Vil ejendomspriserne stige eller falde efter 1. august?

Fra begyndelsen af ​​2024 og frem til nu, selv før de tre love trådte i kraft, er priserne i alle segmenter af ejendomsmarkedet kontinuerligt "klatret". Især i de to store byer Hanoi og Ho Chi Minh City behøver de, der har brug for bolig, kun at vente lidt, før priserne kan ændre sig. Blandt dem har lejlighedssegmentet registreret den stærkeste prisstigning. I Hanoi viser Savills' ejendomsmarkedsrapport for 2. kvartal 2024, at den gennemsnitlige pris på primære lejligheder er steget med 18 % om året siden 2020, mens priserne på sekundære lejligheder er steget med 14 % om året. Hr. Huynh Thanh Khiet, vicedirektør for Ho Chi Minh Citys byggeafdeling, udtalte, at lejlighedssegmentet oplever mere stabile prisstigninger sammenlignet med andre segmenter. I denne periode er priserne kontinuerligt steget med en gennemsnitlig rate på 15-20 % om året. Selv i det overkommelige segment, hvor prisen pr. kvadratmeter var 25-35 millioner VND i 2015, steg den til 40-60 millioner VND i 2023. Lejligheder i mellemklassen blev prissat til 50-70 millioner VND/m2 i 2023, sammenlignet med kun omkring 35-50 millioner VND/m2 i 2015. High-end-segmentet koster i øjeblikket 70-100 millioner VND pr. kvadratmeter. Lejligheder i bymidten havde de højeste priser, der lå på mellem 80-200 millioner VND/m2 sidste år, mens dem i forstæderne lå på mellem 30-60 millioner VND/m2.

FOTO: NGOC DUONG

Vedrørende grundsegmentet sagde fru Pham Thi Mien, vicedirektør for Vietnam Real Estate Research Institute, at ejendomme i lav bebyggelse og grunde begynder at vise positive tegn på bedring, hvor nogle projekter registrerer ret gode salgs- og overdragelsestransaktionsresultater. I Hanoi oplever forstadsområder også en stigning på 10-20% i jordpriserne sammenlignet med begyndelsen af ​​året. Det er værd at bemærke, at ejendomsmarkedet i Ho Chi Minh City oplevede et boom, før loven træder i kraft den 3. august, da byens justerede jordprisliste, der forventes at træde i kraft fra 1. august, med stigninger fra 5 til 50 gange, bragte jordpriserne tættere på markedsværdien, men også forårsagede betydelige vanskeligheder, da det påvirkede snesevis af grupper. I går indsendte Ho Chi Minh City Real Estate Association et dokument, der foreslår at udsætte ansøgningsfristen for at undgå at lægge pres på arealanvendelsesgebyrer for befolkningen. Årsagen til stigningen i ejendomspriserne er manglen på udbud. Juridiske hindringer gør det vanskeligt at gennemføre projekter, og en række investorer sidder fast med virksomhedsobligationer, hvilket får dem til at skalere ned. Med lavt udbud og høj efterspørgsel forbliver priserne høje på trods af lav likviditet. I øjeblikket afventer tusindvis af standsede projekter en løsning for at øge udbuddet på markedet. Derfor forventes de tre nye love at bidrage til at sænke ejendomspriserne og gøre boliger mere tilgængelige for offentligheden. Der er dog ingen tegn på, at dette sker i virkeligheden.

Markedet boomer, priserne vil stige…

Ifølge økonom Dr. Vu Dinh Anh vil en tidlig ikrafttrædelse af de tre førnævnte love overvinde mange juridiske begrænsninger, afhjælpe vanskeligheder, hjælpe med at genstarte blokerede projekter og skabe betingelser for fremkomsten af ​​nye projekter. "I princippet, ifølge markedsprincipper, bør ejendomspriserne generelt og jordpriserne i særdeleshed falde, når udbuddet stiger, og balancen mellem udbud og efterspørgsel er opnået. Virkeligheden er dog den modsatte. Dette er en naturlig og uundgåelig manifestation af markedet, når det begynder at blive aktivt igen; og det stemmer overens med motivationerne og realiteterne hos både købere og sælgere," forklarede han.

FOTO: NGOC DUONG

Denne ekspert analyserede, at ejendomsmarkedet næsten har været frosset fast de sidste to år. Når markedet genstarter, vil det blive levende igen, og et af de første tegn vil være prisstigninger. Desuden, selvom mange projekter har mulighed for at genstarte, steg deres omkostninger fra udviklerens perspektiv betydeligt i den periode, hvor projekterne var "gået i stå". Jord blev henstået, projekter gik i stå, men de skulle stadig betale renter på lån, afskrivningsomkostninger osv., for ikke at nævne gæld mellem udvikleren og byggefirmaerne. På grund af disse øgede omkostninger vil projektejerne hæve priserne for at kompensere, når projekterne genstartes. På den anden side vil købere sandsynligvis acceptere prisstigningen, fordi adgangen til kapital er meget bedre nu, og renten er faldet. En del af omkostningerne forbundet med ejendomsinvesteringer, såsom adgang til kapital og renter på lån, kan opvejes af prisstigningen. Dette fører til den nuværende tendens med stigende ejendomspriser. Ser man på længere sigt, mener Dr. Vu Dinh Anh, at det er for tidligt at forudsige, om ejendomspriserne vil stige eller falde, efter at de tre love træder i kraft. Lovene indeholder mange ændringer, der påvirker ejendomspriserne på forskellige måder. Stigningen eller faldet afhænger af årsagerne til de seneste udsving i jordpriserne i hvert segment. For eksempel har ejendomsmarkedet for nylig været plaget af begrænset udbud. Baseret på reglerne i de tre nye love er sandsynligheden for øget udbud i den nærmeste fremtid meget høj. Årsagen til de stigende jordpriser på grund af mangel på udbud vil således blive løst, hvilket potentielt kan skabe en nedadgående pristendens. Tilsvarende vil det at tillade salg af fast ejendom på jord med tilhørende jordlejerettigheder gøre markedet mere dynamisk. Vigtigst af alt afhænger omfanget af deres indvirkning på markedet, selv med de gældende love, ifølge Dr. Anh i høj grad af, hvordan dekreter og regler konkretiseres og implementeres. For eksempel kræver den nuværende lov, hvad angår regler om husleje, at udlejere etablerer en virksomhed, men dette kan føre til øgede forpligtelser over for statsbudgettet for udlejeren. Mange meninger tyder på, at kravet om at etablere en virksomhed ikke bør være baseret på antallet eller arealet af udlejede huse, men snarere på værdien af ​​de udlejede ejendomme. Disse forslag er dog endnu ikke blevet indarbejdet i nuværende delretlige dokumenter. "Færdiggørelsen af ​​regler, der kræver, at udlejere etablerer virksomheder, påvirker også ejendomsmarkedet, i hvert fald med hensyn til, om udlejningsejendomssektoren kan udvikle sig. Hvis lejemarkedet udvikler sig, når efterspørgslen efter boliger falder, vil det påvirke boligpriserne. Omvendt, hvis det bliver for vanskeligt, og lejemarkedet ikke udvikler sig, vil det også reducere efterspørgslen fra dem, der ønsker at købe flere huse for at leje ud. Dette viser, at omfanget af virkningen på markedet i høj grad afhænger af konkretiseringen af ​​regler, retningslinjer i delretlige dokumenter og endda regler i andre love relateret til ejendomsmarkedet," kommenterede hr. Vu Dinh Anh.

...men det kan ikke øges med det samme.

I en vurdering af de tre loves indvirkning på ejendomsmarkedet kommenterede kandidatstuderende Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh City University of Law): Jordloven fra 2024 har afskaffet den jordprisramme, der udstedes af regeringen hvert femte år, hvilket betyder, at lokaliteter ikke længere er begrænset i at fastsætte jordpriser lavere end regeringens ramme som tidligere, hvilket giver lokaliteter mulighed for proaktivt at opbygge jordpristabeller, der er passende til den faktiske situation. Især med anvendelsen af ​​markedsbaserede jordvurderingsmetoder vil statsbestemte jordpriser holde trit med markedsudviklingen, hvilket begrænser den nuværende "to-pris"-situation. Med bestemmelserne i jordloven fra 2024 vil jordpriserne i lokale jordpristabeller dog stige sammenlignet med den foregående periode. Virkningen af ​​øgede statsbestemte jordpriser fører til en stigning i nogle økonomiske forpligtelser for jordbrugere, såsom jordbrugsafgifter, jordleje, ikke- landbrugsmæssig jordafgift, registreringsafgifter eller øgede kompensations- og jordrydningsomkostninger. I mellemtiden kan ejendomsvirksomheder stå over for øgede investeringsomkostninger, efterhånden som jordpriserne stiger, hvilket fører til højere priser på ejendomme, der sættes på markedet. Spekulation, der driver jordpriserne op i nogle områder og udnytter offentlighedens angst for potentialet for prisstigninger efter lovens ikrafttræden, skaber en kunstig boble, der presser priserne op over deres faktiske værdi. Hr. Nguyen Chi Hieu (vicechef for regnskabs- og revisionsafdelingen ved University of Economics and Law) argumenterer dog for, at områder, der årligt udsteder nye jordprislister og nøje følger markedspriserne, vil tvinge virksomheder til at bære højere lejeomkostninger for jord og lokaler, hvilket påvirker overskuddet og potentielt fører til prisstigninger på varer og tjenesteydelser, hvilket lægger inflationspres på markedet. Pludselige prisstigninger kan forårsage ustabilitet på ejendomsmarkedet; for hurtige prisstigninger kan skabe en ejendomsboble, hvilket fører til finansielle og økonomiske risici. Ikke kun virksomheder, men også enkeltpersoner vil stå over for en større økonomisk byrde, når de ønsker at købe jord eller bolig, især dem med lave eller mellemindkomster. Stigende jordpriser gør omkostningerne ved at købe bolig dyrere, hvilket reducerer tilgængeligheden af ​​boliger for mange, især unge eller nye familier. Desuden fastsætter jordloven fra 2024, at udviklere, der ønsker at implementere erhvervsboligprojekter, kun må erhverve brugsrettigheder til jord til boligformål og skal forhandle direkte med beboerne om at købe jorden. I mellemtiden er udkastet til resolution om pilotprojekter for erhvervsboligprojekter uden boligjord endnu ikke godkendt af Nationalforsamlingen. "Strammere reglerne for jordudstykning og afskaffelse af jordprisrammer... betyder, at inputomkostningerne for mange erhvervsejendomsprojekter kan stige, hvilket fører til en stigning i hus- og ejendomspriserne. Ejendomspriserne vil dog stige, men ikke øjeblikkeligt; der vil være en forsinkelse, da det afhænger af mange faktorer. Kortsigtet udbud vil helt sikkert være begrænset, hvilket er en nødvendig betingelse for, at ejendomspriserne stiger, mens efterspørgslen efter fast ejendom forbliver en ukendt og uklar faktor," sagde hr. Hieu. Ifølge ham er spekulative købere i den nuværende situation, midt i generelle vanskeligheder, dog stadig tøvende med at investere meget og er tilbageholdende med at låne i banker. Dem med reelle behov mener, at ejendomspriserne stadig er høje og venter. Derfor vil ejendomspriserne ikke stige dramatisk på kort sigt, men på lang sigt vil de helt sikkert stige. Le Hoang Chaus, formand for Ho Chi Minh Citys ejendomsforening, synspunkt er, at de tre førnævnte love, når de er trådt i kraft, ikke kan få ejendomspriserne til at stige øjeblikkeligt. På grund af tidsforsinkelsen i implementeringen af ​​politikker og det faktum, at projekter kræver en lang tidslinje og processer, kan det tage år at bringe produkter på markedet. Det er dog tydeligt, at jordprislister udstedt af lokaliteter i henhold til jordloven vil være mere realistiske, såsom den, der for nylig blev annonceret af Ho Chi Minh City. Den kraftige stigning i udkastet til jordprisliste vil påvirke inputomkostningerne i mange sektorer af økonomien, primært omkostningerne til jordkompensation og rydning, hvilket vil have en dominoeffekt i form af stigende boligpriser, lejepriser, jordleasingomkostninger og fabrikslejeomkostninger i industrizoner og i kommercielle, service- og turismeinvesteringsprojekter, hvilket potentielt kan føre til en stigning i prisen på varer generelt. Dette vil også have en negativ indvirkning på sociale boligprojekter, hvor virksomheder forhandler overdragelse af jordbrugsrettigheder for at gennemføre projekterne.