জনগণ উদ্বিগ্ন ও অস্বস্তিতে রয়েছে।
আগামী ১লা আগস্ট থেকে হো চি মিন সিটি একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করবে বলে আশা করা হচ্ছে, যা এলাকাভেদে বর্তমান তালিকার তুলনায় দাম ৫ গুণ থেকে ২০-৩০ গুণ পর্যন্ত বাড়াবে। কান জিও, কু চি, হোক মন এবং না বে-র মতো শহরতলির জেলাগুলিতে সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য মূল্যবৃদ্ধি প্রত্যাশিত।
ডিস্ট্রিক্ট ১-এর কিছু রাস্তার প্রত্যাশিত জমির মূল্য তালিকা।
বিন থান জেলার বাসিন্দা মিসেস নগুয়েন থি হুয়েন এই খবরে হতবাক হয়েছেন যে, হো চি মিন সিটি আগস্টের শুরুতে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকার খসড়া প্রকাশ ও কার্যকর করতে চলেছে। তিনি মাত্র কয়েকদিন আগে বন্ধুদের মাধ্যমে এ বিষয়ে জানতে পারেন। মিসেস হুয়েনের পরিবার এক বন্ধুর সাথে যৌথভাবে কু চি-তে এক খণ্ড জমি কিনেছে; এই জমির মধ্যে অল্প পরিমাণ আবাসিক জমি এবং বাকিটা বহুবর্ষজীবী ফসল চাষের জন্য। তার পরিবার জমির আরও কিছু অংশকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত করে তারপর জমির মালিকানার দলিল আলাদা করার পরিকল্পনা করছে।
কু চি-তে জমির দাম অপ্রত্যাশিতভাবে তীব্রভাবে বেড়ে যাওয়ার খবরে মিসেস হুয়েন চিন্তিত, কারণ তিনি কোনো আর্থিক প্রস্তুতি নেননি। নতুন জমির দাম অনুযায়ী, তার জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে কয়েকশ মিলিয়ন ডং লোকসান হতে পারে।
মিসেস হুয়েনের মতো, মিসেস ট্রান থি আনও (হক মন জেলা) নতুন জমির মূল্য তালিকা নিয়ে চিন্তিত, যা বর্তমান মূল্যের তুলনায় বহুগুণ বেড়েছে। তার পরিবার পূর্বপুরুষদের কাছ থেকে পাওয়া জমিতে বাস করে এবং জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন বা ভাগ করা হয়নি। দীর্ঘদিন ধরে তিনি ও তার স্বামী তার বাবা-মায়ের সাথে বসবাস করছেন এবং তহবিলের অপ্রতুলতার কারণে তারা জমি ভাগ করা, জমির মালিকানার সনদপত্র পাওয়া বা জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের মতো প্রক্রিয়াগুলো সম্পন্ন করতে পারেননি। মিসেস আন মনে করেন, যদি শহর কর্তৃপক্ষ হঠাৎ করে নতুন জমির মূল্য কার্যকর করে, তবে তার পরিবারের আর্থিক ব্যবস্থাপনা এবং জমি ভাগ করা কঠিন হয়ে পড়বে।
এছাড়াও, মিসেস আন নতুন জমির মূল্য তালিকার বাস্তবায়ন আরও কিছু সময়ের জন্য স্থগিত রাখার ইচ্ছা প্রকাশ করেছেন, যাতে জনগণ এর সাথে পরিচিত হতে এবং যথাযথ হিসাব করতে পারেন।
মিসেস আন এবং মিসেস হুয়েন নতুন জমির মূল্য তালিকার দ্বারা সরাসরি ক্ষতিগ্রস্তদের মধ্যে অন্যতম। হো চি মিন সিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের মতে, নতুন জমির মূল্য তালিকাটি ১২টি জনগোষ্ঠীর উপর প্রভাব ফেলবে। সবচেয়ে কম ক্ষতিগ্রস্ত গোষ্ঠীটি হলো পুনর্বাসনের জন্য বরাদ্দকৃত জমি; এই সমন্বয়কৃত জমির মূল্য তালিকাটি নিশ্চিত করবে যে নির্দিষ্ট জমির দাম বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ থাকে।
অবশিষ্ট ১১টি গোষ্ঠী সরাসরি ক্ষতিগ্রস্ত হবে। এদের মধ্যে সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত দুটি গোষ্ঠী হলো সেইসব পরিবার ও ব্যক্তি, যাদেরকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার দেওয়া হয়েছে এবং যারা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেছেন।
হো চি মিন সিটির কেন্দ্রীয় এলাকার অনেক রাস্তায় জমির দাম বর্তমান মূল্য তালিকার তুলনায় প্রায় পাঁচগুণ বেড়েছে (প্রতীকী চিত্র: হাই লং)।
তবে, বিভাগটি জানিয়েছে যে, ১৯৯৩ সালের ১৫ই অক্টোবরের আগে স্থিতিশীল থাকা ভূমি ব্যবহারের মামলাগুলো ভূমি ব্যবহার ফি থেকে অব্যাহতিপ্রাপ্ত। যদি জমির পরিমাণ অনুমোদিত সীমা অতিক্রম করে, তবে ২০০৫ সালের ভূমি মূল্য তালিকা অনুযায়ী ফি আদায় করা হবে।
অন্যান্য ভূমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে, ভূমি ব্যবহারের উৎস এবং সময়কালের উপর ভিত্তি করে উপযুক্ত আদায় হার নির্ধারণ করা হবে। সরকার কর্তৃক জারি করাব্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি সংক্রান্ত খসড়া অধ্যাদেশে, প্রক্ষেপিত সমন্বয়কৃত ভূমি মূল্য তালিকার ১০% থেকে ৫০% পর্যন্ত সময়কালের উপর ভিত্তি করে আদায় হার নির্ধারণ করা হবে। এছাড়াও, সরকারি নিয়ম অনুযায়ী, নীতিমালার সুবিধাভোগী পরিবার, যুদ্ধফেরত সৈনিক এবং দরিদ্র পরিবারের ভূমি ব্যবহারকারীরা ভূমি ব্যবহার ফি থেকে অব্যাহতি পাবেন বা এই ফি-তে ছাড় পাবেন।
নতুন জমির মূল্য তালিকার ফলে কি বাড়ির দাম বাড়বে?
ডিকেআরএ গ্রুপের কনসাল্টিং সার্ভিসেস অ্যান্ড প্রজেক্ট ডেভেলপমেন্টের পরিচালক জনাব ভো হং থাং বলেছেন যে, জমির মূল্য তালিকার খসড়াটি বর্তমান মূল্য কাঠামোর চেয়ে ৫-৩০ গুণ বেশি, কিন্তু বর্তমান মূল্য বাজার মূল্যের প্রায় ৭০%। অনেকেই ভুল করে মনে করেন যে, জমির ব্যবহার আবাসিক জমিতে রূপান্তরের সময় যে কর দিতে হয়, এই মূল্য তালিকাটি তারই প্রতিনিধিত্ব করে, কিন্তু তা সঠিক নয়।
মিঃ থাং বলেন, এই করের সমন্বয় গুণক এবং একটি কর গণনা পদ্ধতি থাকবে, তাই জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের জন্য জনগণকে যে খরচ বহন করতে হবে তা সঠিকভাবে গণনা করার আগে আমাদের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোর পরবর্তী অধ্যাদেশ ও পরিপত্রের জন্য অপেক্ষা করতে হবে।
সামগ্রিকভাবে, জনাব থাং মূল্যায়ন করেছেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা দুটি গোষ্ঠীকে প্রভাবিত করে। জনগণের ক্ষেত্রে, নতুন জমির মূল্য তালিকা ভূমি ব্যবহার রূপান্তর করের উপর প্রভাব ফেলে, কিন্তু এলাকাভেদে এই বৃদ্ধি মাত্র ০.৫ থেকে ১ গুণ।
ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য নতুন জমির মূল্য তালিকা জমি অধিগ্রহণ ও ক্ষতিপূরণের খরচ বাড়িয়ে দেয়, কারণ এই খরচগুলো ক্রমশ বাজার মূল্যের কাছাকাছি চলে আসছে। বর্ধিত ভূমি ব্যবহার ফি এবং সংশ্লিষ্ট কর ও অন্যান্য চার্জও রিয়েল এস্টেটের ক্রমবর্ধমান বিক্রয়মূল্যে অবদান রাখবে, যা ভবিষ্যতে আরও বাড়বে বলে আশা করা হচ্ছে।
তবে, ইতিবাচক দৃষ্টিকোণ থেকে তিনি বলেন যে, নতুন জমির মূল্য তালিকাটি আসন্ন ২০২৪ সালের ভূমি আইনের কার্যকারিতা প্রতিফলিত করে, যা প্রকল্পগুলোর আইনি বাস্তবায়নের সময় কমাতে এবং আইনি বাধাগুলো সমাধান করতে সাহায্য করবে। বিশেষ করে জমি অধিগ্রহণ ও ক্ষতিপূরণের ক্ষেত্রে, দাম বাজার দরের কাছাকাছি থাকলে ব্যবসায়ীদের পক্ষে বাসিন্দাদের সঙ্গে চুক্তিতে পৌঁছানো সহজ হবে।
দ্বিতীয়ত, ভূমি ব্যবহার শুল্কের বিষয়টি সমাধান করা হয়েছে। ভূমি ব্যবহার শুল্ক বাড়লেও তা প্রকল্পগুলোর আইনি বাস্তবায়নের সময় কমিয়ে আনবে এবং ব্যবসায়ীরা আর্থিক ব্যয় সাশ্রয় করতে পারবে।
জনাব থাং আশা করেন যে, আসন্ন তিনটি আইন প্রকল্পের আইনি প্রক্রিয়াকে সুগম করবে, প্রকল্পের লাইসেন্স পাওয়ার সময় কমাবে এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে আর্থিক ও প্রশাসনিক খরচ বাঁচাতে সাহায্য করবে। এই দুই ধরনের খরচের সাশ্রয় ভূমি ব্যবহারের ফি-এর ঘাটতি পূরণ করবে, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের মূল্যবৃদ্ধি প্রশমিত হবে।
তিনি ১লা আগস্ট থেকে নতুন জমির মূল্য তালিকা কার্যকর হওয়াকে রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোর পক্ষ থেকে রিয়েল এস্টেট-সংক্রান্ত আইন দ্রুত বাস্তবায়নের একটি প্রচেষ্টা হিসেবেও মূল্যায়ন করেছেন। এই সংক্ষিপ্ত প্রক্রিয়াটি বাজারের পুনরুদ্ধারকে ত্বরান্বিত করে। অবশ্যই, যখন রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলো খসড়া সার্কুলার এবং নির্দেশনামূলক অধ্যাদেশ জারি করে, তখন তারা বাজার থেকে মিশ্র প্রতিক্রিয়া পাবে।
তিনি বিশ্বাস করেন যে, সরকারি সংস্থাগুলো বাস্তব প্রয়োগ সহজ করার জন্য যথাযথ সমন্বয় সাধন করবে। বাজার অংশগ্রহণকারীদের আগ্রহ তুলে ধরার জন্য বহুমুখী মতামত প্রয়োজন।
বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে জমির মূল্য তালিকা বাড়লে রিয়েল এস্টেটের দামও বাড়বে (প্রতীকী চিত্র: ত্রিন নগুয়েন)।
সম্প্রতি এক সংবাদ সম্মেলনে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ অধিদপ্তরের প্রধান ১লা আগস্ট থেকে নতুন জমির মূল্য তালিকা অবিলম্বে কার্যকর হওয়ার বিষয়টি ব্যাখ্যা করেছেন।
হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক জনাব নগুয়েন তোয়ান থাং বলেছেন যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন, যা শীঘ্রই কার্যকর হতে চলেছে, তাতে বলা হয়েছে যে পুরাতন আইনের অধীনে প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকা ২০২৫ সালের শেষ পর্যন্ত প্রযোজ্য থাকবে। প্রয়োজনে, প্রাদেশিক গণ কমিটি স্থানীয় বাস্তব পরিস্থিতির সাথে সামঞ্জস্য রেখে জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় করার সিদ্ধান্ত নেবে।
এই প্রবিধানের ভিত্তিতে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি ২০২০ সালের ভূমি মূল্য তালিকাটিকে আর যথাযথ বলে মনে করছে না। অধিকন্তু, নতুন ভূমি আইন অনুযায়ী পুনর্বাসন জমির মূল্য নির্ধারণ করা প্রয়োজন।
তাই, জুলাই মাসের শুরুতে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগকে নেতৃত্ব দিয়ে এবং অন্যান্য বিভাগ, সংস্থা ও স্থানীয় কর্তৃপক্ষের সাথে সমন্বয় করে একটি সংশোধিত জমির মূল্য তালিকা প্রণয়নের দায়িত্ব দিয়েছে। নতুন জমির মূল্য তালিকায় আর কোনো সমন্বয় সহগ থাকবে না, বরং এতে কেবল একটি একক মূল্যসীমা থাকবে এবং নতুন ভূমি আইন অনুযায়ী পুনর্বাসন জমির মূল্য অন্তর্ভুক্ত করা হবে।
জমির মূল্য তালিকা বাড়ালে রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়বে কিনা, এ বিষয়ে জানতে চাইলে জনাব নগুয়েন তোয়ান থাং বলেন যে এই তথ্যটি সঠিক নয়। জনাব থাং-এর মতে, জমির মূল্য তালিকা তৈরির ভিত্তি হলো বাজার তথ্য এবং জমির মূল্য সংক্রান্ত তথ্য, যা বছরের পর বছর ধরে হো চি মিন সিটি ট্যাক্স ডিপার্টমেন্ট এবং হো চি মিন সিটি ল্যান্ড রেজিস্ট্রেশন অফিস থেকে সংগ্রহ করা হয়েছে।
এই খসড়া মূল্য তালিকাটি প্রকৃত লেনদেনের তথ্যের একটি হালনাগাদ সংস্করণ, এবং হো চি মিন সিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ এতে প্রয়োজনীয় সমন্বয় সাধন করেছে। এর ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়বে না; বরং, এই মূল্যগুলো শহরের লেনদেন মূল্যকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে। অধিকন্তু, বিভাগটি জানিয়েছে যে, সিটি পিপলস কমিটির কাছে তাদের জমা দেওয়া জমির মূল্য বর্তমান বাজার মূল্যের প্রায় ৭০%।
ভূমি অর্থনীতি বিভাগের (হো চি মিন সিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ) একজন প্রতিনিধি আরও জানান যে, নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রকল্পের নির্মাণ ব্যয়ের উপর কোনো প্রভাব ফেলে না এবং একারণে এটি রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ায় না। অধিকন্তু, রিয়েল এস্টেটের দাম চাহিদা ও সরবরাহের নিয়ম অনুযায়ী চলে এবং এই নতুন জমির মূল্য তালিকা দ্বারা তা প্রভাবিত হয় না।
যেসব ক্ষেত্রে মানুষ চলতি বছরের ১লা আগস্টের আগে জমির নিবন্ধনের কাগজপত্র জমা দিয়েছেন, সেসব ক্ষেত্রে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ অধিদপ্তরের একজন প্রতিনিধি জানিয়েছেন যে, সম্পূর্ণ নথি প্রাপ্তির সময় কার্যকর থাকা জমির মূল্য তালিকাটিই সংস্থাটি প্রয়োগ করবে।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm
