সাধারণ পরিসংখ্যান কার্যালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪ সালের প্রথম ছয় মাসে দেশব্যাপী ৩,১৮৫টি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সাময়িকভাবে কার্যক্রম স্থগিত করার ঘোষণা দিয়েছে, যা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ১২৫% বেশি।
যেসব ব্যবসা প্রতিষ্ঠান বিলোপ প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেছে তাদের সংখ্যা ছিল ৬০৫, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৯২.৫%। বেশিরভাগ ব্যবসাকেই দেউলিয়াত্ব, কার্যক্রমের সাময়িক স্থগিতাদেশ, বেতন হ্রাস এবং পুনর্গঠনের মতো সবচেয়ে খারাপ পরিস্থিতির সম্মুখীন হতে হয়েছিল।
অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংকটের সম্মুখীন হচ্ছে।
বাস্তবে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা বর্তমানে সুদ পরিশোধ করতে হিমশিম খাচ্ছে, কারণ এই শিল্পে উচ্চ আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারের প্রকৃতির কারণে সুদ পরিশোধের চাপ এই ব্যবসাগুলোর ওপর প্রচণ্ডভাবে চেপে বসেছে।
তাছাড়া, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে ভাড়া, কর্মচারীদের বেতন, ব্যবসা পরিচালনার খরচ, বিক্রয় খরচ ইত্যাদির মতো আরও অনেক দৈনন্দিন পরিচালন ব্যয়ও বহন করতে হয়।
এই প্রেক্ষাপটে, স্থগিত প্রকল্প, কাজ শেষ হতে বিলম্ব ইত্যাদির কারণে ব্যবসায়িক কার্যক্রম থেকে নগদ অর্থের প্রবাহ অত্যন্ত সংকুচিত হয়ে পড়েছে, যার ফলে ছোট থেকে বড় বহু ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ক্রমবর্ধমান সংকটের সম্মুখীন হচ্ছে।
বারবার ‘না’ শোনার ফলে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর জন্য পরিস্থিতি কঠিন হয়ে ওঠে।
এই বিষয়ে মন্তব্য করতে গিয়ে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA)-এর ভাইস চেয়ারম্যান এবং ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS)-এর চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন ভান দিন , নগুয়ি দুয়া তিন-কে জানান যে, বর্তমানে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোতে মূলধন প্রবাহ বাধাগ্রস্ত হচ্ছে।
এর মূল কারণ হলো, বাজারের তারল্য দুর্বল হয়ে পড়ায় ব্যবসার আয় তীব্রভাবে হ্রাস পেয়েছে।
অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের মূলধনের অভাবে তারা চলমান প্রকল্প বন্ধ করতে, কর্মী ছাঁটাই করতে, দাম কমাতে, লোকসান মেনে নিতে এবং সম্ভাবনাময় প্রকল্প বিক্রি করে দিতে বাধ্য হচ্ছে।
জনাব নগুয়েন ভ্যান দিন বলেছেন যে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর অসুবিধার মূল কারণ হলো আইনি প্রক্রিয়ার প্রতিবন্ধকতা।
এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো জটিল আইনি প্রক্রিয়া এবং আইনি প্রতিবন্ধকতার কারণেও সমস্যার সম্মুখীন হয়, যা তাদের প্রকল্প উন্নয়ন ও বিক্রয়ে বাধা দেয় এবং এটিই ব্যবসাগুলোর নগদ প্রবাহ ফুরিয়ে যাওয়ার একটি প্রধান কারণ।
সেকেলে ও পরস্পরবিরোধী নীতিমালার কারণে দেশব্যাপী হাজার হাজার প্রকল্প বিনিয়োগ প্রক্রিয়ায়, বিশেষ করে জমির মূল্য অনুমোদন এবং ভূমি ব্যবহার ফি সংক্রান্ত আর্থিক বাধ্যবাধকতার ক্ষেত্রে, নানা ধরনের সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে।
তাছাড়া, রাজস্ব না থাকা, তারল্য না থাকা, আইনি মর্যাদা না থাকার মতো অসংখ্য প্রতিবন্ধকতা রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোকে সংকটে ফেলেছে।
মূলধন সংগ্রহের অসুবিধার কথা তো বলাই বাহুল্য, যা শুধু কোনো একটি নির্দিষ্ট স্থানে সীমাবদ্ধ নয়, বরং রিয়েল এস্টেট বাজারে অংশগ্রহণকারী ডেভেলপার, ট্রেডিং ফ্লোর, ব্রোকার থেকে শুরু করে গ্রাহক ও বিনিয়োগকারী পর্যন্ত সকল পক্ষের মধ্যেই ব্যাপকভাবে বিদ্যমান।
তাই, জনাব দিন বলেছেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজারের সকল অংশগ্রহণকারী ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর ও বাস্তবায়িত হওয়ার দিনের জন্য অধীর আগ্রহে অপেক্ষা করছেন, যা বাজারে পুঁজির প্রবাহ উন্মুক্ত করতে সাহায্য করবে।
২০২৪ সালের ভূমি আইন রিয়েল এস্টেট খাতের তারল্য বৃদ্ধি করবে বলে আশা করা হচ্ছে।
খসড়া আইনটি নিয়ে জাতীয় সংসদের আলোচনা চলাকালে কয়েকজন সংসদ সদস্য এই মতও ব্যক্ত করেন যে, আবাসন খাতের অসুবিধাগুলো সমাধান হলে তা অর্থনীতিতে ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে এবং ২০২৪ সালের শেষ ছয় মাসে জিডিপি প্রবৃদ্ধিকে ত্বরান্বিত করবে, বিশেষ করে আবাসন ব্যবসার জন্য মূলধনের সীমাবদ্ধতা সহজ করে এবং উৎপাদন ও ব্যবসায় বিনিয়োগকে উৎসাহিত করার মাধ্যমে।
প্রতিনিধি নগুয়েন তুয়ান আন ( বিন ফুওক প্রতিনিধিদল) মনে করেন যে, শীঘ্রই ভূমি আইন কার্যকর হলে রিয়েল এস্টেট বাজার তার জড়তা কাটাতে পারবে বলে আশা করছে।
তদনুসারে, ভূমি আইনে ভূমি ব্যবহারকারীদের অধিকার ও বাধ্যবাধকতা, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, ভূমি বরাদ্দ, ভূমি ইজারা, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য হস্তান্তরের অনুমতি, অর্থায়ন, ভূমি এবং ভূমির মূল্য সম্পর্কিত অনেক নতুন বিধান অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে, যা শিল্পোদ্যোগগুলিতে ভূমি ব্যবহার-সম্পর্কিত প্রকল্পগুলির আইনি বাধা নিরসনে অবদান রাখবে।
বিশেষ করে, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান আইনটি কার্যকর হওয়ার অপেক্ষায় আছে, যাতে তারা জমি লিজ নিয়ে বার্ষিক ভাড়া পরিশোধের মাধ্যমে প্রকল্প বাস্তবায়নের প্রাথমিক পর্যায়ে আর্থিক বোঝা কমাতে পারে," জনাব তুয়ান আন বলেন।
প্রতিনিধি নগুয়েন তুয়ান আন বিশ্লেষণ করেছেন যে, সম্প্রতি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এবং রিয়েল এস্টেট বাজার একটি "অপেক্ষারত অবস্থায়" রয়েছে।
বিশেষত, আইনি বাধা দূর হওয়ার অপেক্ষায় থাকার কারণেই রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর প্রায় ৭০ শতাংশ সমস্যা সৃষ্টি হয়। এটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের গঠন ও বিকাশের ক্ষেত্রে একটি নির্ণায়ক বিষয় এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারের গতি সঞ্চারের জন্য সমাধান করা প্রয়োজন এমন একটি মূল সমস্যা—বিশেষ করে ভূমি নীতি সম্পর্কিত বাধাগুলো।
প্রতিনিধি নগুয়েন তুয়ান আন (বিন ফুওক প্রতিনিধিদল) মনে করেন যে, শীঘ্রই ভূমি আইন কার্যকর হলে রিয়েল এস্টেট বাজার এই অচলাবস্থা ভাঙতে আশাবাদী।
একই মত পোষণ করে স্যাভিলস ভিয়েতনামের কনসাল্টিং ডিরেক্টর মিস দো থি থু জিয়াং মনে করেন যে, জমির মূল্য নির্ধারণের নীতিতে পরিবর্তন এবং বাজার নীতি অনুসারে জমির মূল্যায়নের উপর জোর দেওয়ার মতো নতুন বিধানসহ ২০২৪ সালের ভূমি আইনের প্রয়োগ রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বচ্ছতা ও তারল্য বাড়াতে সাহায্য করবে।
বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করে বলেছেন যে, ভবিষ্যতে জমির মূল্য সংক্রান্ত ডেটাবেসটি সম্পূর্ণ হলে জমি ক্রয়, বিক্রয় ও হস্তান্তর সংক্রান্ত তথ্য জনসমক্ষে প্রকাশ করা হবে।
এখন ক্রেতা ও বিক্রেতারা লেনদেনের তথ্য দেখতে ও পর্যালোচনা করতে পারবেন। এর ফলে রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কে আরও সুস্পষ্ট ধারণা পাওয়া যায় এবং স্বচ্ছতা বৃদ্ধি পায়।
এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট কেনা-বেচা আরও সহজ হয়ে উঠবে, যা বাজারে তারল্য বাড়াতে সাহায্য করবে।
ব্যবসায়িক নগদ প্রবাহের সুযোগ
২০২৪ সালের ভূমি আইন প্রয়োগের পর রিয়েল এস্টেট বাজারের সুযোগগুলো নিয়ে আলোচনা করতে গিয়ে, এসবি ল ফার্মের আইনজীবী নগুয়েন থান হা, নগুয়ি দুয়া টিন -কে দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বেশ কিছু নতুন দিক তুলে ধরেছেন, যেগুলো রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী এবং ভূমি ব্যবহারকারী উভয়ের জন্য সুযোগ তৈরি করার এবং আইনি সহায়তা প্রদানের সম্ভাবনা রাখে।
জনাব হা-এর মতে, এই নতুন বিষয়গুলোর মধ্যে রয়েছে বার্ষিক পরিশোধের শর্তে ভূমি ইজারা হস্তান্তরের লাইসেন্স প্রদান; বন্ধকী ঋণ প্রদানের সুযোগ সম্প্রসারণ; প্রকল্প বন্ধ হয়ে গেলে বা ব্যবসা দেউলিয়া হয়ে গেলে যৌথ উদ্যোগ এবং প্রকল্পে মূলধন বিনিয়োগকারী ভূমি ব্যবহারকারীদের ভূমি-সংক্রান্ত সমস্যা সমাধানের জন্য একটি কার্যপ্রণালী প্রদান; এবং ভূমি ছাড়পত্রের জন্য কার্যপ্রণালী ও পদ্ধতি প্রবর্তন।
তাছাড়া, নতুন আইনটির বাস্তবায়ন রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ উন্নত করতে সাহায্য করবে। অপর্যাপ্ত ক্ষতিপূরণের কারণে জমি অধিগ্রহণে অসুবিধাই অনেক প্রকল্প দীর্ঘ সময় ধরে বিলম্বিত হওয়ার অন্যতম কারণ। একটি বাজার-ভিত্তিক মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থা দ্রুততর ভূমি উন্নয়নে সহায়তা করবে।
অ্যাটর্নি গুয়েন থান হা - এসবি ল ফার্ম।
জনাব নগুয়েন ভ্যান দিনও একমত হয়েছেন যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বাস্তবায়ন রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এবং এই আবাসন বাজারের অন্যান্য অংশগ্রহণকারীদের জন্য পুঁজি প্রবাহে অবদান রাখবে।
"পূর্ণাঙ্গ আইনি কাঠামো প্রকল্পগুলোকে বাস্তবায়ন করতে, বিক্রয়ের জন্য পণ্য তৈরি করতে, ব্যবসার জন্য রাজস্ব আয় করতে এবং নগদ অর্থের সংকটে থাকা রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর পরিচালন ব্যয়ের সমস্যা সমাধানে সাহায্য করবে," জনাব দিন বলেন।
সংশোধিত আইনের কঠোরতর বিধানগুলো রিয়েল এস্টেট প্রকল্প উন্নয়নে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে সহায়তা করতে অবদান রাখবে। আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, এটি পূর্ণ সক্ষমতাসম্পন্ন প্রকৃত বিনিয়োগকারী ও ডেভেলপারদের জন্য স্বচ্ছতা, ন্যায্যতা এবং সুযোগ তৈরি করবে।
তবে, জনাব দিন এও উল্লেখ করেছেন যে, নতুন আইনটি বাস্তবায়নের সময় বিশেষ মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন, কারণ জারি করা অধ্যাদেশ এবং উপ-আইনগুলো যথেষ্ট কঠোর ও সতর্কতামূলক নাও হতে পারে, যা সম্ভাব্যভাবে আরও প্রতিবন্ধকতা সৃষ্টি করতে পারে।
এছাড়াও, বিশেষজ্ঞ পরামর্শ দিয়েছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারকে উদ্দীপিত ও ত্বরান্বিত করার জন্য আরও বিশেষ এবং সুনির্দিষ্ট ঋণ নীতি থাকা উচিত।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm
