Det presserende behov for at bygge sociale boliger - Del 1: Håndtering af hindringer, hvor de opstår.

I 2024 satte regeringen et mål om at færdiggøre 130.000 sociale boliger på landsplan. Statistikker frem til udgangen af ​​første kvartal af 2024 viser dog, at kun 8 sociale boligprojekter er blevet færdiggjort, hvilket er mindre end 30 % af målet. Disse fremskridt indikerer, at målet om at færdiggøre 130.000 sociale boliger i år stadig er langt fra at blive nået, og det vil kræve en betydelig indsats at nå.

Fra et lokalt perspektiv udtalte hr. Huynh Thanh Khiet – vicedirektør for Ho Chi Minh Citys byggeafdeling – at den største udfordring i øjeblikket er manglen på investeringskapital fra budgettet, hvilket forhindrer tilstrækkelige midler i at blive afsat til at bygge statsejede sociale boligprogrammer til fuldt ud at imødekomme behovene hos politiske modtagere såsom embedsmænd, offentligt ansatte og andre offentlige ansatte.

I øjeblikket har Ho Chi Minh City kun afsat 10 % af den nødvendige kapital til sociale boligprogrammer. Fra nu af og frem til 2025 kræver det planlagte budget 37.700 milliarder VND. Byen kan dog kun afsætte cirka 3.770 milliarder VND fra sit budget. I 2030 vil byen have brug for 86.400 milliarder VND, men kan kun afsætte 8.600 milliarder VND fra sit budget, mens resten kommer fra sociale kapitalkilder.

Fleksible typer

Nogle hævder, at en af ​​grundene til, at sociale boligprogrammer ikke har været succesfulde, er salg af huse til folk, der ikke har råd til at købe dem. Hr. Nguyen Van Dinh, en juridisk ekspert i fast ejendom, kommenterede: Udover sociale boligprodukter til salg og leasing med henblik på ejerskab har spørgsmålet om sociale boliger til leje også brug for politisk støtte. Dette skyldes, at sociale boliger primært er rettet mod lavindkomstgrupper.

Ifølge denne ekspert har boligloven fra 2023, der trådte i kraft den 1. august, fjernet den regulering, der kræver, at udviklere af sociale boligprojekter skal afsætte 20% af etagearealet til udlejning. Det betyder, at hvis 100% af lejlighederne kan sælges, skal staten supplere udbuddet med alternative udlejningsmuligheder.

Boligloven fra 2023 fastsætter kun, at boliger til industrizonearbejdere er til leje. Derfor har lavindkomstgrupper, der ikke er industrizonearbejdere, såsom ufaglærte arbejdere og freelancere i byområder, stort set ingen mulighed for at få adgang til sociale boliger til leje.

Med samme synspunkt kommenterede hr. Trinh Quang Minh - leder af fagforeningsinstitutionernes projektstyringsråd - Vietnams generelle arbejdsforbund: Det er meget vanskeligt at bygge sociale boliger til salg på grund af langvarige procedurer, høje salgspriser sammenlignet med lavindkomstarbejderes indkomst; reglerne er ikke attraktive for investorer med en profitmargin begrænset til kun 10%... Derfor ville det være mere rimeligt at udvikle sociale boliger til udlejning, idet det ville opfylde de faktiske behov og matche arbejdernes indkomst. Desuden er efterspørgslen efter lejeboliger meget høj, mens udbuddet er sparsomt, og lejepriserne på markedet er meget høje.

I øjeblikket har Vietnams Generalforbund for Arbejdskraft foreslået en plan for leje af sociale boliger med lejepriser, der er lig med eller lavere end markedspriserne. Et godt eksempel er pilotprojektet for leje af sociale boliger, som Vietnams Generalforbund for Arbejdskraft har lavet i Ha Nam-provinsen, og som blev fuldt ud benyttet inden for kort tid efter lanceringen.

Lejeprisen for dette projekt varierer fra 1,2 til 1,4 millioner VND om måneden, mens lejeprisen udenfor ligger fra 2 til 3 millioner VND om måneden. Ifølge hr. Minh er der dog tre vanskeligheder ved at bygge sociale boliger til leje: tiltrækning af investeringsressourcer, projektets placering og lejepris.

Fra et forretningsperspektiv analyserede hr. Le Huu Nghia - direktør for Le Thanh Construction and Trading Company: Hvis man investerer i 1.000 sociale boligenheder, der hver koster cirka 500 millioner VND, vil den samlede investeringsomkostning nå op på 500 milliarder VND. Ved udlejning til 3-3,5 millioner VND/måned med 1.000 enheder vil investoren tjene 3-3,5 milliarder VND/måned eller 30-35 milliarder VND/år.

Hvis investoren låner kommercielt til renter over 10-13% om året, vil disse 500 milliarder VND pådrage sig 50 milliarder VND i renter, og investoren vil helt sikkert lide tab. I henhold til boligloven fra 2023 er profitmarginen for udvikling af sociale boliger til udlejning kun 10% af profitmarginen for solgte sociale boliger. Ifølge de nye regler modtager udlejningsboliger ikke længere statslige investeringer i teknisk infrastruktur og sociale faciliteter, så ingen investorer tør påtage sig sociale boligprojekter til udlejning, understregede hr. Nghia.

Fjern fra politikken

Mens mange lokaliteter har vanskeligheder med at implementere sociale boligpolitikker, har Hai Phong City opnået bemærkelsesværdige resultater. Hai Phong City har til dato godkendt politikken og udvalgt investorer til 31 sociale boligprojekter med i alt 36.600 enheder, hvoraf 9 projekter med i alt cirka 15.000 enheder er påbegyndt byggeri. Med dette antal forventes det, at omkring 16.200 enheder vil blive færdiggjort i perioden 2021-2025, hvilket overstiger regeringens mål for udvikling af sociale boliger på 15.400 enheder.

Dette viser, at der stadig er vanskeligheder, men at de skal løses resolut, startende med politik, og historien om Hai Phong er et godt eksempel. For at opnå disse positive resultater har Hai Phong by nøje fulgt de lovmæssige bestemmelser for ejendoms- og boligbranchen. I overensstemmelse hermed har Hai Phong bypartikomité været opmærksom på at instruere, byens folkeråd har vedtaget 5 resolutioner, og byens folkekomité har udstedt 13 relaterede beslutninger for at implementere dem.

Især har byen Hai Phong fleksibelt og effektivt anvendt de nuværende mekanismer og politikker til at forbedre investerings- og erhvervsmiljøet, især procedurer relateret til boligbyggeri, herunder sociale boliger. Dette har skabt et gennemsigtigt, åbent og venligt erhvervsmiljø, der tiltrækker mange store investeringsprojekter og effektivt imødekommer folks behov for at købe eller leje sociale boliger.

Ifølge direktør Hoang Hai står implementeringen af ​​socialt boligbyggeri stadig over for nogle udfordringer, selvom der er opnået nogle vigtige resultater. I øjeblikket fokuserer Byggeministeriet på at implementere, færdiggøre og vejlede lokalsamfundene i implementeringen af ​​dekreter, beslutninger og cirkulærer, der beskriver og vejleder implementeringen af ​​boligloven fra 2023 og ejendomshandelsloven fra 2023 efter deres bekendtgørelse.

Samtidig opfordrer Byggeministeriet fortsat lokalsamfundene til, baseret på målsætningerne i projektet "Investering i opførelse af mindst 1 million sociale boliger til lavindkomsttagere og industriparkarbejdere i perioden 2021-2030" og målene i bilaget for sociale boliger, der skal være færdige i 2024, at de skal hurtigt udvikle specifikke implementeringsplaner for investering i sociale boligprojekter for at sikre, at de fastsatte mål nås.

For at implementere den nationale boligudviklingsstrategi for perioden 2021-2030, med en vision frem mod 2045, har Byggeministeriet sendt et dokument til folkeudvalgene i provinser og centralt administrerede byer vedrørende udvikling og justering af boligudviklingsplaner for 2024 og perioden 2021-2025; der klart definerer behovene og målene for sociale boliger til lavindkomstgrupper, boliger til de væbnede styrker og arbejdstagerboliger ... for at overholde boligloven fra 2023.

Derudover vil Nationalforsamlingen som en del af Nationalforsamlingens tilsynsprogram for 2024 udføre et tematisk tilsyn om "Implementeringen af ​​politikker og love om forvaltning af ejendomsmarkedet og udvikling af sociale boliger fra 2015 til udgangen af ​​2023". Det tematiske tilsyn har til formål at vurdere resultater, begrænsninger og vanskeligheder; identificere årsagerne; og klart definere ansvaret for myndigheder, organisationer og enkeltpersoner for at forbedre effektiviteten af ​​implementeringen af ​​politikker og love om forvaltning af ejendomsmarkedet og udvikling af sociale boliger. Ud fra dette vil den foreslå løsninger til forbedring af relaterede politikker og love.

Med synkroniseret inddragelse af hele det politiske system, styret af en proaktiv tilgang til at håndtere hindringer, uanset hvor de opstår, vil implementeringen af ​​​​sociale boligpolitikker opfylde de fastsatte mål og samfundets forventninger.

Lektion 2: Gør det lettere for medarbejdere at få adgang til ressourcer.