkt viele positive Faktoren erhält und derzeit über genügend gute Informationen verfügt, um einen neuen Zyklus zu starten. Wie beurteilen Sie die Immobiliensituation im Jahr 2024?

Herr Nguyen Van Duc: Der Immobilienmarkt wird sich ab 2022 bis Ende 2023 verschlechtern, und viele glauben, dass er Ende 2023 wieder anziehen wird. Es war jedoch ein düsteres Jahr für den Markt, wie zahlreiche Insolvenzen, insolvente Unternehmen und gesperrte Konten belegen.

Meiner Meinung nach ist 2023 ein „dunkles“ Jahr für den Immobilienmarkt. Aufgrund dieser schwierigen Lage bitten Immobilienunternehmen ständig um „Rettung“ bei den Behörden, um ein Einfrieren und einen Zusammenbruch des Marktes zu verhindern.

In den letzten Jahren waren viele Menschen aufgrund der Auswirkungen von Covid-19 „ängstlich“ und mussten sogar ihre Ersparnisse ausgeben, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Sie haben keine Ersparnisse und kein Geld, um ein Haus zu kaufen.

Wir müssen uns auch der Realität stellen: Solange die Menschen noch immer mit ihrem Alltag zu kämpfen haben, wird der Immobilienmarkt weiterhin düster bleiben und kaum positive Entwicklungen erleben. Aus meiner Sicht kann der Immobilienmarkt im Jahr 2024 daher nicht wie erwartet florieren. Ich sage offen, dass die Marktlage weiterhin düster bleibt.

PV: Warum vertreten Sie die Ansicht, dass der Immobilienmarkt von der düsteren Lage nicht verschont geblieben ist?

Herr Nguyen Van Duc: Viele Jahre lang haben sich Immobilienunternehmen auf Investitionen in High-End-Produkte konzentriert. Sie bauen Villen, Geschäftshäuser, Resorts … zu hohen Preisen, deren Wert sich in kurzer Zeit um zig Milliarden Dong erhöht. Sie stellen Produkte für die Reichen her, die sich nur die Tycoons leisten können, ohne darauf zu achten, Produkte für Menschen mit geringem Einkommen herzustellen.

Diese Realität gibt es nicht nur in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi, sondern auch an vielen anderen Orten. Projekte, die in Massen eröffnet werden, sind nicht von Vorteil für die Gemeinschaft oder die Gesellschaft, sondern sie werden eröffnet, um sich selbst zu retten. Immobilienunternehmen entwickeln in großem Umfang Villen, Resorts, Geschäftshäuser usw. in der Hoffnung, Gewinne zu erzielen. Allerdings handelt es sich dabei um Großprojekte, die Bankkredite und die Ausgabe umfangreicher Anleihen erfordern.

Allerdings sind die Unternehmen im schwierigen wirtschaftlichen Kontext mit Risiken konfrontiert, da die Effizienz der Nutzung dieses Segments nicht hoch ist. Viele Flächen werden sogar gebaut und stehen dann leer, um innerhalb von 1–2 Jahren für 0 VND vermietet zu werden. Mangelnde Liquidität, hohe Zinsen und hoher Fälligkeitsdruck machen den Unternehmen zu schaffen. Bildlich gesprochen befindet sich der Markt für Luxusimmobilien in einer Sackgasse, viele Projekte sind gescheitert und Investoren können ihr Geld nicht zurückbekommen. Betrachtet man den tatsächlichen Kontext, zeigt sich, dass der Immobilienmarkt eine schwierige Phase durchgemacht hat, es aber immer noch viele „dunkle Wolken“ gibt.

Darüber hinaus wird der Staat bald die Eigentümer von Zweitwohnungen identifizieren und besteuern – das ist ein fataler Schlag für Spekulanten und Geldwäscher, die mit Immobilien Geld waschen. Dementsprechend sind diejenigen, die Immobilien „besitzen“, gezwungen, zu verkaufen und zu fliehen.

Darüber hinaus hat der Staat in letzter Zeit die Kreditvergabe verschärft, was den Unternehmen Probleme bereitet. Meiner Meinung nach ist diese Politik jedoch völlig richtig. Nehmen wir zum Beispiel den Fall Van Thinh Phat, bei dem Hunderte von Tochterunternehmen Kapital liehen, was zahlreiche Konsequenzen nach sich zog. Eine Einschränkung der Anleiheemission und der Bankkreditvergabe ist notwendig.

Auch die Bankenfälligkeit im Jahr 2024 stellt für Unternehmen eine Belastung dar. Viele Immobilienunternehmen müssen Bankkredite und Anleihen fällig stellen, während viele Cashflows nicht verfügbar sind. Derzeit gibt es meines Wissens nach Geschäfte, die keinen einzigen Dong eintreiben können. Denn sie investieren zwar viel in das High-End-Segment, aber niemand gibt immer noch Geld aus, um Produkte zu kaufen. Viele Unternehmen „verlängern ihre Lebensdauer“, indem sie den Leuten raten, ihre Verkäufe um 1–2 Jahre zu verlängern oder sie in Überschussprodukte umzuwandeln. All diese Fakten zeichnen teilweise das Bild des Immobilienmarktes.

PV: Dennoch steht der Immobilienmarkt im Jahr 2024 weiterhin vor vielen Herausforderungen. Müssen Immobilienunternehmen „gerettet“ werden, Sir?

Herr Nguyen Van Duc: Tatsächlich gab es in letzter Zeit viele Unternehmen, die auf spekulative und opportunistische Weise Geschäfte machten und so den Markt durcheinanderbrachten. Sie verkaufen spekulative, ineffiziente Produkte und wenn wir sie „retten“, wäre das unfair gegenüber anderen Branchen.

Warum müssen wir „retten“, wenn viele Immobilienunternehmen zu Spekulationszwecken operieren, ohne der Gemeinschaft einen Nutzen zu bringen? Meiner Meinung nach sollten Unternehmen gerettet werden, die erfolgreich wirtschaften, gute Projekte haben und darauf abzielen, Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen zu schaffen. Bei Unternehmen, die nicht ordnungsgemäß funktionieren, sollte der Markt entscheiden.

PV: Vielen Dank für das Interview!

Ngan Giang