På online ejendomsmæglerhjemmesider kan de, der ønsker at købe eller sælge, nemt finde meget attraktive annoncer som: "Har brug for penge, sælges hurtigt…", "Sælges hurtigt før flytning…", "Sælges med tab på grund af bankgæld…". Enhver, der ikke er årvågen, mangler viden eller er fristet af lave priser, kan nemt blive offer for svindlere eller uærlige ejendomsmæglerforretninger.
Belastet med gæld på grund af ludomani.
I modsætning til vores heldige observation af de tricks, der bruges af dem, der lokker folk til at købe jord i provinserne, sendte fru H. (bosættende i Ho Chi Minh City) en bøn om hjælp til avisen Nguoi Lao Dong, hvori hun oplyste, at hun i begyndelsen af maj 2023 blev lokket af to ejendomsmæglere fra Dai Dien Khang Company, ved navn Quan og Nhu Phuong, til at se et grundprojekt i byen Phuoc Tan, Long Thanh-distriktet, Dong Nai -provinsen (en fiktiv adresse - PV). Ved ankomsten genkendte hun dog ikke stedet, men virksomheden organiserede en lodtrækning, hvor hun kunne vinde en Honda SH-motorcykel.
"De overtalte mig til at betale 200 millioner VND for at få en rabat på 300 millioner VND, når jeg købte jorden. Virksomheden introducerede også en kvinde ved navn Kim Thanh, som ville købe min grund, på betingelse af at jorden havde et skødecertifikat. I den tro, at køb af jord med et skødecertifikat ville give øjeblikkelig profit, sagde fru Quynh Nhu (som præsenterede sig selv som salgschefen), at hvis jeg købte grunden i An Vien for 2,59 milliarder VND, ville fru Kim Thanh købe den tilbage for 2,8 milliarder VND, og jeg indvilligede. Fru Kim Thanh skrev straks et depositum på 200 millioner VND for at købe min grund og forpligtede sig til at betale de resterende 2,8 milliarder VND inden for 45 dage efter, at jeg havde afleveret skødecertifikatet," fortalte fru H.
Der afholdes salg af jord i konferencecentre og store hoteller for at fange købere.
Da fru H. sagde, at hun ikke havde penge nok, introducerede fru Quynh Nhu hende til at låne penge i Vietnam International Bank (VIB ) på Lac Long Quan Street, Distrikt 11, Ho Chi Minh City. På grund af sin lave pension var hun dog ikke berettiget til et lån på 2,5 milliarder VND, så fru H. måtte bede sin søn om at bruge hendes hus i Binh Thanh-distriktet som sikkerhed.
"På det tidspunkt troede jeg, at hvis jeg fik lånet, ville jeg sælge det til fru Kim Thanh for at opnå en fortjeneste på 300 millioner VND. Men efter at banken havde udbetalt pengene, gik de ind på kontoen tilhørende direktøren for Dai Dien Khang Company, ved navn Luong Quoc An. To måneder senere informerede virksomheden mig om, at fru Kim Thanh havde mistet depositummet. Derefter forsvandt løftet om, at 'når det fulde beløb er betalt, vil virksomheden straks præsentere en køber, og jeg vil modtage en rabat på 440 millioner VND' også. På dette tidspunkt gennemgik jeg omhyggeligt kontrakten og indså, at hr. Luong Quoc An kun var bemyndiget af hr. Phan Thong Nhat, ejeren af grunden, til at gennemføre transaktionen og modtage en provision på 1,1 milliarder VND," forklarede fru H.
Det er værd at bemærke, at fru H. på dette tidspunkt stadig ikke kendte placeringen af den jord, hun havde købt. Hun tog til Đại Điền Khangs salgskontorer på 7 Nguyễn Văn Vịnh og 12A Ba Vì, afdeling 4, Tân Bình-distriktet, men begge filialer var lukket, og lokalerne var forladt. Bagefter forsøgte hun gentagne gange at kontakte de personer, der havde lovet at hjælpe hende med at sælge jorden, men ingen af dem besvarede telefonen eller kunne nås.
Den dag i dag er fru H. stadig tynget af en gæld på 2,5 milliarder VND, hendes hus er pantsat i banken, og hver måned skal hun og hendes familie skrabe 40 millioner VND sammen for at betale lånet af, mens hendes pension kun er på lidt over 5 millioner VND.
Om eftermiddagen den 5. august udtalte fru H., at hun endelig havde været i stand til at kontakte Luong Quoc An mere end et år efter at have købt jorden. Han lovede at løse problemet, men lagde på uden at specificere hvordan. I mellemtiden ønskede hun kun at videresælge jorden for at betale sit banklån af.
Ved nærmere undersøgelse fandt vi ud af, at Dai Dien Khang Companys fulde navn er Dai Dien Khang Real Estate Joint Stock Company, med hr. Luong Quoc An som juridisk repræsentant og hovedkvarter på 12A Ba Vi Street, Ward 4, Tan Binh District.
Stadig kompliceret
Tran Khanh Quang, administrerende direktør for Viet An Hoa Real Estate Company, forklarede, hvorfor svindel og svigagtige fremgangsmåder på ejendomsmarkedet fortsætter år efter år på trods af adskillige sager, der er håndteret af myndighederne, og udtalte, at det vietnamesiske ejendomsmarked længe har haft mange problemer. Selvom procedurerne i forbindelse med projektinvesteringer håndhæves strengt, er køb og salg af jord og huse enkelt og kræver kun samtykke fra begge parter for at notarisere transaktionen. Desuden kender mange købere ikke engang deres jords beliggenhed. Dette smuthul giver uærlige og svigagtige personer mulighed for at udnytte situationen.
Derudover er køberen også skyld i at være for lempelig ved at bruge en stor sum penge på fast ejendom uden grundigt at kontrollere de nødvendige faktorer, men i stedet stole på råd fra salgskonsulenter eller smigrende ord fra et bureau. For eksempel, i tilfældet med fru H., da hun underskrev købskontrakten og overførte pengene i banken, vidste hun ikke placeringen af den jord, hun købte, før hun modtog skødet.
"Fru H. har tilstrækkelig bevidsthed og evne til at genkende, hvad der er rigtigt og forkert. Hun bad endda sin søn om at underskrive banklånekontrakten, så det er svært at tro på hendes påstand om, at hun ikke tænkte tingene igennem, før hun traf beslutningen," analyserede hr. Quang.
Ifølge hr. Quang skal regulerende myndigheder for at minimere denne situation først inspicere og føre tilsyn med ejendomsmæglere inden for en klar juridisk ramme og gøre det nemt for købere at kontrollere alle oplysninger relateret til de ejendomme, de har til hensigt at købe. For at opnå dette skal staten opbygge et system til styring af ejendomsmarkedet. Vietnam mangler i øjeblikket et sådant system, hvilket skaber forvirring blandt offentligheden. "På kort sigt, hvis der var en offentlig tjeneste, der håndterede alle juridiske procedurer relateret til fast ejendom, så folk kunne føle sig trygge, når de køber og sælger, tror jeg, at det vietnamesiske ejendomsmarked ville være sundere, hvilket ville reducere kaoset og uordenen i transaktioner, som det er i dag," sagde hr. Quang.
Ifølge advokat Nguyen Phuong Lien fra SENLAW Law Firm er bedrageri i forbindelse med køb og salg af huse og jord i øjeblikket meget almindeligt, og metoderne bliver stadig mere sofistikerede. Svindlere organiserer sig under dække af mæglerfirmaer og ejendomsselskaber med hundredvis af ansatte, organiserer store begivenheder og skaber storslåede projekter ... alt sammen for at lokke købere til at fælde. Fordi fast ejendom er et aktiv af høj værdi, lider ofre, der falder i denne fælde, meget alvorlige tab.
"Almindelige taktikker omfatter falsk reklame; brug af værdifulde gaver eller attraktive rabatprogrammer til at lokke købere; efterligning af kunder, også kendt som 'lokkefugle', for at skabe en menneskemængdementitet og presse købere; iscenesættelse af scener med mange købere for at presse priserne op; overdrivelse af investeringsafkast; og opfordring til 'ofre' til at træffe hurtige beslutninger for at undgå at gå glip af muligheder..." - advokat Lien nævnte som eksempler.
Ifølge denne advokat fastsætter ejendomshandelsloven fra 2023, der trådte i kraft den 1. august, klart forbudte handlinger i ejendomsbranchen, herunder: at drive ejendomshandel uden at opfylde de nødvendige betingelser; at forfalske dokumenter, at fordreje oplysninger om fast ejendom eller ejendomsprojekter, der udbydes til salg; at undlade at offentliggøre oplysninger om fast ejendom eller ejendomsprojekter, der udbydes til salg, som krævet i ejendomshandelsloven; at bedrage, bedrageri og svindel i ejendomsbranchen; og at undlade at opfylde eller utilstrækkeligt opfylde økonomiske forpligtelser over for staten. Loven forbyder især strengt "brug af ejendomsmæglercertifikater, der ikke overholder reglerne i ejendomshandelsloven." Disse regler forventes at forhindre svindleres vildledende taktikker.
(*) Se avisen Nguoi Lao Dong, udgave dateret 6.-8. august.
Indvirkning på legitime virksomheder
Direktøren for et ejendomsmæglerfirma i forstæderne sagde, at hans virksomhed opererer legitimt, men er stærkt påvirket af svigagtige virksomheder, og han håber, at myndighederne vil tage fat på denne situation grundigt. Han nævnte eksempler på svigagtige virksomheder, der ofte bruger tricks som attraktive kampagner til at udnytte kunders og investorers grådighed; lokker dem med løfter om videresalg eller tilbagekøb til høje priser ... men derefter går tilbage på deres ord. Nogle virksomheder annoncerer ejendomme til salg til meget lave priser, men i virkeligheden er det kun et depositum, mens den faktiske salgspris vil være meget højere, når købskontrakten er underskrevet. Når transaktionen er afsluttet, vil gerningsmændene forsøge at slette alle spor og benægte enhver forseelse.
Ting at være opmærksom på, når du køber fast ejendom
Ifølge advokat Nguyen Phuong Lien skal købere, når de køber fast ejendom, være særligt opmærksomme på juridiske spørgsmål såsom: husets og grundens nuværende stand, er det som annonceret? Kontroller ejendommens juridiske dokumenter for at se, om de er ægte eller falske? Identificer de involverede parter i hus-/grundtransaktionen, er de de faktiske ejere? Hvis ikke, er de juridisk bemyndigede? Hvis du køber fast ejendom gennem et mæglerfirma, skal du vælge et stort, velrenommeret firma. Vær forsigtig med bankkonti, der vil modtage penge... Købere skal også undersøge ejendommens værdi, før de underskriver en kontrakt, og kontakte lokale myndigheder for at få hjælp til at verificere relevante oplysninger.
[annonce_2]
Kilde: https://nld.com.vn/lua-ga-bat-dong-san-lai-ram-ro-nhan-dien-chieu-tro-196240806195132268.htm
