في الدورة الثامنة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة، قدمت الحكومة إلى الجمعية الوطنية مشروع قرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري (NƠTM) من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي (QSDĐ) أو الحصول على QSDĐ مع نطاق تطبيق وطني لإزالة الصعوبات القانونية لمشاريع NƠTM على نطاق المناطق الحضرية (أقل من 20 هكتارًا). وفي حال إقراره من قبل مجلس الأمة، فسيتم تنفيذه خلال 5 سنوات، اعتباراً من 1 يناير/كانون الثاني 2025.

فك تشابك العديد من المشاريع

وفقًا لوزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي، اعتبارًا من 1 يوليو 2015، فإن قانون الإسكان لعام 2014 يتضمن لوائح مختلفة عن قانون الأراضي. وعليه فإن شرط استخدام الأراضي لتنفيذ مشروع NƠTM هو الحصول على حقوق استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى؛ في حالة الحصول على نقل حقوق استخدام الأرض، يجب أن تكون أرضًا سكنية.

ويستمر هذا التنظيم موروثاً في الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) من المادة 127 من قانون الأراضي لسنة 2024، والذي ضيق من حالات تنفيذ مشاريع NƠTM على نطاق المناطق الحضرية، وخاصة في المناطق الجديدة والمناطق الخالية من الأراضي السكنية.

وقال وزير الموارد الطبيعية والبيئة "في الواقع فإن الحد الأقصى لتخصيص الأراضي للأسر والأفراد بمرور الوقت هو 400 متر مربع، والباقي أراض زراعية في نفس قطعة الأرض، لذلك حتى لو حصل المستثمرون على نقل حقوق استخدام الأراضي في المناطق السكنية، فإنهم لا يستطيعون ذلك".

بالإضافة إلى ذلك، يتم تنفيذ معظم المشاريع العقارية على أراضٍ ليست في الأصل أراضٍ سكنية، كما يتضمن التخطيط التفصيلي للمشروع أيضًا العديد من أنواع الأراضي المختلفة مثل الأراضي السكنية وأراضي المرور والأراضي الخضراء وما إلى ذلك. لذلك، ووفقًا لأحكام الفقرة ب، البند 1، المادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024، لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع عمليًا.

تم إعداد مشروع القرار لحل الصعوبات التي تواجه توفير المشاريع العقارية في ظل ارتفاع أسعار العقارات، والتي ترجع جزئيا إلى صعوبات الحصول على الأراضي بالنسبة للمستثمرين. وقال الوزير دو دوك دوي "من الضروري توسيع شروط الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع ريفية جديدة، والمساهمة في الحد من شكاوى الناس؛ وضمان العدالة في الوصول إلى الأراضي بين المستثمرين والمحليات، والحفاظ على إمدادات مستقرة من المشاريع الريفية الجديدة".

وبحسب عرض الحكومة، يتم تطبيق هذا القرار على الصعيد الوطني على مشاريع منظمات الأعمال العقارية في 4 حالات: الحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ لديهم حقوق استخدام الأراضي؛ الحصول على حقوق استخدام الأراضي والحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ تنفيذ مشروع NƠTM على مساحة الأرض للمنشأة التي يجب نقلها بسبب التلوث البيئي، يجب نقل المنشأة وفقًا للتخطيط الإنشائي والتخطيط الحضري.

فيما يتعلق بشروط تنفيذ مشروع تنمية ريفية جديدة من خلال اتفاقية الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، يقوم المستثمر بتنفيذ مشروع تنمية ريفية جديدة على نوع واحد أو أكثر من أنواع الأراضي: الأراضي الزراعية؛ الأراضي غير الزراعية وليست الأراضي السكنية؛ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض في حالة الاتفاق على الحصول على حقوق استخدام الأرض؛ إلى جانب ذلك يجب أن تفي بمعايير محددة.

ينبغي أن يتم تجريبها على نطاق صغير

وفي مناقشة هذه القضية، اتفق العديد من نواب مجلس الأمة بشكل أساسي على ضرورة إصدار قرار لإزالة الصعوبات والعقبات في تنفيذ مشاريع الاستثمار والأعمال في قطاع التنمية الريفية الجديدة. وأكد المندوب تران هوانج نجان (وفد مدينة هو تشي منه) أن تطبيق هذه السياسة بشكل تجريبي سيكون له تأثير مضاعف في دعم التنمية الاجتماعية والاقتصادية في البلاد، وخاصة في إزالة الصعوبات في بناء المناطق الريفية على الطراز الجديد، وخلق الظروف المواتية لمستخدمي الأراضي والمستثمرين ليكونوا استباقيين في تنفيذ المناطق الريفية على الطراز الجديد ومشاريع التنمية الحضرية، والمساهمة في حل الحاجة إلى الأراضي السكنية والإسكان للشعب.

ولكن هناك أيضًا الكثير من المخاوف. وقال المندوب دو فان ين (وفد با ريا - فونج تاو) إن اقتراح مشروع القرار بشأن نوع أرض كبير جدًا للاختبار التجريبي لا يتوافق مع قانون الأراضي. وبالإضافة إلى ذلك، إذا تم تنفيذ المشروع التجريبي، فيجب تنفيذه على نطاق أصغر، مع التركيز على المحافظات والمدن ذات الاحتياجات الإسكانية العاجلة، ولا ينبغي توسيع نطاقه على مستوى البلاد.

واقترح النائب ين أيضًا أن الحكومة بحاجة إلى تقييم التأثير وتجنب حالة "استغلال السياسات لجمع الأراضي الزراعية" أو "إضفاء الشرعية على الانتهاكات"، من أجل التوصل إلى لوائح أكثر صرامة وأكثر منطقية وفعالية.

أعربت النائبة نجوين ثي ثو ها (وفد كوانج نينه) عن الحاجة إلى إعادة تقييم الوضع الحالي لـ NƠTM في جميع المحليات، وأكدت أن هناك العديد من المشاريع والأعمال وNƠTM التي لم يتم تنفيذها، أو تركت فارغة، أو مهجورة، أو لم تكتمل الإجراءات القانونية. لا يزال العرض والطلب في سوق NƠTM يعتمد على مناطق مختلفة و"ليس كل منطقة لديها طلب".

واقترح المندوب ها أنه يجب أن يكون هناك تقييم للوضع الحالي لـ NƠTM لفهم العرض والطلب في السوق في المحليات بشكل واضح قبل الموافقة على المسودة. ويجب على الحكومة والوكالات ذات الصلة إجراء تقييم شامل؛ خذ بعين الاعتبار ما إذا كان المشروع التجريبي يجب أن يكون إقليميًا أو محليًا، ويجب أن يكون له عنوان محدد.

وحذرت السيدة ها من أن "المشروع التجريبي كما هو مقترح في المسودة قد يؤدي إلى تشكيل منظمات وأفراد ومنظمات أعمال عقارية تستغل شراء وبيع الأراضي ثم نقلها وتجميعها ودمجها، وعدم استخدامها بشكل فعال، ثم الاستفادة منها وتحويل مواد الإنتاج إلى مدخلات لانتظار تنفيذ مشروع التنمية الريفية الجديد".

وفي تقرير المراجعة، قال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه أيضًا إن هناك آراء في اللجنة بشأن السماح باتفاقيات لتلقي حقوق استخدام الأراضي غير الأراضي السكنية لمشاريع التنمية الريفية الجديدة من شأنها أن تؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي الزراعية وأنواع أخرى من الأراضي. وقد يتسبب هذا في العديد من الصعوبات للأشخاص والشركات، وكذلك للدولة عندما تحتاج إلى استصلاح الأراضي وتعويضها.

واقترح رئيس اللجنة الاقتصادية أن تقوم الحكومة بمراجعة وتوضيح تطبيق الآلية التجريبية من خلال اتفاقيات الحصول على حق الانتفاع أو الحق في الانتفاع بالأراضي الزراعية وغير الزراعية (التجارية والخدمية) لتجنب إساءة استخدام السياسات.