ক্ষতিপূরণের একাধিক বিকল্প জনগণের অধিকার নিশ্চিত করে।

অধিকন্তু, ডিক্রিটিতে আরও স্পষ্ট করা হয়েছে যে, যদি কোনো নিচতলার অ্যাপার্টমেন্টের মালিক তার অ্যাপার্টমেন্টের কোনো অংশ বাণিজ্যিক উদ্দেশ্যে ব্যবহার করেন, তবে পুনর্বাসনের পর মালিক নতুন প্রকল্পে সংশ্লিষ্ট বাণিজ্যিক এবং পরিষেবা ফ্লোর স্পেস ক্রয় বা ইজারা নিতে পারবেন।

সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলোর মধ্যে স্বার্থের সংঘাতের কারণেই অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ও আবাসন কমপ্লেক্সগুলোর সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের কাজ ধীরগতিতে এগোচ্ছে। ছবি: লে তোয়ান

দ্বিতীয় তলা বা তার উপরের অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে, মালিকদেরকে ভেঙে ফেলা অ্যাপার্টমেন্টের ব্যবহারযোগ্য এলাকার ১ থেকে ১.৫ গুণ পর্যন্ত ক্ষতিপূরণ দেওয়া হবে।

যেসব ক্ষেত্রে পুনর্বাসন অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রফল ক্ষতিপূরণপ্রাপ্ত অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রফলের চেয়ে বড় হয়, সেক্ষেত্রে অ্যাপার্টমেন্টের মালিককে পার্থক্যটুকু পরিশোধ করতে হবে। অপরপক্ষে, যদি পুনর্বাসন অ্যাপার্টমেন্টটি ক্ষতিপূরণপ্রাপ্ত অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রফলের চেয়ে ছোট করে নকশা করা হয়, তবে ডেভেলপারকে মালিককে ক্ষেত্রফলের পার্থক্যটুকু পরিশোধ করতে হবে।

তদনুসারে, মূল্যের পার্থক্য হবে ক্ষেত্রফলের পার্থক্যের সাথে প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক জারি করা নবনির্মিত আবাসনের মূল্য গুণ করে প্রাপ্ত মানের সমান।

এছাড়াও, যদি বাড়ির মালিক স্থানান্তরিত হতে না চান, তবে ডেভেলপার কর্তৃক প্রস্তাবিত পুনর্বাসন অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্যের উপর ভিত্তি করে ক্ষতিপূরণটি নগদে রূপান্তরিত করা হবে।

যেসব ব্যক্তি সামাজিক আবাসন ক্রয় করতে বা ইজারা-ভিত্তিক মালিকানায় নিতে ইচ্ছুক এবং এই বিভাগের জন্য যোগ্যতার মানদণ্ড পূরণ করেন, তাঁদেরকে আইন অনুযায়ী সেই আবাসন বরাদ্দ করা হবে।

যেসব ক্ষেত্রে অ্যাপার্টমেন্টটি কোনো ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠানের কাছে জামানত হিসেবে ব্যবহৃত হয়, সেসব ক্ষেত্রে পুনর্নির্মাণের পর পুনর্বাসন অ্যাপার্টমেন্টের ব্যবস্থাপনা অথবা ক্ষতিপূরণ প্রদানের বিষয়টি দেওয়ানি আইনের বিধান অনুযায়ী সম্পন্ন করা হবে।

বর্তমানে, পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্সগুলোতে অনেক বাড়ির মালিক প্রায়শই তাদের জমির মালিকানা সনদে উল্লিখিত এলাকার চেয়ে দ্বিগুণ বা এমনকি তিনগুণ বেশি জায়গা নিয়ে বসবাসের স্থান বাড়িয়ে নেন। বিক্রি করার সময়, তারা এই বর্ধিত এলাকাটিও দামের সাথে অন্তর্ভুক্ত করেন। তবে, ক্ষতিপূরণের ক্ষেত্রে, সরকার শুধুমাত্র জমির মালিকানা সনদে উল্লিখিত এলাকার ভিত্তিতেই ক্ষতিপূরণ ও পুনর্বাসন প্রদান করবে।

ডিক্রি ৯৮/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ২৮ নং ধারায় এটি স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে। তদনুসারে, একটি অ্যাপার্টমেন্টের ব্যবহারযোগ্য এলাকা নির্ধারণ করা হবে বিভিন্ন সময় ধরে ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার প্রমাণপত্রের মাধ্যমে, অথবা আইন দ্বারা নির্ধারিত এই ধরনের শংসাপত্র প্রাপ্তির শর্ত পূরণ সাপেক্ষে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের তথ্যমতে, বর্তমানে সারাদেশে ২৫০০-এরও বেশি পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এবং যৌথ আবাসন কমপ্লেক্স রয়েছে। হ্যানয়ে এগুলোর সংখ্যা সর্বাধিক, প্রায় ১৬০০ কমপ্লেক্স, যেগুলোর বেশিরভাগই ১৯৬০ থেকে ১৯৯২ সালের মধ্যে নির্মিত হয়েছিল। তবে, রাজধানীর মোট পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ২%-এরও কম সংস্কার করা হয়েছে। একইভাবে, হো চি মিন সিটিতে সংস্কারকৃত ভবনের সংখ্যা মাত্র প্রায় ১%।

বিশেষজ্ঞদের মতে, পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন ও আবাসন কমপ্লেক্সগুলোর মেরামত ও সংস্কার কাজের ধীরগতির কারণ হলো, অতীতে সরকার, বাসিন্দা ও বিনিয়োগকারীসহ সকল পক্ষের স্বার্থের ভারসাম্য রক্ষার জন্য সুনির্দিষ্ট নীতির অভাব।

ডিক্রি ৯৮/২০২৪/এনডি-সিপি প্রসঙ্গে মন্তব্য করতে গিয়ে হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ বলেন যে, বর্তমান ব্যবস্থাটি আগের চেয়ে অনেক বেশি আকর্ষণীয়। পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলোর সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের জন্য ক্ষতিপূরণ ও সহায়তা সংক্রান্ত নীতিটি এখন সংস্কার ও পুনর্নির্মাণ প্রকল্পের মালিক এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে আরও বেশি ন্যায্য।

ডিক্রি ৯৮/২০২৪/এনডি-সিপি-এর মাধ্যমে পক্ষগুলোর মধ্যকার বাধা এবং স্বার্থের সংঘাত সফলভাবে সমাধান হবে বলে আশা করা হচ্ছে। এর ফলে পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এবং যৌথ আবাসন কমপ্লেক্সগুলোর সংস্কার ও পুনর্নির্মাণের কাজ ত্বরান্বিত হবে, যা বাসিন্দাদের জীবনযাত্রার মান উন্নয়নে এবং নগরীর সৌন্দর্যবর্ধনে অবদান রাখবে।