বাজারের দুটি আশার আলো, প্রতিবন্ধকতা দূর করতে সহায়ক তিনটি নতুন রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত আইন থেকে প্রত্যাশা, এবং ২০২৫ সালের শেষ পর্যন্ত জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থার অব্যাহত প্রয়োগ… এই হলো সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট সংবাদ।
 |
| স্বল্প মেয়াদে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার স্থিতিশীল থাকবে বলে অনুমান করা হচ্ছে, বিশেষত অধিক নগরায়িত এলাকাগুলোতে শিল্প ও আবাসিক সম্পত্তির জোরালো উন্নয়ন ঘটবে। (ছবি: লিন আন) |
বাজারের উজ্জ্বল দিক।
ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের মতে, ২০২৪ সালের আগস্ট মাসেও ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার বহুবিধ চ্যালেঞ্জ ও সুযোগের সম্মুখীন হচ্ছিল, যা বৈশ্বিক অর্থনীতির অস্থিরতা এবং অভ্যন্তরীণ নিয়ন্ত্রক নীতিমালার প্রতিফলন।
সেই অনুযায়ী, আবাসন খাতটি বাজারের একটি উজ্জ্বল দিক হিসেবেই রয়েছে, বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির মতো প্রধান শহরগুলোতে। তবে, অনেক গৃহক্রেতার জন্য অর্থায়নের সুযোগ একটি বড় বাধা হয়ে দাঁড়িয়েছে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট লেনদেন হ্রাস পাচ্ছে।
শিল্প রিয়েল এস্টেট খাতের শক্তিশালী বিকাশ অব্যাহত রয়েছে, বিশেষ করে ভিয়েতনামে ক্রমবর্ধমান প্রত্যক্ষ বিদেশি বিনিয়োগের প্রেক্ষাপটে।
বিশেষ করে, বাক নিন , বিন ডুয়ং এবং লং আন-এর মতো এলাকাগুলিতে নতুন শিল্প পার্কগুলি বিদেশী বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করছে, প্রধানত উৎপাদন এবং সরবরাহ ও সরবরাহ খাতে।
রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, স্বল্প মেয়াদে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার স্থিতিশীল থাকবে এবং অত্যন্ত নগরায়িত এলাকাগুলোতে শিল্প ও আবাসিক রিয়েল এস্টেটের জোরালো উন্নয়ন ঘটবে।
তবে, উল্লেখ্য যে, মুদ্রাস্ফীতি, মুদ্রানীতি এবং বৈশ্বিক অর্থনৈতিক পরিস্থিতির মতো বিষয়গুলো আগামী মাসগুলোতে বাজারের গতিপ্রকৃতিকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করতে পারে।
৩টি নতুন আইন থেকে প্রত্যাশা
ন্যানডান- এর মতে, ভিয়েতনামের অর্থনীতিতে পুনরুদ্ধারের লক্ষণগুলো ক্রমশ স্পষ্ট হয়ে উঠছে। সারা বছরের জন্য ৭% জিডিপি প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রা অর্জনের সরকারি নীতি রিয়েল এস্টেট বাজারসহ বিনিয়োগের বিভিন্ন ক্ষেত্রের পুনরুদ্ধার ও উন্নয়নের জন্য নানা প্রত্যাশার জন্ম দিয়েছে।
২০২৪ সালের প্রথমার্ধে, রিয়েল এস্টেট বাজার অনেক ক্ষেত্রে ইতিবাচক প্রবৃদ্ধির সংকেত পেয়েছে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট খাতে, যেখানে সরবরাহ এবং তারল্য উভয়ই পুনরুদ্ধার হচ্ছে। প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক উভয় বাজারেই, বসবাসের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার সিদ্ধান্ত নেওয়া গ্রাহকের সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। এটি অনেক প্রকল্পের বিক্রির হার কিছুটা উন্নত করতে সাহায্য করেছে।
ভিয়েতনামে প্রত্যক্ষ বিদেশি বিনিয়োগের (এফডিআই) চতুর্থ ঢেউ আসার প্রত্যাশায় শিল্প রিয়েল এস্টেট খাত প্রাণবন্ত হয়ে উঠছে; নতুন মূল্যবৃদ্ধি এবং উন্নত তারল্যের কারণে অ্যাপার্টমেন্ট খাতও চাঙ্গা হচ্ছে; এবং লেনদেন ও হস্তান্তর বৃদ্ধির সাথে সাথে জমির প্লটগুলোতেও পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখা যেতে শুরু করেছে।
উল্লেখযোগ্যভাবে, জাতীয় সংসদের রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পর্কিত তিনটি আইন—ভূমি আইন, আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন—নির্ধারিত সময়ের পাঁচ মাস আগে, অর্থাৎ ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর করার সিদ্ধান্ত ২০২৪ সালের দ্বিতীয়ার্ধে রিয়েল এস্টেট বাজারের আরও ইতিবাচক পুনরুদ্ধারের প্রত্যাশা তৈরি করছে। এই আস্থার ভিত্তি হলো এই যে, নতুন (সংশোধিত) আইনগুলোতে পূর্ববর্তী সীমাবদ্ধতা ও প্রতিবন্ধকতাগুলো দূর করা হয়েছে এবং এতে এমন অনেক উদ্ভাবনী ও প্রগতিশীল বিধিমালা রয়েছে যা বিস্তারিত নির্দেশিকা নথির প্রয়োজন ছাড়াই অবিলম্বে প্রয়োগ করা যেতে পারে।
আইন প্রণেতাদের দৃষ্টিভঙ্গি হলো ভূমি ব্যবহার সম্পর্কিত প্রাতিষ্ঠানিক বিধিমালাকে প্রমিত করা, আইনগুলোর মধ্যে পুনরাবৃত্তি ও সংঘাত এড়ানো, বিনিয়োগ ও ভূমি সম্পদ ব্যবহারে স্বচ্ছতা ও স্পষ্টতা নিশ্চিত করা এবং ব্যবহারিক সক্ষমতা বৃদ্ধি করা। সুতরাং, আনুষ্ঠানিকভাবে বাস্তবায়িত হলে, এই আইনগুলো একটি নতুন আইনি কাঠামো তৈরি করবে এবং বাজারের বেশিরভাগ 'বাধা' দূর করবে, কারণ বর্তমান বাধাগুলোর ৭০-৮০ শতাংশই আইনি প্রকৃতির।
কার্যকরী বাস্তবায়ন নিশ্চিত করতে, গুণগত মানসম্পন্ন বিষয়বস্তু এবং বাজারের সাথে ঘনিষ্ঠ সামঞ্জস্য রেখে প্রাসঙ্গিক অধ্যাদেশগুলোও দ্রুত জারি করা হচ্ছে। অবশ্যই, আইনগুলো সম্পূর্ণরূপে কার্যকর হতে এখনও যথেষ্ট সময় প্রয়োজন, কিন্তু পূর্বাভাস অনুযায়ী রিয়েল এস্টেট বাজার ক্রমান্বয়ে উন্নত ফলাফলের সাথে তার টেকসই পুনরুদ্ধার অব্যাহত রাখবে এবং বছরের শেষ নাগাদ বাজারের পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ায় সুস্পষ্ট অগ্রগতি দেখা যাবে।
এইসব কারণে একটি 'উজ্জ্বল ভবিষ্যৎ' উন্মোচিত হচ্ছে, কারণ বিনিয়োগকারীরা স্টক, বৈদেশিক মুদ্রা, সোনা এবং ব্যাংক আমানতের মতো অন্যান্য জনপ্রিয় বিনিয়োগ মাধ্যমের পাশাপাশি রিয়েল এস্টেটকেও আবারও বিবেচনা করছেন। রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার হলে, এটি অর্থনীতির অন্যান্য অনেক খাত ও ক্ষেত্রে এর ইতিবাচক এবং ধারাবাহিক প্রভাবের মাধ্যমে রাজস্ব আয় করবে এবং অর্থনৈতিক উন্নয়নে গতি আনবে।
জমির মূল্য তালিকা ২০২৫ সালের শেষ পর্যন্ত কার্যকর থাকবে।
২০১৩ সালের ভূমি আইন অনুযায়ী প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকা (পুরানো জমির মূল্য তালিকা) ২০২৫ সালের ৩১শে ডিসেম্বর পর্যন্ত কার্যকর থাকবে।
২০২৪ সালের ভূমি আইনের বিধানাবলী বাস্তবায়ন সংক্রান্ত একটি নথিতে অর্থ মন্ত্রণালয় এই তথ্য জানিয়েছে। নথিটি সম্প্রতি বিভিন্ন মন্ত্রণালয়, মন্ত্রী পর্যায়ের সংস্থা, সরকারের অধীনস্থ সংস্থা, অন্যান্য কেন্দ্রীয় সংস্থা এবং প্রদেশ ও কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরগুলোর গণপরিষদগুলোতে পাঠানো হয়েছে।
জমির মূল্য তালিকার অন্তর্বর্তীকালীন বিধান প্রসঙ্গে অর্থ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে, ২০১৩ সালের ভূমি আইন অনুযায়ী প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকা ২০২৫ সালের ৩১ ডিসেম্বর পর্যন্ত কার্যকর থাকবে।
অর্থ মন্ত্রণালয়ের নথিতে বলা হয়েছে, "প্রয়োজনে, প্রাদেশিক গণ কমিটি এই আইনের বিধান অনুযায়ী স্থানীয় এলাকার প্রকৃত জমির মূল্য পরিস্থিতির সাথে সামঞ্জস্য রেখে জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় করার সিদ্ধান্ত নেবে।"
১লা আগস্ট থেকে কার্যকর হতে যাওয়া ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুযায়ী, ২০২৬ সাল থেকে পুরোনো নিয়ম অনুসারে প্রতি পাঁচ বছরের পরিবর্তে বাজার দর প্রতিফলিত করার জন্য প্রাদেশিক গণ কমিটিগুলো কর্তৃক বার্ষিকভাবে জমির মূল্য তালিকা প্রকাশ করা হবে।
গত মাসের শেষের দিকে হো চি মিন সিটি সংশোধিত জমির মূল্য তালিকার একটি খসড়া প্রকাশ করেছে। সংশোধিত জমির মূল্য তালিকায় দাম আগেরটির চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি; অনেক এলাকায় দাম ১০ থেকে ৩০ গুণ এবং কিছু ব্যতিক্রমী ক্ষেত্রে ৫১ গুণ পর্যন্ত বৃদ্ধি পেয়েছে।
হো চি মিন সিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের নেতৃবৃন্দের মতে, এই সমন্বয়ের কারণ হলো বর্তমানে ব্যবহৃত ২০২০ সালের জমির মূল্য তালিকায় কিছু ত্রুটি রয়েছে। এলাকার বাস্তব পরিস্থিতি এবং জমির মূল্যের সাথে সামঞ্জস্য রেখে জমির মূল্য তালিকাটি সমন্বয় করা হয়েছে।
তবে, শহর কর্তৃপক্ষ এখনও এই সংশোধিত জমির মূল্য তালিকাটি কার্যকর করেনি, কারণ তাদের বিভিন্ন বিষয় সতর্কতার সাথে বিবেচনা করতে হবে।
এর আগেও, হো চি মিন সিটির বাসিন্দারা জমির সমন্বিত মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পাওয়ার আশঙ্কায় জমি সংক্রান্ত আনুষ্ঠানিকতা দ্রুত সম্পন্ন করেছিলেন, যা জমির সনদপত্রের আবেদন এবং জমির ব্যবহার পরিবর্তনের ওপর প্রভাব ফেলবে।
সাম্প্রতিক দিনগুলোতে, কর গণনার জটিলতার কারণে হো চি মিন সিটিতে ভূমি ব্যবহারের পরিবর্তন সংক্রান্ত অনেক আবেদন আটকে আছে, কারণ কর কর্তৃপক্ষ নির্দেশনার অপেক্ষায় রয়েছে।
 |
| হা নাম প্রদেশের দুয়ি তিয়েন শহরে একটি সামাজিক আবাসন প্রকল্পের নকশা। (সূত্র: ভিজিপি) |
সামাজিক আবাসন কেনার জন্য কী কী শর্ত রয়েছে?
সামাজিক আবাসনের উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা সংক্রান্ত আবাসন আইনের (যা ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর) কিছু বিধান বিশদভাবে বর্ণনাকারী ২৬ জুলাই, ২০২৪ তারিখের সরকারি ডিক্রি নং ১০০/২০২৪/এনডি-সিপি-এর ২৯ এবং ৩০ নং ধারা অনুসারে, সামাজিক আবাসন সহায়তা নীতিমালার জন্য যোগ্য হতে হলে নিম্নলিখিত আবাসন এবং আয়ের শর্তগুলো অবশ্যই পূরণ করতে হবে:
কোনো আবাসন বা জনপ্রতি গড় বসবাসের জায়গা ১৫ বর্গমিটারের কম নয়।
অনুচ্ছেদ ২৯। আবাসন পরিস্থিতি
১. সামাজিক আবাসন ক্রয় বা ইজারা-ক্রয়ের জন্য আবেদন জমা দেওয়ার সময়, আবাসন আইনের ৭৭ নং ধারার ১ নং উপধারায় উল্লিখিত ব্যক্তি এবং তার স্বামী/স্ত্রী (যদি থাকে) যদি সামাজিক আবাসন প্রকল্পটি যে প্রদেশ বা কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরে অবস্থিত, সেখানকার ‘ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির মালিকানার সনদ’-এ তালিকাভুক্ত না থাকেন, তবে বাড়ির মালিক না হওয়ার বিষয়টি নির্ধারিত হয়।
‘ভূমি ব্যবহারের অধিকার এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির মালিকানার সনদ’-এ নাম অন্তর্ভুক্তি নিশ্চিতকরণের জন্য আবেদনপত্র প্রাপ্তির তারিখ থেকে ৭ দিনের মধ্যে, সামাজিক আবাসন প্রকল্পটি যে প্রদেশ বা কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরে অবস্থিত, সেখানকার জেলা পর্যায়ের ভূমি নিবন্ধন কার্যালয়/শাখা কার্যালয় এই ধারায় উল্লিখিত ক্ষেত্রগুলির জন্য নিশ্চিতকরণ সম্পন্ন করবে।
২. আবাসন আইনের ৭৭ নং ধারার ১ নং উপধারায় উল্লিখিত ব্যক্তিগণের যদি কোনো বাড়ি থাকে কিন্তু মাথাপিছু গড় বসবাসের স্থান ১৫ বর্গমিটার/ব্যক্তির চেয়ে কম হয়, সেক্ষেত্রে এই উপধারায় উল্লিখিত মাথাপিছু গড় বসবাসের স্থান নিম্নলিখিতদের উপর ভিত্তি করে নির্ধারণ করা হবে: আবেদনকারী, তার স্বামী বা স্ত্রী, পিতামাতা (যদি থাকে), এবং সন্তান (যদি থাকে), যারা সেই বাড়িতে স্থায়ী বাসিন্দা হিসেবে নিবন্ধিত।
মাথাপিছু গড় আবাসন এলাকা নিশ্চিতকরণের আবেদনপত্র প্রাপ্তির তারিখ থেকে ৭ দিনের মধ্যে, পৌরসভার গণ কমিটি এই ধারায় উল্লিখিত বিষয়গুলির নিশ্চিতকরণ সম্পন্ন করবে।
মাসিক আয় ১৫ মিলিয়ন VND এর বেশি নয়
অনুচ্ছেদ ৩০। আয়ের শর্তাবলী
১. আবাসন আইনের ৭৬ নং অনুচ্ছেদের ৫, ৬ এবং ৮ নং ধারায় উল্লিখিত বিষয়গুলির জন্য নিম্নলিখিত আয়ের শর্তগুলি অবশ্যই পূরণ করতে হবে:
ক) আবেদনকারী অবিবাহিত হলে, তিনি যে সংস্থা, ইউনিট বা প্রতিষ্ঠানে কাজ করেন, সেখানকার অনুমোদিত মজুরি ও বেতন তালিকা অনুযায়ী তার মাসিক মোট আয় ১৫ মিলিয়ন VND-এর বেশি হওয়া যাবে না।
যেসব ক্ষেত্রে আবেদনকারী আইনত বিবাহিত, সেসব ক্ষেত্রে আবেদনকারী এবং তার স্বামী/স্ত্রীর সম্মিলিত মাসিক নীট আয়, আবেদনকারীর কর্মস্থলের সংস্থা, ইউনিট বা প্রতিষ্ঠান কর্তৃক অনুমোদিত মজুরি ও বেতন সারণী অনুসারে, ৩০ মিলিয়ন VND-এর বেশি হওয়া যাবে না।
খ) আয়ের যোগ্যতার সময়কাল হলো একটানা এক বছর, যা এই ধারায় উল্লিখিত আবেদনকারী কর্তৃক সামাজিক আবাসন ক্রয় বা ইজারা-ক্রয়ের জন্য নিবন্ধনের উদ্দেশ্যে বিনিয়োগকারীর কাছে একটি বৈধ আবেদনপত্র জমা দেওয়ার সময় থেকে গণনা করা হয়।
২. আবাসন আইনের ৭৬ নং অনুচ্ছেদের ৫ নং ধারায় উল্লিখিত আবেদনকারীর যদি কোনো চাকরির চুক্তি না থাকে, সেক্ষেত্রে অবিবাহিত হলে তার প্রকৃত মাসিক আয় অবশ্যই ১৫ মিলিয়ন VND-এর বেশি হবে না; আইন অনুযায়ী বিবাহিত হলে, আবেদনকারী এবং তার স্বামী বা স্ত্রীর মোট প্রকৃত মাসিক আয় অবশ্যই ৩০ মিলিয়ন VND-এর বেশি হবে না। নিশ্চিতকরণের জন্য আবেদনপত্র প্রাপ্তির তারিখ থেকে ৭ দিনের মধ্যে, এই ধারায় উল্লিখিত আবেদনকারী সামাজিক আবাসন ক্রয় বা ইজারা-ক্রয়ের জন্য নিবন্ধনের উদ্দেশ্যে বিনিয়োগকারীর কাছে একটি বৈধ আবেদনপত্র জমা দেওয়ার সময় থেকে টানা এক বছরের জন্য কমিউনের গণ কমিটি তার আয়ের শর্তাবলী যাচাই করবে।
৩. আবাসন আইনের ৭৬ নং অনুচ্ছেদের ২, ৩ ও ৪ নং ধারায় উল্লিখিত বিষয়সমূহকে সরকারের দারিদ্র্যসীমা অনুযায়ী দরিদ্র বা প্রায়-দরিদ্র পরিবার হিসেবে শ্রেণিবদ্ধ করতে হবে।
৪. আবাসন আইনের ৭৬ নং অনুচ্ছেদের ৭ নং ধারায় উল্লিখিত বিষয়সমূহের ক্ষেত্রে, এই অধ্যাদেশের ৬৭ নং অনুচ্ছেদে নির্ধারিত আয়ের শর্তাবলী প্রযোজ্য হবে।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ky-vong-3-luat-moi-giup-thao-nut-that-thi-truong-2-phan-khuc-sang-cua-dau-tu-dieu-kien-mua-nha-o-xa-hoi-282377.html
