بعد أربع تخفيضات في أسعار الفائدة التشغيلية منذ بداية العام، أشار بنك الدولة الفيتنامي إلى عكس السياسة من التيسير الحذر إلى التيسير المتحكم فيه. ومع ذلك، بالنسبة لشركات العقارات، فإن أسعار الفائدة ليست بنفس أهمية القدرة على الوصول إلى رأس المال.

ظهرت في الآونة الأخيرة مقترحات لتشجيع الائتمان العقاري على شكل "دائرة مغلقة". وبناء على ذلك، يمكن للقطاع المصرفي البحث عن حزم ائتمان عقاري ونشرها لشرائح سعرية معينة (متوسطة وما دون). سيتم صرف الائتمان في حلقة مغلقة مع سيطرة البنك على 100٪ من التدفق النقدي (البنك - مشتري المنزل - المستثمر - البنك).

وبفضل هذا الحل، سيضطر المستثمرون إلى تحمل خسارة بسيطة عند خفض أسعار البيع، ولكنهم سيتمكنون من إطلاق المخزون. ومن المتوقع أن يساعد هذا الحل في حل مشكلة الإسكان للأشخاص ذوي الإمكانات ورأس المال الكبير، مما يساعد البنوك على توزيع الائتمان بشكل انتقائي مع التحكم في المخاطر...

لكن الخبير الاقتصادي الدكتور نجوين تري هيو قال إنه من الضروري إعادة النظر في واقع سوق العقارات من حيث العلاقة بين الأطراف الثلاثة بما في ذلك البنوك والمستثمرين ومشتري المنازل. وأشار إلى أنه في الولايات المتحدة لا تقوم البنوك بإقراض مشتري المنازل إلا بعد اكتمال المشروع، ويمكن للبنك تقييم القيمة بحيث يكون لدى العملاء أموال لدفعها للمستثمر.

في فيتنام، يُعدّ الأمر أكثر إبداعًا، ولكنه خطير بعض الشيء، إذ يطلب المستثمرون من مشتري المنازل الإيداع والدفع وفقًا لتطورات السوق. هذا يعني أن المستثمرين قد اقترضوا من البنوك لتطوير مشاريع مستقبلية، لكنهم في الوقت نفسه لا يزالون يجمعون الأموال من مشتري المنازل. وعندما يكون هناك وفرة من المال، يستخدمه المستثمرون لتمويل مشاريع أخرى. ويؤدي استغلال المستثمرين للفرص المتاحة إلى زيادة مخاطر عدم اكتمال المشروع، بينما يكون مشتري المنازل قد دفعوا بالفعل، وفقًا للخبير.

وبناء على ذلك، أثار الدكتور نجوين تري هيو قضية كيفية التحكم في التدفق النقدي بحيث يحصل مشتري المنازل في النهاية على منزل، ويحصل البنك على المال، ويكمل المستثمر المشروع ويحقق الربح. وقال إنه في الواقع لا يوجد في فيتنام حتى الآن آلية لدورة الائتمان المغلقة، لأن العديد من المشاكل تنشأ عند تنفيذ المشاريع.

الحل البسيط هو أنه عند كل مشروع يُنشأ مستقبلاً، عندما يدفع مشتري المنازل، سيتعين عليهم الدفع مباشرةً للبنك لخصم الدين المستحق على مستثمر المشروع. ورغم أن صاحب المشروع يمتلك الضمان كمشروع يُنشأ مستقبلاً، إلا أن قيمته ستنخفض تدريجيًا عند بيع الأصل لمشتري المنازل وخصمه من الأصل الأصلي الذي كان بحوزة البنك. لذلك، لا يقبل البنك انخفاض قيمة الضمان إلا عند انخفاض الدين المستحق تبعًا لذلك، وفقًا لما ذكره الخبير.

وعلق الدكتور نجوين تري هيو بأن المشكلة الحالية المتمثلة في "انسداد" الائتمان العقاري تعود إلى عدم قدرة البنوك على التحكم في التدفق النقدي، وبالتالي فهي لا تجرؤ على الإقراض في سياق سوق العقارات المتجمدة. وبناء على ذلك، اقترح ثلاثة حلول لفتح الائتمان العقاري.

أولاً، لا ينبغي خفض المعايير الحالية للإقراض العقاري. لا تزال الشركات بحاجة إلى حساب وضمان التدفق النقدي ومؤشر الربح ومؤشر الرافعة المالية.

ثانياً، يجب على الشركات المقترضة إعادة هيكلة أنظمتها المالية وتدفقاتها النقدية حتى تتمكن من سداد ديونها.

ثالثا، ينبغي أن يكون هناك برنامج قروض خاص لدعم الإسكان الاجتماعي مثل حزمة الـ30 مليار دونج التي تم تنفيذها، ودعم الشركات لتوفير المنتجات التي تلبي احتياجات غالبية المجتمع.