HoREA ব্যাখ্যা করেছে কেন সংশোধিত জমির মূল্য তালিকাটি এখনও প্রয়োগ করা উচিত নয়।

তবে, যদি 'খসড়া ভূমি মূল্য তালিকা' অনুযায়ী ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করা হয়, যেখানে উল্লেখ করা হয়েছে যে নগুয়েন ভ্যান লিন রোডের সংলগ্ন কৃষি জমির মূল্য ৩.২ মিলিয়ন VND/m² (অবস্থান ১) এবং নগুয়েন ভ্যান লিন রোডের উপর জমির মূল্য ৬৫ মিলিয়ন VND/m² (৯.৫৫ গুণ বৃদ্ধি), তাহলে জনাব 'এ'-কে ভূমি ব্যবহার ফি হিসাবে ৬.১৮ বিলিয়ন VND প্রদান করতে হবে।

অতএব, ‘খসড়া ভূমি মূল্য তালিকা’ অনুযায়ী জনাব ‘এ’-কে যে ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে, তা গুণাঙ্ক যোগ করার পর ৬৬০ মিলিয়ন VND-এর ভূমি ব্যবহার ফি-এর তুলনায় ৯.৩৬ গুণ এবং ২.১৭৮ বিলিয়ন VND-এর ভূমি ব্যবহার ফি-এর তুলনায় ২.৮৩ গুণ বৃদ্ধি পাবে।

মামলা ২: মিসেস বি-এর ইতিমধ্যে নগুয়েন ভ্যান লিন স্ট্রিটের (বিন হুং কম্যুন, বিন চান জেলা) সংলগ্ন একটি ২০০ বর্গমিটারের জমি ব্যবহারের অধিকার রয়েছে। পূর্ববর্তী আর্থিক সীমাবদ্ধতার কারণে, মিসেস বি শুধুমাত্র সেই ১০০ বর্গমিটার আবাসিক জমির জন্য ভূমি ব্যবহার শংসাপত্রের আবেদন করেছিলেন যেখানে বাড়িটি নির্মিত হয়েছে, এবং অবশিষ্ট ১০০ বর্গমিটারের সিমেন্টের উঠানকে স্বল্পমেয়াদী কৃষি ফসলের জমি হিসাবে নির্ধারণ করা হয়েছিল। এখন, মিসেস বি ১০০ বর্গমিটারের সিমেন্টের উঠানটির ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের জন্য আবেদন করতে ইচ্ছুক। "খসড়া ভূমি মূল্য তালিকা" অনুসারে, মিসেস বি-কে ৬.১৮ বিলিয়ন VND পরিশোধ করতে হবে।

মামলা ৩: জনাব সি তাঁর বাড়ির সংলগ্ন ১,০০০ বর্গমিটার কৃষি জমি ভাগ করার জন্য একটি আবেদন দাখিল করেন। একই সাথে, তিনি জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য কৃষি জমি থেকে পরিবর্তন করে প্রতিটি ২০০ বর্গমিটার আয়তনের পাঁচটি আবাসিক প্লটে রূপান্তরের জন্য অনুরোধ করেন, যা তাঁর সন্তানদের মধ্যে ভাগ করে দেওয়া হবে।

এই কৃষি জমিটি নগুয়েন ভ্যান লিন রোডের (বিন হুং কম্যুন, বিন চান জেলা) সংলগ্ন। বর্তমান জমির মূল্য তালিকা অনুযায়ী, জনাব সি-কে ভূমি ব্যবহার ফি বাবদ ৬.৬ বিলিয়ন VND পরিশোধ করতে হবে। এর সাথে ৩.৩ গুণকটি যোগ করা হলে, জনাব সি-কে ভূমি ব্যবহার ফি বাবদ ২১.৭৮ বিলিয়ন VND পরিশোধ করতে হবে।

তবে, যদি 'খসড়া ভূমি মূল্য সারণী' অনুযায়ী ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করা হয়, যেখানে মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ৩.২ মিলিয়ন VND (অবস্থান ১) নির্ধারণ করা হয়েছে এবং নগুয়েন ভ্যান লিন স্ট্রিটের জমির মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ৬৫ মিলিয়ন VND হয়, তাহলে জনাব সি-কে ভূমি ব্যবহার ফি বাবদ ৬১.৮ বিলিয়ন VND প্রদান করতে হবে। এটি ৬.৬ বিলিয়ন VND ভূমি ব্যবহার ফি-এর তুলনায় ৯.৩৬ গুণ বেশি, এবং গুণাঙ্ক যোগ করার পর ২১.৭৮ বিলিয়ন VND ভূমি ব্যবহার ফি-এর তুলনায় ২.৮৩ গুণ বেশি।

HoREA আরও উল্লেখ করেছে যে, যদি উপরোক্ত মামলাগুলোকে সিদ্ধান্ত ২/২০২০/কিউডি-ইউবিএনডি ও সিদ্ধান্ত ৫৬/২০২৩/কিউডি-ইউবিএনডি অনুযায়ী অথবা ‘খসড়া ভূমি মূল্য তালিকা’ অনুযায়ী প্রদেয় ভূমি ব্যবহার ফি-এর পরিমাণ বেছে নেওয়ার সুযোগ দেওয়া হতো, তাহলে তারা অবশ্যই বহু ব্যক্তি ও পরিবারের আর্থিক সামর্থ্যের সাথে আরও ভালোভাবে সামঞ্জস্য রাখার জন্য বর্তমান ভূমি মূল্য তালিকা অনুযায়ী প্রদেয় ভূমি ব্যবহার ফি-এর পরিমাণই বেছে নিত।

'স্থগিত' পরিকল্পনা বিধিমালা দ্বারা বাধাগ্রস্ত মামলাগুলির অসুবিধা নিরসন করা।

বিশেষ করে, HoREA চতুর্থ ঘটনাটির উপরও আলোকপাত করেছে, যা সবচেয়ে বেশি অসুবিধার শিকার হওয়া ব্যক্তিদের নিয়ে গঠিত: যেমন, নতুন আবাসিক নির্মাণ এলাকা বা নগর সংস্কার এলাকার মতো "স্থগিত" পরিকল্পনাযুক্ত অঞ্চলে জমি ও বাড়ির মালিক হওয়া; অথবা বিন কোয়াই - থান দা প্রকল্পের মতো "স্থগিত" প্রকল্পের আওতায় থাকা ব্যক্তিরা। ফলে, বহু বছর ধরে এই বাসিন্দাদের নতুন নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হয়নি, তাদের জমি ভাগ করার অনুমতি দেওয়া হয়নি এবং জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার অনুমতিও দেওয়া হয়নি, যার কারণে তারা পূর্বেকার অত্যন্ত কম মূল্যে জমির ব্যবহার ফি প্রদান করতে পারেননি।

যদি হো চি মিন সিটি অদূর ভবিষ্যতে "স্থগিত পরিকল্পনা ও স্থগিত প্রকল্প"-এর বিষয়টি সমাধান করে, তবে এই মানুষগুলো দ্বিতীয়বার ভোগান্তির শিকার হবে, কারণ "খসড়া ভূমি মূল্য তালিকা"-য় নির্ধারিত অত্যন্ত চড়া দামে তাদের ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদান করতে হবে। অতএব, হোআরইএ (HoREA) পরামর্শ দিয়েছে যে, ভূমি মূল্য তালিকার খসড়া প্রণয়নকারী সংস্থার এটি পরিষ্কারভাবে বোঝা উচিত যে, এই মুহূর্তে ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর একটি নতুন ভূমি মূল্য তালিকা জারি করা সমীচীন হবে না।

সংস্থাটি আরও উল্লেখ করেছে যে, বর্তমানে হো চি মিন সিটিতে ১৩,০৩৫টিরও বেশি জমির প্লট রয়েছে যেগুলোর জন্য ভূমি ব্যবহারের সনদপত্র জারি করা হয়নি, যা শহরের মোট জমির প্লটের ০.৭%; অথবা যাদের বিদ্যমান বাড়ির সাথে সংযুক্ত স্থিতিশীল শহুরে আবাসিক এলাকার মধ্যে অবস্থিত কৃষি জমির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারকে বৈধ করার প্রয়োজন রয়েছে; অথবা যাদের জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের পাশাপাশি জমির প্লটগুলোকেও উপবিভক্ত করার প্রয়োজন রয়েছে, যেমনটি উপরের উদাহরণগুলোতে দেখানো হয়েছে।

উপরোক্ত কারণসমূহের জন্য, ২০২৪ সালের ভূমি আইন (ধারা ২৫৭, উপধারা ১) অনুযায়ী, ২০২৫ সালের ৩১শে ডিসেম্বর পর্যন্ত বর্তমান জমির মূল্য তালিকা এবং বর্তমান জমির মূল্য সমন্বয় সহগ প্রয়োগ অব্যাহত রাখা প্রয়োজন, যাতে জনগণকে ভূমি ব্যবহারের সনদপত্রের জন্য আবেদন প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে এবং পুরোনো মূল্যে ভূমি ব্যবহারের মাশুল পরিশোধের জন্য অর্থ জোগাড় করতে পর্যাপ্ত সময় দেওয়া যায়, যার ফলে জনগণের উপর আর্থিক চাপ হ্রাস পাবে।

একই সাথে, অ্যাসোসিয়েশনটি হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে অনুরোধ করেছে যেন তারা সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলোকে দ্রুত ও দৃঢ়ভাবে "স্থগিত পরিকল্পনা ও স্থগিত প্রকল্পসমূহ" সমাধানে মনোনিবেশ করার নির্দেশ দেয়, যাতে এই এলাকার জনগণ তাদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রয়োগের জন্য পর্যাপ্ত সময় পান এবং বর্তমান ভূমি মূল্য তালিকা অনুযায়ী ২০২৫ সালে ভূমি ব্যবহার মাশুল পরিশোধ করতে পারেন।

সম্প্রতি, ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ, বাড়ির মালিকানা সনদ এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির সনদ প্রদান প্রসঙ্গে, থু ডুক সিটি ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় শাখা (হো চি মিন সিটি) এলাকার ৩৪টি ওয়ার্ডের গণকমিটির কাছে একটি নথি পাঠিয়েছে। এতে ইতোমধ্যে সনদপ্রাপ্ত জমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির নিবন্ধন অথবা অস্থায়ী নির্মাণ অনুমতির জন্য ভূমির সাথে সংযুক্ত সম্পত্তির পরিবর্তনের নিবন্ধনের ঘোষণা দেওয়া হয়েছে। এর অর্থ হলো, পরিকল্পিত জমিতে নির্মিত অস্থায়ী বাড়ির মালিকরাও ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ পাওয়ার সুযোগ পাবেন।