বাজারে ঘাটতি ও উদ্বৃত্ত উভয়েরই বৈপরীত্য; যে কারণে বহু এলাকায় বিনিয়োগের ঢেউ বইছে।

ক্যাফেবিজ-এর তথ্য অনুযায়ী, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের উপাত্ত থেকে দেখা যায় যে, বছরের প্রথম কয়েক মাসে রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে আবার প্রাণবন্ত হয়ে উঠেছে এবং অনুসন্ধানকারী ও লেনদেনকারী গ্রাহকের সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২৩ সালের শেষের তুলনায় ২০২৪ সালের শুরুতে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সংখ্যা প্রায় ৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

তবে, রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও অনেক চ্যালেঞ্জের সম্মুখীন। বিশেষ করে, সম্পন্ন হওয়া প্রকল্প, নতুন লাইসেন্সপ্রাপ্ত প্রকল্প এবং ভবিষ্যতে বিক্রির জন্য যোগ্য প্রকল্পের সংখ্যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় কম। লক্ষণীয় যে, রিয়েল এস্টেটের মজুদ এখনও অনেক বেশি, যার মধ্যে প্রধানত রয়েছে আলাদা বাড়ি এবং জমির প্লট। এর পরিমাণ ১৯,৩২৩ ইউনিট, যা গত বছরের শেষের তুলনায় ৪৩% বৃদ্ধি পেয়েছে।

আবাসিক উন্নয়নে বিশেষজ্ঞ ১০টি তালিকাভুক্ত রিয়েল এস্টেট কোম্পানির আর্থিক প্রতিবেদন থেকে আরও জানা যায় যে, ৩১শে জুন পর্যন্ত তাদের মোট মজুদের মূল্য ছিল ২৬৯,১৩৫ বিলিয়ন VND-এর বেশি, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ৩% বেশি। প্রকৃতপক্ষে, গত কয়েক বছরে অনেক ব্যবসার মজুদের মূল্য হ্রাস না পেয়ে বরং ফুলেফেঁপে উঠেছে।

একটি কোম্পানির ইনভেন্টরি দুটি বিভাগে নথিভুক্ত করা হয়: সমাপ্ত রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণাধীন রিয়েল এস্টেট। সমাপ্ত রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে, একটি প্রতিকূল বাজারের প্রেক্ষাপটে, অনেক কোম্পানি বাজারের উন্নতির অপেক্ষায় তাদের উদ্বোধনের পরিকল্পনা স্থগিত করেছে, যার ফলে কিছু কোম্পানির ইনভেন্টরির মূল্য হ্রাস পায়নি।

অসমাপ্ত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলোই হলো রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর কাছে থাকা প্রধান ধরনের মজুদ। অসমাপ্ত রিয়েল এস্টেট মজুদের ক্রমাগত বৃদ্ধির কারণ হলো আইনি প্রতিবন্ধকতা, যা বহু বছর ধরে অনেক প্রকল্পকে জর্জরিত করে রেখেছে। দেখা যায় যে, সরবরাহের বাজার তুঙ্গে ওঠার পর (২০১৮ সালে), ক্রমবর্ধমান গভীর আইনি পদ্ধতিগত বাধার কারণে শহরাঞ্চলে আবাসন প্রকল্পের অনুমোদন প্রক্রিয়া মন্থর হয়ে পড়েছে। এর ফলে বছরের পর বছর ধরে বাজারের সরবরাহ ক্রমাগত হ্রাস পেয়েছে, বিশেষ করে হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ের মতো বড় শহরগুলোতে।

এছাড়াও, মজুতের পরিমাণ বেশি হওয়ার আরেকটি কারণ হলো, বাজারটি দ্রুত প্রবৃদ্ধির একটি পর্যায় অতিক্রম করেছিল, যেখানে অনেক বিনিয়োগকারী জমি এবং রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের মতো অনুমানভিত্তিক প্রকল্পগুলো গড়ে তোলার জন্য প্রদেশগুলোতে বিপুল পরিমাণ অর্থ ঢেলেছিলেন।

এখন পর্যন্ত, বিনিয়োগ বাজার মন্থর হয়ে পড়েছে, যার ফলে ক্রেতা খুঁজে পাওয়া কঠিন হয়ে পড়েছে এবং কাজ সম্পন্ন হওয়ার পরেও তারল্য সংকট দেখা দিয়েছে। যে বাজার এখনও পুনরুদ্ধার হয়নি, সেখানে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য এই ধরনের মজুদ সমস্যার সমাধান করা বেশ কঠিন হবে।

Batdongsan.com.vn-এর প্রতিবেদনে আরও উল্লেখ করা হয়েছে যে, আশ্চর্যজনকভাবে, বাজারে নতুন সরবরাহের ঘাটতি থাকা সত্ত্বেও তালিকাভুক্ত রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর মজুদ বিপুল পরিমাণে রয়েছে, যা ইঙ্গিত দেয় যে পণ্যগুলো বাজারের প্রকৃত চাহিদার সাথে মিলছে না।

হো চি মিন সিটি বর্তমানে সমন্বয়ের প্রক্রিয়ায় রয়েছে এবং এখনো নতুন কোনো জমির মূল্য তালিকা তৈরি করেনি।

হো চি মিন সিটির জন্য নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রণয়ন করা হবে এবং ২০২৬ সালের ১ জানুয়ারি থেকে তা কার্যকর হবে। বর্তমানে, শহরটি ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুযায়ী সমন্বয়কৃত একটি মূল্য তালিকা বাস্তবায়ন করছে।

এই তথ্যটি দিয়েছেন প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ অধিদপ্তরের পরিচালক নগুয়েন তোয়ান থাং, ১লা আগস্ট বিকেলে অনুষ্ঠিত সামাজিক-অর্থনৈতিক সভায়।

১লা আগস্ট অনুষ্ঠিত শহরের আর্থ-সামাজিক সভায় হো চি মিন সিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক, নগুয়েন তোয়ান থাং। (ছবি: ভ্যান আন)

জনাব থাং-এর মতে, ২০২৪ সালের (সংশোধিত) ভূমি আইন বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে, প্রাদেশিক গণ কমিটিগুলোকে পুরোনো জমির মূল্য তালিকা পর্যালোচনা, ব্যবহার বা সমন্বয় করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে। এর উপর ভিত্তি করে, হো চি মিন সিটির মূল্য তালিকা সমন্বয় করার একটি নীতি রয়েছে, কিন্তু এখনও নতুন কোনো তালিকা তৈরি করা হয়নি।

জমির মূল্য সমন্বয় প্রক্রিয়াটি সাতটি ধাপের সমন্বয়ে গঠিত এবং বিভাগটি বর্তমানে ছয়টি ধাপ সম্পন্ন করেছে। সমগ্র এলাকা জুড়ে পরামর্শক ইউনিট কর্তৃক সংগৃহীত সমস্ত তথ্য পুনঃসমন্বয় করে পর্যালোচনা ও মূল্যায়নের জন্য হো চি মিন সিটি পিপলস কাউন্সিলের ওয়ার্কিং গ্রুপের কাছে হস্তান্তর করা হয়েছে।

যেহেতু পুরোনো মূল্য তালিকাটি অনেক কম ছিল, তাই যাতে কোনো ক্ষতি না হয় তা নিশ্চিত করার জন্য বিভাগটি বর্তমান জমি লেনদেনের মূল্য, অনুমোদিত ক্ষতিপূরণের মূল্য এবং নির্দিষ্ট বাজার মূল্য সমন্বয় ও হালনাগাদ করছে।

জনাব নগুয়েন তোয়ান থাং একটি উদাহরণ তুলে ধরেন: এলাকার কিছু রাস্তার পুরোনো মূল্যতালিকায় প্রতি বর্গমিটারে মাত্র ১-২ মিলিয়ন VND ছিল। অথচ, প্রকৃত লেনদেন মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ১০০-২০০ মিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে। তাই, এই সময়ের ব্যবহারের জন্য সবচেয়ে উপযুক্ত করে মূল্যতালিকাটি সমন্বয় করা শহরের প্রয়োজন।

জুলাই মাসে হো চি মিন সিটিতে ভূমি নিবন্ধনের আবেদনের সংখ্যা ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়ে প্রায় ৪০,০০০-এ পৌঁছেছে, যার অধিকাংশই ছিল জমি ক্রয়, বিক্রয় এবং বন্ধক রাখার আবেদন। গত সাত মাসে হো চি মিন সিটিতে ভূমি-সম্পর্কিত রাজস্ব ১২,০০০ বিলিয়ন VND অতিক্রম করেছে।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান ভো ভান হোয়ানের মতে, নতুন জমির মূল্য তালিকার বিষয়ে জনসাধারণ ও গণমাধ্যম অত্যন্ত আগ্রহী। তাই, এই তথ্যটি নিয়ে আলোচনা ও সতর্কভাবে বিবেচনা করা প্রয়োজন।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুযায়ী স্থানীয় জমির মূল্য তালিকা জারির জন্য হো চি মিন সিটি গণ কমিটির কাছে জমা দেওয়ার চূড়ান্ত পদক্ষেপগুলো সম্পন্ন করছে।

আগামী ১ আগস্ট থেকে প্রাথমিক জমির মালিকানা সনদপত্র প্রদানের সময়সীমা সংক্ষিপ্ত করা হবে।

সরকার সম্প্রতি ১০১/২০২৪/এনডি-সিপি নং অধ্যাদেশ (অধ্যাদেশ ১০১) জারি করেছে, যা মৌলিক ভূমি জরিপ, ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদের নিবন্ধন ও প্রদান, ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানা এবং ভূমি তথ্য ব্যবস্থা নিয়ন্ত্রণ করে। এই অধ্যাদেশটি ১লা আগস্ট থেকে কার্যকর হবে।

বিশেষত, অধ্যাদেশ ১০১-এ বলা হয়েছে যে, জমি এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের প্রাথমিক নিবন্ধনের সময়সীমা ২০ কার্যদিবসের বেশি হবে না।

প্রথম ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ (লাল বই) এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানা সনদ (গোলাপী বই) ইস্যু করার সময়সীমা ৩ কার্যদিবসের বেশি নয়।

প্রবিধান অনুযায়ী, প্রাথমিক ভূমি ও সম্পত্তি নিবন্ধনের সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া এবং ভূমির মালিকানার সনদপত্র (লাল ও গোলাপী সনদপত্র) প্রাথমিকভাবে ইস্যু করতে ২৩ কার্যদিবসের বেশি সময় লাগবে না।

পার্বত্য, দ্বীপ, প্রত্যন্ত ও অনগ্রসর এলাকা, সেইসাথে বিশেষভাবে কঠিন আর্থ-সামাজিক পরিস্থিতিসম্পন্ন এলাকাগুলোর ক্ষেত্রে, ভূমি মালিকানার সনদপত্র প্রাথমিকভাবে ইস্যু করার প্রক্রিয়াকরণের সময় ১০ কার্যদিবস বাড়ানো হয়।

অন্যদিকে, পূর্ববর্তী প্রবিধান অনুযায়ী, একটি বৈধ আবেদন প্রাপ্তির তারিখ থেকে প্রাথমিক ভূমি মালিকানা সনদ প্রক্রিয়াকরণের সময় ছিল অনধিক ৩০ দিন এবং প্রত্যন্ত ও গ্রামীণ এলাকার জন্য অনধিক ৪০ দিন।

সুতরাং, নব জারিকৃত অধ্যাদেশে সরকার প্রাথমিক নিবন্ধন এবং ভূমি মালিকানার সনদপত্র (লাল ও গোলাপী সনদপত্র) প্রদানের জন্য প্রয়োজনীয় সময় কমিয়ে দিয়েছে।

ডিক্রি ১০১-এর ১৯ নং অনুচ্ছেদের ১ নং ধারার ‘ক’ দফায় উল্লিখিত বিধান অনুযায়ী পূর্ণাঙ্গ ও সঙ্গতিপূর্ণ আবেদনপত্র প্রাপ্তির তারিখ থেকে প্রথমবারের জন্য জমির মালিকানা সনদ ইস্যু করার সময় গণনা করা হয়।

এছাড়াও, অধ্যাদেশ ১০১-এ ভূমি নিবন্ধন এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের নিবন্ধন সংক্রান্ত বিধিবিধানও নির্দিষ্ট করা হয়েছে।

এই অধ্যাদেশ অনুসারে, জমি ও জমিসংলগ্ন সম্পদের পরিবর্তন নিবন্ধন এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার ও জমিসংলগ্ন সম্পদের মালিকানার সনদপত্র প্রদানের সময়সীমা নিম্নরূপ:

ভূমি একত্রীকরণ ও বিনিময় পরিকল্পনা অনুসরণ না করে কৃষি জমির ব্যবহার স্বত্ব রূপান্তরের ক্ষেত্রে, অথবা ভূমি ব্যবহার স্বত্ব বা জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানা হস্তান্তর, উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্তি বা দান করার ক্ষেত্রে, কিংবা ভূমি ব্যবহার স্বত্ব বা জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার আকারে মূলধন প্রদানের ক্ষেত্রে, প্রক্রিয়াকরণের সময় ১০ কার্যদিবসের বেশি হবে না।

রাষ্ট্র থেকে বার্ষিক ভূমি ভাড়া প্রদানের শর্তে ইজারা নেওয়া জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ বিক্রয় বা মূলধন বিনিয়োগের ক্ষেত্রে, প্রক্রিয়াকরণের সময় ১০ কার্যদিবসের বেশি হবে না এবং এর মধ্যে জমির মূল্য নির্ধারণ ও ভূমি ইজারা চুক্তি স্বাক্ষরের সময় অন্তর্ভুক্ত নয়।

অবকাঠামো নির্মাণ এবং ব্যবসায়িক প্রকল্পের আওতায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার ইজারা বা উপ-ইজারা দেওয়ার ক্ষেত্রে, প্রক্রিয়াকরণের সময় ৫ কার্যদিবসের বেশি হবে না।

অবকাঠামো নির্মাণ এবং ব্যবসায়িক প্রকল্পের আওতাধীন ভূমি ব্যবহারের অধিকারের ইজারা বা উপ-ইজারার নিবন্ধন বাতিল করার প্রক্রিয়াটি ৩ কার্যদিবসের বেশি সময় নেবে না।

প্রাথমিক ভূমি ও সম্পত্তি নিবন্ধনের অন্তর্ভুক্ত বিষয়গুলো হলো: ভূমি ব্যবহারকারীর তথ্য; ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির মালিকের তথ্য; এবং ভূমি ব্যবস্থাপনার জন্য নিযুক্ত ব্যক্তির তথ্য, যার মধ্যে রয়েছে ভূমি ব্যবহারকারী, ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির মালিক এবং ভূমি ব্যবস্থাপনার জন্য নিযুক্ত ব্যক্তির নাম, ব্যক্তিগত শনাক্তকরণ নথি, আইনগত সত্তার তথ্য এবং ঠিকানা।

একটি ভূমি খণ্ড সম্পর্কিত তথ্যের মধ্যে রয়েছে ভূমি খণ্ড নম্বর, মানচিত্র পত্র নম্বর, ঠিকানা, ক্ষেত্রফল, ভূমির প্রকার, ভূমি ব্যবহারের ধরণ, ভূমি ব্যবহারের উৎস এবং ভূমি খণ্ডটি সম্পর্কে অন্যান্য তথ্য।

ভূমি-সংলগ্ন সম্পত্তি সম্পর্কিত তথ্যের মধ্যে সম্পত্তির প্রকার, ঠিকানা, নির্মাণ এলাকা, মেঝের ক্ষেত্রফল, ব্যবহারযোগ্য এলাকা, মালিকানার ধরণ, মালিকানার সময়কাল এবং ভূমি-সংলগ্ন সম্পত্তি সম্পর্কিত অন্যান্য তথ্য অন্তর্ভুক্ত থাকে।

উক্ত ভূমিখণ্ড এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার, ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পদ বা ভূমি ব্যবস্থাপনার অধিকার নিবন্ধনের, অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকার ও ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার সনদপত্র প্রদানের শর্তাবলী।

ভূমি ব্যবহারকারী, ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির মালিক এবং ভূমি ব্যবস্থাপনার দায়িত্বে নিয়োজিত ব্যক্তিদের অন্যান্য প্রয়োজনীয়তা অবশ্যই ভূমি আইনের (যদি থাকে) বিধানাবলী মেনে চলতে হবে।

ভূমি ও সম্পত্তি নিবন্ধন পদ্ধতির জন্য আবেদন গ্রহণ এবং ফলাফল প্রদানের স্থান সম্পর্কে, অধ্যাদেশ ১০১-এ বলা হয়েছে যে আবেদন গ্রহণকারী এবং ফলাফল প্রদানকারী সংস্থাগুলোর মধ্যে রয়েছে: প্রাদেশিক, জেলা এবং কম্যুন পর্যায়ে প্রশাসনিক পদ্ধতির জন্য আবেদন গ্রহণ ও ফলাফল প্রদানের বিষয়ে প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক নির্ধারিত ওয়ান-স্টপ পরিষেবা বিভাগ; ​​ভূমি নিবন্ধন কার্যালয়; এবং ভূমি নিবন্ধন কার্যালয়ের শাখাসমূহ।

আবেদনকারীরা নিম্নলিখিত পদ্ধতিগুলোর মাধ্যমে তাদের আবেদনপত্র জমা দিতে পারেন: সরাসরি নির্ধারিত সংস্থাগুলোতে, ডাকযোগে, আবেদনকারী এবং ভূমি নিবন্ধন অফিসের মধ্যে সম্মত কোনো স্থানে, অথবা জাতীয় বা প্রাদেশিক গণসেবা পোর্টালের মাধ্যমে।