Landbrugsarealsegmentet er fortsat stille.

På et nyligt seminar om fast ejendom udtalte hr. Le Van Binh, vicedirektør for jorddepartementet ( Ministeriet for Naturressourcer og Miljø ), at når jordloven fra 2024 træder i kraft, vil dette segment opleve en dynamisk udvikling.

Faktisk var markedet for landbrugsjord ret ophedet i perioden 2020-2022. Mange virksomheder og enkeltpersoner opkøbte landbrugsjord med det formål at omdanne den til udstykkede jordlodder til salg, hvilket skabte en boom på det tidspunkt.

Selvom markedet forventes at blive mere levende, tiltrækker landbrugs- og skovbrugssegmenterne i virkeligheden kun opmærksomhed fra store, organiserede investorer såsom virksomheder. Dette skyldes, at de nye regler kun skaber gunstige betingelser for landmænd og er egnede til virksomheder, der investerer i landbrugssektoren. For småinvestorer vil det dog være meget vanskeligt at implementere praksissen med at købe landbrugsjord, vente på omdannelse af formålet og derefter opdele og sælge jordlodder.

Fru Ha Kien, ejendomsmægler og investor i forskellige jordsegmenter i Hanoi, Hoa Binh og Thai Nguyen, fortalte, at landbrugsarealsegmentet forbliver "stille", fordi skatterne og omdannelsesgebyrerne for landbrugs- og skovjord er ret høje, så små investorer investerer ikke i dette segment. I stedet synes store investorer med behov for at investere i snesevis af hektar rismarker og skovjord med den hensigt senere at omplanlægge dem til servicejord, turisme , kommercielle eller boligprojekter, at være begejstrede for at deltage i spillet.

Lederen af ​​et ejendomsselskab i Hanoi fortalte, at hans firma planlægger at "lede" efter store skov- og landbrugsjord i provinserne Hoa Binh og Thai Nguyen, og endda "begive sig længere væk" ind i det centrale højland for at finde jord at købe.

Vedrørende omdannelsen af ​​landbrugsjord bemærkede hr. Le Van Binh, at det skal ske i henhold til planen og overholde målet på over 3 millioner hektar risdyrkningsjord for at sikre den nationale fødevaresikkerhed. Derfor skal ejendomsinvestorer være forsigtige og forstå lovens regler for at undgå ineffektive investeringer, hvor de køber til høje priser, men har svært ved at realisere dem.

Ifølge Vietnams ejendomsmæglerforening viste jordsegmentet forbedring i de første seks måneder af 2024 med auktioneret jord og udstykkede jordlodder. For projektjord og landbrugs-/skovbrugsjord er der dog stadig ingen tegn på bedring; likviditeten er fortsat træg, og transaktionerne er langsomme. Selv mange investorer, der ejer landbrugsjord, har svært ved at sælge på nuværende tidspunkt.

Ifølge direktøren for et ejendomsmæglerfirma er profitmarginen for investeringer i dette segment cirka 25-30 % om året, og hvis det kan konverteres til boligarealer, kan den nå op på 35-40 % om året. Potentialet for prisstigninger over et årti er, at landbrugsjord kan stige i værdi 3-5 gange eller endda mere. Baseret på den forventede jordprisliste vil omkostningerne ved at behandle ansøgningen om at konvertere landbrugsjord til boligarealer dog stige ni gange i forhold til de nuværende omkostninger.

Hvis en investor for eksempel ønsker at ansøge om ændring af arealanvendelsesformål og opdele en landbrugsgrund på 1.000 m2 i Dong Anh (Hanoi), er den nuværende arealanvendelsesafgift 6,6 milliarder VND. Men hvis den beregnes i henhold til det nye udkast til prisliste, stiger dette beløb til 61,8 milliarder VND. Således er arealanvendelsesafgiften alene for en grund på 100 m2 over 6 milliarder VND. Til denne pris ville folk, der køber eksisterende boligjord, være billigere end den skat, de skulle betale ved omlægning af landbrugsjord.

Derudover fastsætter jordloven fra 2024, at landbrugsjord, der ligger brak eller ubrugt uafbrudt i 12-24 måneder, vil blive underlagt administrative sanktioner og kan blive konfiskeret. Derfor skal investorer, der i øjeblikket ejer landbrugsjord, hurtigst muligt afslutte procedurerne for at omdanne den til boligarealer eller ændre dens dyrkningsanvendelse, hvis de ikke ønsker at miste alt.

"Hvis man køber jord for at udnytte investeringstendenser og planlægning, men den regionale plan bliver suspenderet, forsinket eller justeret, kan investorer stå over for det værst tænkelige scenarie, hvor de ikke kan sælge. Desuden indebærer køb af landbrugsjord, især grunde, der ikke kan omdannes, risiko for konkurs, hvis der anvendes økonomisk gearing," diskuterede en investor i dag risiciene ved at eje landbrugsjord.