ما هو الأساس لتحديد المخزون؟

وبحسب أحدث تقرير لوزارة البناء، يبلغ مخزون العقارات في المشاريع في الربع الأول من عام 2024 في 56 مقاطعة ومدينة في جميع أنحاء البلاد حوالي 23029 وحدة (بما في ذلك الشقق والمنازل الفردية والأراضي)، منها: الشقق بها 3706 وحدة؛ 8,468 منزلًا عائليًا واحدًا؛ الأرض تحتوي على 10,855 قطعة أرض. وبناء على ذلك، يمكن ملاحظة أن نسبة المخزون تتركز بشكل رئيسي في قطاع العقارات السكنية الفردية وأراضي المشاريع.

وقالت وزارة البناء إن هناك حاليا 3706 شقق في المخزون، لكن العدد الفعلي أكبر من ذلك بكثير.

قال السيد فو هونغ ثانغ، مدير إدارة البحث والتطوير في مجموعة DKRA، إن مخزون العقارات يُفهم على أنه عدد المنتجات في المشاريع العقارية التي لم يتم تداولها بنجاح.

وبحسب السيد ثانج، فإن بيانات المخزون تعتمد على البيانات التي أبلغت عنها شركات العقارات وفقًا للفقرة 1، المادة 3 من المرسوم 44/2022/ND-CP. وبحسب المرسوم فإن المخزون العقاري هو كمية العقارات الخاصة بمشروع مؤهلة للتداول وفقاً لأحكام القانون ولكن لم يتم التداول فيها خلال الفترة المشمولة بالتقرير.

سيتم تنفيذ فترة الإبلاغ بشكل ربع سنوي وسيقوم المستثمر بالإبلاغ عن معلومات المشروع وحالة المعاملات (بما في ذلك معلومات جرد العقارات) وفقًا للنماذج رقم 10 و 12 المرفقة بالمرسوم 44/2022/ND-CP.

حيث يتضمن النموذج رقم 10 معلومات وبيانات عن المشاريع العقارية والمنتجات العقارية المؤهلة للتداول؛ النموذج رقم 12 يتضمن معلومات وبيانات عن حالة المعاملات العقارية للمشروع.

الواقع يختلف عن البيانات

وتقول شركات العقارات إن أرقام المخزون التي أعلنتها وزارة البناء ليست دقيقة على الإطلاق. قال السيد ها فان ثين، نائب المدير العام لشركة تران آنه جروب العقارية، إن الشركات التي تقدم بيانات المخزون في الوقت الحالي هي شركات مدرجة في بورصة الأوراق المالية.

ستقوم الشركات العقارية غير المدرجة فقط بالإبلاغ في البيانات المالية السنوية. هناك أيضًا معلومات غير مؤكدة حول كيفية "تهرب" شركات العقارات من المشكلة، حيث إن بعض المستثمرين لم يتمكنوا من بيع منتجاتهم، لذا سمحوا لموظفي شركتهم بشراء المنتجات باسمهم، ثم اقترضوا من البنك للحصول على تدفق نقدي. عندما يكون هناك عملاء يشترون هذه المنتجات، تقوم الشركة بتسوية القرض مع البنك لبيعها للعملاء الفعليين، وبالتالي يعتبر المنتج قد تم بيعه بنجاح، ولكن في الواقع، لا يزال هذا مخزونًا. ولذلك، فإن أرقام المخزون المنشورة قد لا تكون دقيقة.

وبحسب السيد ثين، فإن المخزون الفعلي أكبر من الأرقام المبلغ عنها، لأن عدد شركات العقارات غير المدرجة في البورصة كبير جدًا، وهذه الشركات لديها عدد كبير من المشاريع في المحافظات وكمية البضائع المباعة تستمر لسنوات عديدة.

على سبيل المثال، في بينه دونغ، هناك العديد من مشاريع الشقق ذات الوثائق القانونية الكاملة، ومع ذلك، فإن عدد المنتجات المباعة منخفض للغاية. على وجه التحديد، قامت مجموعة دانه كوي بفتح مشروع Astral City للبيع منذ عام 2020، وهو مشروع يضم 4966 شقة، ومع ذلك، تم بيع حوالي 40% فقط من المنتجات المذكورة أعلاه. لدى مجموعة Le Phong 3 مشاريع للبيع مع وثائق قانونية كاملة وهي في طور تسليم المنازل في مشروعين، ويبلغ عدد المنتجات غير المباعة ما يقرب من 1000 وحدة...

علاوة على ذلك، يوجد في بينه دونغ حاليًا العشرات من المشاريع التي تم فتحها للبيع منذ فترة طويلة والتي تم الانتهاء منها تقريبًا، ولكن المستثمرين لا يزالون يعرضون المخزون للبيع. في هذه الأثناء، وبحسب وزارة البناء، فإن السوق يحتوي حالياً على مخزون يبلغ نحو 3706 شقق. كما يمكن أن نرى، البيانات مختلفة جدًا.

أو في مدينة هوشي منه، في عام 2023، على الرغم من وجود عدد قليل من المشاريع المفتوحة للبيع في السوق، فإن كمية البضائع ليست صغيرة. على سبيل المثال، مشروع MT Eastmark City في المدينة. لا يزال مشروع Thu Duc، الذي يضم ما يقرب من 2000 منتج سكني تم بيعها من عام 2021 حتى الآن، مفتوحًا للبيع من قبل المستثمر. لا يزال مشروع مجموعة نوفالاند في المنطقة الأولى، والذي تم بيعه منذ عام 2019، يحتوي على بضائع غير مباعة. مشروع شقق مجموعة An Gia في منطقة Binh Chanh، على الرغم من تسليمه، لا يزال يحتوي على كمية كبيرة من المخزون... ومع ذلك، في أوائل عام 2024، أفادت إدارة البناء في مدينة هو تشي منه أن مدينة هو تشي منه ليس لديها مخزون حاليًا.

بالإضافة إلى ذلك، هناك قصة تتعلق بالمخزون يجب ذكرها وهي أنه بعد فترة مالية صعبة من عام 2022 حتى الآن، اضطر العديد من العملاء الذين طلبوا منتجات عقارية ولكن لم تكن لديهم القدرة المالية الكافية إلى إعادة البضائع إلى المستثمر، لذا فإن هذا القدر من المخزون كبير جدًا أيضًا.

بالإضافة إلى ذلك، واستناداً إلى الفقرة 1 من المادة 3 من المرسوم 44/2022/ND-CP المطبق على المشاريع المؤهلة للتداول وفقاً لأحكام القانون للحساب كمخزون، فإن ذلك يمثل مشكلة أيضاً.

على سبيل المثال، في مدينة هوشي منه، هناك حالياً العديد من المشاريع التي تم فتحها للبيع وبنائها وتسليمها للعملاء، ولكنها لم تستوفِ الشروط القانونية للمعاملات بعد، لذلك اكتفى المستثمرون والعملاء بتوقيع عقود إيداع لحجز مكان، على الرغم من أنهم جمعوا ما يصل إلى 95% من قيمة المنزل. وهذه المشاريع، لأنها لا تستوفي الشروط القانونية، لا تزال تعتبر مشاريع غير مكتملة ولا يمكن احتسابها في المخزون إذا لم يتم بيع المنتجات.