রিয়েল এস্টেট ব্যবসার উচ্চ মুনাফার যুগ কি শীঘ্রই শেষ হয়ে যাবে?

২৭শে জুন, সরকার ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বিষয়বস্তুকে সুনির্দিষ্ট রূপ দিতে জমির মূল্য নিয়ন্ত্রণকারী অধ্যাদেশ ৭১/২০২৪ জারি করেছে। নতুন এই বিধিমালায় প্রতিটি নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে জমির মূল্যায়নের বিস্তারিত বিবরণ দেওয়া হয়েছে, যা ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়াকে ত্বরান্বিত করতে পারে – যা বর্তমানে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে একটি প্রধান প্রতিবন্ধকতা।

২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে, ভূমি মূল্য তালিকা থেকে প্রাপ্ত মূল্যের ব্যবহার আরও ব্যাপক হবে। তবে, আশা করা হচ্ছে যে ২০২৫ সালের শেষ পর্যন্ত বর্তমান ভূমি মূল্য তালিকাই প্রয়োগ করা হবে।

তবে, এই রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞের মতে, নতুন জারি করা প্রবিধানের অধীনে রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন বা নির্ধারণে কোনো যুগান্তকারী পরিবর্তন আসেনি। তদনুসারে, আইনটি এখনও পূর্ববর্তী প্রবিধানের উপর ভিত্তি করে জমির মূল্য নির্ধারণের নির্দিষ্ট পদ্ধতিই নির্ধারণ করে রেখেছে (বর্জন ব্যবহার করে ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি বিলুপ্ত করে)।

জমির মূল্যায়ন এখনও মূল্যায়নকারীর ব্যক্তিগত বিচার-বিবেচনা দ্বারা ব্যাপকভাবে প্রভাবিত হয়। মূল্যায়ন প্রক্রিয়াটি অবস্থান, উদ্দেশ্য, সুবিধা এবং সময়ের মতো বিভিন্ন বিষয়ের উপর ব্যাপকভাবে নির্ভর করে, যার ফলে একটি চূড়ান্ত সমন্বিত মূল্যে পৌঁছানোর জন্য তুলনীয় সম্পত্তির মূল্যের শতাংশের ভিত্তিতে গুণগত সমন্বয় করা হয়।

জমির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ এবং নিরীক্ষা-পরবর্তী সংস্থাগুলোর (যেমন পরিদর্শক, নিরীক্ষক বা তদন্তকারী সংস্থা) মূল্যায়ন ও দৃষ্টিভঙ্গির মধ্যে তুলনা করলে পার্থক্য দেখা দিতে পারে, যা সহজেই জমির মূল্য নির্ধারণে ক্ষতির অভিযোগের জন্ম দেয়।

জনাব তুয়ানের মতে, এমন প্রেক্ষাপটে, বাজেট ঘাটতির অভিযোগ এড়াতে মূল্যায়নকারী পক্ষের জন্য "নিরাপদ" সমাধান হলো জমির দাম বাড়িয়ে নির্ধারণ করা। সুতরাং, জমির দাম নির্ধারণের পদ্ধতিটি মূলত একটি পুরোনো ভিত্তির ওপর প্রতিষ্ঠিত, এবং বাস্তবতাকে প্রতিফলিত করার জন্য সামঞ্জস্য করা হলেও, এতে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তনের আশা করা কঠিন।

আইনজীবী তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে জমির নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণ প্রক্রিয়া কিছুটা উন্নত হলেও, যারা এই প্রক্রিয়াটি বাস্তবায়ন করছেন তাদের মধ্যে ভুল করার ভয় এবং দায়িত্ব গ্রহণের মানসিকতার উন্নতি না হলে এটি এখনও একটি "বাধা" হয়ে থাকতে পারে।

নতুন ব্যবসা সহজেই 'ধ্বংস' হয়ে যায়।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির অনিশ্চয়তার কারণে বাজারে প্রবেশকারী নতুন ব্যবসাগুলো সহজেই মুখ থুবড়ে পড়তে পারে, বিশেষ করে যদি তাদের শক্তিশালী আর্থিক সক্ষমতা ও নগদ অর্থের প্রবাহ না থাকে।

উচ্চ ভূমি ব্যবহার ফি এমন একটি কারণ, যার জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো, বিশেষ করে যারা রিয়েল এস্টেট বাজারে নতুন, তারা সমস্যার সম্মুখীন হয় এবং এমনকি বড় ধরনের ক্ষতির মুখে পড়ে। যদি তারা ভূমি ব্যবহার ফি পরিশোধের জন্য প্রয়োজনীয় অর্থ জোগাড় করতে না পারে, তবে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো এক উভয়সংকটে পড়ে: ঋণ পরিশোধের জন্য স্বেচ্ছায় জমিটি রাষ্ট্রকে ফিরিয়ে দেওয়া যেমন একটি বিকল্প নয়, তেমনি নির্মাণ মূলধনের অভাবে প্রকল্পটি চালিয়ে যাওয়াও অসম্ভব হয়ে পড়ে।

আইনজীবী ফাম থান তুয়ান বলেছেন যে, রিয়েল এস্টেট খাতে বিনিয়োগকারীরা যখন বিক্রয় মূল্য নির্ধারণ করেন, তখন ভূমি ব্যবহারের ফি সামগ্রিক ব্যয় কাঠামোর একটি উল্লেখযোগ্য অংশ গঠন করে। তবে, কর্তৃপক্ষের ভূমি মূল্যায়নের বর্তমান পদ্ধতি বিনিয়োগের প্রস্তুতি প্রক্রিয়ার সময় বিনিয়োগকারীদের জন্য মূল্য অনুমান করাকে সহজেই কঠিন করে তুলতে পারে; যা বিক্রয়, ব্যবহার এবং বিনিয়োগের কার্যকারিতা মূল্যায়নে ঝুঁকি তৈরি করতে পারে।

এই ঝুঁকি প্রশমিত করার জন্য, তিনি পরামর্শ দিয়েছেন যে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো যেন নিলাম প্রক্রিয়ার মাধ্যমে প্রকল্পগুলোতে অংশগ্রহণের বিষয়টি বিবেচনা করে। এর ফলে ভূমি ব্যবহারের ফি (প্রাথমিক মূল্য) সুস্পষ্টভাবে নির্ধারিত হবে, যা সেইসব প্রকল্পে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর বর্তমান 'অজানা' পরিস্থিতি দূর করবে, যেখানে জমির ক্ষতিপূরণ ও ছাড়পত্র আগেই সম্পন্ন করা হয় এবং ফলস্বরূপ ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদান করতে হয়।