توقع صدور 3 قوانين جديدة للمساعدة في فك "اختناقات" السوق، وقطاعان "مشرقان" للاستثمار، وشروط شراء المساكن الاجتماعية

على المدى القصير، من المتوقع أن يظل سوق العقارات الفيتنامي مستقرًا، مع نمو قوي في العقارات الصناعية والسكنية في المناطق الحضرية الكثيفة. (الصورة: لينه آن)

أبرز أحداث السوق

وبحسب جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، في أغسطس 2024، استمر سوق العقارات الفيتنامي في مواجهة العديد من التحديات والفرص، مما يعكس التقلبات في الاقتصاد العالمي والسياسات التنظيمية المحلية.

وبناءً على ذلك، لا يزال قطاع الإسكان يتمتع بميزة تنافسية في السوق، لا سيما في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه. ومع ذلك، لا يزال الحصول على التمويل عائقًا رئيسيًا أمام العديد من مشتري المنازل، مما يؤدي إلى انخفاض في معاملات العقارات.

ويواصل قطاع العقارات الصناعية نموه بقوة، خاصة في سياق زيادة تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى فيتنام.

وعلى وجه التحديد، تجذب المناطق الصناعية الجديدة في مناطق مثل باك نينه وبينه دونغ ولونغ آن اهتمام المستثمرين الأجانب، وخاصة في قطاعي التصنيع والخدمات اللوجستية.

ويعتقد خبراء العقارات أنه على المدى القصير، من المتوقع أن يظل سوق العقارات الفيتنامي مستقراً، مع التطور القوي للعقارات الصناعية والسكنية في المناطق الحضرية للغاية.

ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن عوامل مثل التضخم والسياسة النقدية والوضع الاقتصادي العالمي قد يكون لها تأثير كبير على تطورات السوق في الأشهر المقبلة.

التوقعات من 3 قوانين جديدة

وقال نهاندان إن إشارات التعافي للاقتصاد الفيتنامي أصبحت واضحة بشكل متزايد مع توجه إدارة الحكومة إلى تحقيق هدف نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 7٪ للعام بأكمله، مما يفتح العديد من التوقعات بشأن التعافي وتطوير قنوات الاستثمار، بما في ذلك سوق العقارات.

في النصف الأول من عام ٢٠٢٤، شهد سوق العقارات مؤشرات نمو إيجابية في العديد من القطاعات، لا سيما الشقق التي تشهد انتعاشًا في العرض والسيولة. وقد شهد عدد العملاء الذين قرروا "دفع أموالهم" لشراء عقارات للاستثمار أو للسكن نموًا ملحوظًا في كل من السوقين الأولية والثانوية. وقد ساهم ذلك في تحسن طفيف في معدل استيعاب العديد من المشاريع.

ويبدأ قطاع العقارات الصناعية في اكتساب حيوية للترحيب بالموجة الرابعة من الاستثمار الأجنبي المباشر المتدفق إلى فيتنام؛ كما يشهد قطاع الشقق انتعاشاً مع زيادات جديدة في الأسعار وتحسن السيولة؛ كما بدأت قطع الأراضي تسجل علامات انتعاش مع زيادة المعاملات والتحويلات.

ومن الجدير بالذكر أن موافقة الجمعية الوطنية على ثلاثة قوانين تتعلق بسوق العقارات، بما في ذلك قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية، لتدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، أي قبل 5 أشهر من اللوائح، يخلق توقعات بانتعاش أكثر إيجابية لسوق العقارات في النصف الثاني من عام 2024. ويستند هذا الاعتقاد إلى إصدار قوانين جديدة (معدلة) تغلبت على القيود والمشاكل السابقة مع العديد من اللوائح المبتكرة والتقدمية التي يمكن تطبيقها على الفور دون الحاجة إلى وثائق إرشادية مفصلة.

يسعى المشرّعون إلى توحيد اللوائح المؤسسية المتعلقة باستخدام الأراضي، وتجنب تداخل القوانين وتضاربها، بما يُسهم في وضوح وشفافية أنشطة الاستثمار واستخدام موارد الأراضي، وتعزيز القدرات العملية. لذلك، عند تطبيقها رسميًا، ستُنشئ هذه القوانين ممرًا قانونيًا جديدًا، يُزيل معظم "الاختناقات" التي تُعيق السوق، لأن 70-80% من المشاكل الحالية ناجمة عن القانون.

لضمان فعالية عملية التنفيذ، يجري تسريع إصدار المراسيم ذات الصلة، مع مراعاة جودة المحتوى ومتابعة السوق عن كثب. وبالطبع، لا يزال القانون يتطلب وقتًا كافيًا لاستيعابه، ولكن من المتوقع أن يستمر سوق العقارات في التعافي بشكل مستدام مع تحقيق نتائج أفضل تدريجيًا، وبحلول نهاية العام، ستحقق عملية تعافي السوق تقدمًا واضحًا.

ولهذه الأسباب، فإن "الباب المشرق" ينفتح عندما يصبح العقار قناة يفكر المستثمرون في اختيارها إلى جانب قنوات استثمارية شائعة أخرى مثل الأسهم والعملات الأجنبية والذهب والودائع... وعندما "يسخن" سوق العقارات مرة أخرى، فإنه سيجلب الإيرادات ويعزز التنمية الاقتصادية من خلال تأثيرات إيجابية وينتشر إلى العديد من الصناعات والقطاعات الأخرى في الاقتصاد.

استمرار تطبيق قائمة أسعار الأراضي حتى نهاية عام 2025

ستظل قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها اللجنة الشعبية الإقليمية وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2013 (قائمة أسعار الأراضي القديمة) سارية المفعول حتى 31 ديسمبر 2025.

وجاء ذلك في وثيقة وزارة المالية بشأن تنفيذ أحكام قانون الأراضي لعام 2024، والتي أرسلتها للتو إلى الوزارات والهيئات على مستوى الوزراء والهيئات الحكومية والهيئات المركزية الأخرى ولجان الشعب في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية.

وفيما يتعلق بمسألة التعامل مع انتقال تطبيق قائمة أسعار الأراضي، قالت وزارة المالية إن قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها اللجنة الشعبية للمقاطعة وفقاً لأحكام قانون الأراضي لعام 2013 ستظل سارية حتى 31 ديسمبر 2025.

وجاء في وثيقة وزارة المالية أنه "إذا لزم الأمر، تقرر اللجنة الشعبية بالمحافظة تعديل قائمة أسعار الأراضي وفقا لأحكام هذا القانون بما يتناسب مع الوضع الفعلي لأسعار الأراضي في المنطقة".

وبموجب قانون الأراضي لعام 2024، الذي دخل حيز التنفيذ اعتباراً من 1 أغسطس/آب 2026، سيتم إصدار قوائم أسعار الأراضي من قبل اللجان الشعبية الإقليمية مرة واحدة في السنة لمواكبة السوق، بدلاً من كل 5 سنوات وفقاً للوائح القديمة.

في أواخر الشهر الماضي، أصدرت مدينة هو تشي منه مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة. وكانت الأسعار في القائمة المعدلة أعلى بكثير من القائمة القديمة، حيث ارتفعت في العديد من المناطق بما يتراوح بين 10 و30 ضعفًا، بل وصلت في بعض المناطق إلى 51 ضعفًا.

وفقًا لرئيس إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، يُعدّ هذا التعديل ضروريًا نظرًا لوجود بعض النواقص في قائمة أسعار الأراضي المعمول بها حاليًا لعام ٢٠٢٠. وقد عُدّلت قائمة أسعار الأراضي لتتناسب مع الوضع الراهن وأسعار الأراضي في المنطقة.

ومع ذلك، لم تطبق المدينة بعد قائمة أسعار الأراضي المعدلة هذه بسبب الحاجة إلى دراسة العوامل بعناية.

وفي السابق، سارع سكان مدينة هوشي منه إلى استكمال إجراءات الأراضي خوفا من ارتفاع أسعار الأراضي المعدلة، مما يؤثر على حالات التقدم بطلبات الحصول على الشهادات وتغيير أغراض استخدام الأراضي.

في الأيام الأخيرة، تم تعليق العديد من ملفات تحويل استخدام الأراضي في مدينة هوشي منه بسبب مشاكل في حساب الضرائب في انتظار التعليمات من قبل هيئة الضرائب.

منظور مشروع الإسكان الاجتماعي في بلدة دوي تيان، ها نام. (المصدر: VGP)

ما هي شروط شراء السكن الاجتماعي؟

وفقًا لأحكام المادتين 29 و30 من المرسوم الحكومي رقم 100/2024/ND-CP المؤرخ 26 يوليو 2024 والذي يحدد بالتفصيل عددًا من مواد قانون الإسكان بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي (ساري المفعول اعتبارًا من 1 أغسطس 2024)، للاستمتاع بسياسات دعم الإسكان الاجتماعي، يجب استيفاء شروط الإسكان والدخل التالية:

لا يقل متوسط مساحة السكن أو مساحة السكن للفرد عن 15م2

المادة 29. ظروف السكن

1. يتم تحديد حالة عدم وجود مسكن خاص عندما لا يكون الشخص المحدد في الفقرة 1 من المادة 77 من قانون الإسكان وزوجه (إن وجد) مذكورين في شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض في المقاطعة أو المدينة المركزية التي يقع فيها مشروع الإسكان الاجتماعي في وقت تقديم طلب شراء أو شراء إيجار للإسكان الاجتماعي.

في غضون 7 أيام من تاريخ استلام طلب تأكيد الاسم في شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض، يجب على مكتب/فرع مكتب تسجيل الأراضي على مستوى المنطقة في المقاطعة أو المدينة المركزية التي يقع فيها مشروع الإسكان الاجتماعي إجراء التأكيد للحالة المحددة في هذه الفقرة.

٢. في حال كان الشخص المحدد في البند ١، المادة ٧٧ من قانون الإسكان، يمتلك مسكنًا، ولكن متوسط مساحة السكن للفرد أقل من ١٥ مترًا مربعًا من المساحة الأرضية للشخص الواحد. يُحدد متوسط مساحة السكن للفرد المحدد في هذا البند بناءً على: مقدم الطلب، وزوجه/زوجته، وأبيه/والدته (إن وُجد/وجدت)، وأبناءه/أبناءها (إن وُجدوا) المسجلين كمقيمين دائمين في ذلك المسكن.

"خلال سبعة أيام من تاريخ استلام طلب تأكيد متوسط مساحة السكن للفرد، تقوم اللجنة الشعبية على مستوى البلدية بإجراء التأكيد في الحالة المحددة في هذه الفقرة".

الدخل لا يزيد عن 15 مليون دونج شهريًا

المادة 30. شروط الدخل

1. بالنسبة للموضوعات المحددة في البنود 5 و6 و8 من المادة 76 من قانون الإسكان، يجب توافر شروط الدخل التالية:

أ) في حالة أن المتقدم أعزب، يجب ألا يتجاوز الدخل الشهري الفعلي الذي يتلقاه 15 مليون دونج، محسوبًا وفقًا لجدول الرواتب والأجور المعتمد من قبل الوكالة أو الوحدة أو المؤسسة التي يعمل بها المتقدم.

في حالة زواج مقدم الطلب وفقًا للقانون، يجب أن يكون لدى مقدم الطلب وزوجته/زوجها إجمالي دخل شهري لا يتجاوز 30 مليون دونج محسوبًا وفقًا لجدول الرواتب والأجور المعتمد من قبل الوكالة أو الوحدة أو المؤسسة التي يعمل بها مقدم الطلب.

ب) مدة تحديد شروط الدخل خلال سنة متتالية، تحسب من تاريخ تقديم الشخص المحدد في هذه الفقرة طلباً صالحاً إلى المستثمر للتسجيل لشراء أو إيجار مسكن اجتماعي.

٢. في حال عدم وجود عقد عمل للمرشح المذكور في البند ٥ من المادة ٧٦ من قانون الإسكان، وإذا كان أعزبًا، يجب ألا يتجاوز دخله الشهري الفعلي ١٥ مليون دونج فيتنامي. أما إذا كان متزوجًا وفقًا لأحكام القانون، فيجب ألا يتجاوز دخله الشهري الفعلي ودخل زوجته ٣٠ مليون دونج فيتنامي. في غضون سبعة أيام من تاريخ استلام طلب التأكيد، تُصادق اللجنة الشعبية على مستوى البلدية على حالة الدخل خلال سنة متتالية واحدة من تاريخ تقديم المرشح المذكور في هذا البند طلبًا ساريًا إلى المستثمر للتسجيل لشراء أو استئجار مسكن اجتماعي.

3. بالنسبة للموضوعات المحددة في البند 2 والبند 3 والبند 4 من المادة 76 من قانون الإسكان، يجب أن يكونوا من الأسر الفقيرة أو القريبة من الفقر وفقًا لمعايير الفقر الحكومية.

4. بالنسبة للموضوعات المنصوص عليها في البند 7 من المادة 76 من قانون الإسكان، تطبق شروط الدخل المنصوص عليها في المادة 67 من هذا المرسوم.