কৃষি জমি খাতটি স্থিতিশীল রয়েছে।

সম্প্রতি একটি রিয়েল এস্টেট সেমিনারে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি বিভাগের উপ-পরিচালক জনাব লে ভ্যান বিন বলেছেন যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হলে এই খাতে ব্যাপক উন্নয়ন ঘটবে।

প্রকৃতপক্ষে, ২০২০-২০২২ সময়কালে কৃষি জমির বাজার বেশ তেজি ছিল। অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও ব্যক্তি বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে কৃষি জমি কিনে সেগুলোকে ছোট ছোট খণ্ডে বিভক্ত করে বিক্রি করার পরিকল্পনা করেছিল, যা সেই সময়ে একটি তেজিভাব সৃষ্টি করে।

যদিও বাজার আরও প্রাণবন্ত হবে বলে আশা করা হচ্ছে, বাস্তবে কৃষি ও বনভূমি খাত শুধুমাত্র ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের মতো বড় ও সংগঠিত বিনিয়োগকারীদেরই দৃষ্টি আকর্ষণ করছে। এর কারণ হলো, নতুন বিধিমালাগুলো কেবল কৃষকদের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করে এবং কৃষি খাতে বিনিয়োগকারী ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্যই উপযুক্ত। তবে, ক্ষুদ্র বিনিয়োগকারীদের জন্য কৃষি জমি কিনে, এর উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য অপেক্ষা করে, এবং তারপর তা খণ্ডে খণ্ডে ভাগ করে বিক্রি করার পদ্ধতিটি বাস্তবায়ন করা খুব কঠিন হবে।

হ্যানয়, হোয়া বিন এবং থাই নগুয়েনের বিভিন্ন ভূমি খণ্ডের একজন রিয়েল এস্টেট দালাল ও বিনিয়োগকারী মিস হা কিয়েন জানিয়েছেন যে, কৃষি জমির খণ্ডটি "নিস্তব্ধ" রয়েছে, কারণ কৃষি ও বনভূমির উপর কর এবং রূপান্তর ফি বেশ বেশি, তাই ক্ষুদ্র বিনিয়োগকারীরা এই খণ্ডে বিনিয়োগ করছেন না। এর পরিবর্তে, বড় বিনিয়োগকারীরা, যাদের কয়েক হেক্টর ধানক্ষেত এবং বনভূমিতে বিনিয়োগ করার প্রয়োজন রয়েছে এবং পরবর্তীতে সেগুলোকে পরিষেবা ভূমি, পর্যটন , বাণিজ্যিক বা আবাসন প্রকল্পে পুনঃপরিকল্পনা করার ইচ্ছা আছে, তারা এই খেলায় অংশ নিতে বেশ আগ্রহী বলে মনে হচ্ছে।

হ্যানয়ের একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির প্রধান জানিয়েছেন যে, তাঁর কোম্পানি হোয়া বিন এবং থাই নগুয়েন প্রদেশে বড় আকারের বনভূমি ও কৃষি জমি ‘খোঁজার’ পরিকল্পনা করছে এবং কেনার জন্য জমি খুঁজতে এমনকি ‘আরও দূরবর্তী এলাকা যেমন সেন্ট্রাল হাইল্যান্ডসেও’ যাওয়ার পরিকল্পনা করছে।

কৃষি জমি রূপান্তরের বিষয়ে জনাব লে ভ্যান বিন উল্লেখ করেন যে, জাতীয় খাদ্য নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য এটি অবশ্যই পরিকল্পনা অনুযায়ী করতে হবে এবং ৩০ লক্ষ হেক্টরের বেশি ধান চাষের জমির লক্ষ্যমাত্রা মেনে চলতে হবে। তাই, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের সতর্ক থাকতে হবে এবং আইনের নিয়মকানুন বুঝতে হবে, যাতে তারা অকার্যকর বিনিয়োগ এড়াতে পারেন এবং চড়া দামে কিনে পরে তা নগদায়নে অসুবিধার সম্মুখীন না হন।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের মতে, ২০২৪ সালের প্রথম ছয় মাসে নিলামে বিক্রি হওয়া জমি এবং বিভক্ত জমির ক্ষেত্রে জমির খণ্ডের উন্নতি দেখা গেছে। তবে, প্রকল্পের জমি এবং কৃষি/বনভূমির ক্ষেত্রে পুনরুদ্ধারের কোনো লক্ষণ এখনও দেখা যাচ্ছে না; তারল্য মন্থর রয়েছে এবং লেনদেন ধীরগতিতে চলছে। এমনকি কৃষি জমির মালিক অনেক বিনিয়োগকারীও এই সময়ে তা বিক্রি করতে অসুবিধায় পড়ছেন।

একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ফার্মের পরিচালকের মতে, এই খাতে বিনিয়োগের ক্ষেত্রে লাভের পরিমাণ বছরে প্রায় ২৫-৩০%, এবং এটিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করা গেলে তা বছরে ৩৫-৪০% পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে। এক দশকে মূল্যবৃদ্ধির সম্ভাবনা হলো, কৃষি জমির মূল্য ৩-৫ গুণ বা তারও বেশি বাড়তে পারে। তবে, প্রত্যাশিত জমির মূল্য তালিকা অনুসারে, কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের আবেদন প্রক্রিয়াকরণের খরচ বর্তমান খরচের তুলনায় নয়গুণ বৃদ্ধি পাবে।

উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনো বিনিয়োগকারী ডং আন (হ্যানয়)-এ জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য আবেদন করতে এবং ১,০০০ বর্গমিটারের একটি কৃষি জমি ভাগ করতে চান, তাহলে বর্তমান ভূমি ব্যবহার ফি হলো ৬.৬ বিলিয়ন VND। তবে, নতুন খসড়া মূল্য তালিকা অনুযায়ী হিসাব করলে, এই পরিমাণ বেড়ে দাঁড়ায় ৬১.৮ বিলিয়ন VND। সুতরাং, শুধুমাত্র ১০০ বর্গমিটারের একটি প্লটের জন্যই ভূমি ব্যবহার ফি ৬ বিলিয়ন VND-এর বেশি। এই মূল্যে, কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার জন্য যে কর দিতে হতো, তার চেয়ে বিদ্যমান আবাসিক জমি কেনা সস্তা হবে।

এছাড়াও, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে, একটানা ১২-২৪ মাস পতিত বা অব্যবহৃত থাকা কৃষি জমির ওপর প্রশাসনিক জরিমানা আরোপ করা হবে এবং তা বাজেয়াপ্তও করা হতে পারে। সুতরাং, বর্তমানে কৃষি জমির মালিক বিনিয়োগকারীদের যদি সবকিছু হারাতে না চান, তবে তাদের জরুরি ভিত্তিতে এটিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার বা এর চাষের ধরন পরিবর্তন করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে হবে।

বিনিয়োগের ধারা ও পরিকল্পনার সুযোগ নিতে যদি আপনি জমি কেনেন, কিন্তু আঞ্চলিক পরিকল্পনা স্থগিত, বিলম্বিত বা পরিবর্তিত হয়, তবে বিনিয়োগকারীরা জমি বিক্রি করতে না পারার মতো সবচেয়ে খারাপ পরিস্থিতির সম্মুখীন হতে পারেন। অধিকন্তু, কৃষি জমি কেনা, বিশেষ করে যে প্লটগুলোকে রূপান্তর করা যায় না, তাতে আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করা হলে দেউলিয়া হওয়ার ঝুঁকি থাকে,” আজ একজন বিনিয়োগকারী কৃষি জমি ধরে রাখার ঝুঁকি নিয়ে আলোচনা করেছেন।