ارتفع العرض والسيولة بشكل كبير

وبحسب التقرير الصادر عن DKRA حول سوق العقارات في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها في الربع الثاني من عام 2023، فقد استأنف قطاع الشقق الفندقية (الكوندوتيل) التداول بعد فترة قاتمة في أواخر عام 2022 والربع الأول من عام 2023.

وبالتحديد، تم افتتاح حوالي 378 وحدة سكنية للبيع ضمن 3 مشاريع، بزيادة قدرها 90% مقارنة بالربع الأول من عام 2023. والجدير بالذكر أن سيولة الوحدات السكنية ارتفعت أيضًا بنحو 20 ضعفًا مقارنة بالربع السابق، لتصل إلى 122 وحدة. وهذه علامة إيجابية لأن سوق الشقق السياحية واجه العديد من التأثيرات السلبية فضلاً عن قلة الاهتمام من المستثمرين خلال الفترة الماضية. وعلى الرغم من أن العرض في السوق وحجم المبيعات انخفضا بنسبة 31% و78% على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

يوضح هذا التقرير أن معظم المعاملات تركز حاليًا على مشاريع ذات مستندات قانونية كاملة وضمانات بنكية وتديرها وحدات ذات سمعة طيبة. وسجلت الأسعار الأولية ارتفاعا بنسبة تتراوح بين 2 و4% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. ولكن في المقابل، يقدم المستثمرون أيضًا العديد من السياسات التفضيلية للعملاء مثل دعم أسعار الفائدة، والالتزام بالأرباح، وفترة السماح لرأس المال، والخصومات للعملاء الذين يدفعون دفعة واحدة...

يُقال إن استرداد الشقق الفندقية يأتي من إصدار الحكومة للمرسوم 10/2023/ND-CP، المكمل لعدد من مواد المراسيم التي توجه تنفيذ قانون الأراضي، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 20 مايو. والذي يكمل اللوائح الخاصة بمنح الكتب الحمراء لأعمال البناء وفقًا لغرض استخدام الأراضي التجارية والخدمية لأعمال البناء المستخدمة لأغراض الإقامة والسياحة وفقًا للوائح قانون السياحة على الأراضي التجارية والخدمية.

ومع ذلك، في الواقع، لم يتوقف إصدار الكتب الحمراء حتى الآن إلا عند مستوى التوقعات، لأن هناك العديد من المشاكل التي لا تزال تعترض تنفيذ المرسوم رقم 10. فرغم أن المرسوم رقم 10 قد استكمل المادة 32 من المرسوم 43/2014/ND-CP، الذي ينظم شروط "إصدار شهادات ملكية أعمال البناء غير السكنية"، فإن اللوائح المتعلقة بترتيب وإجراءات منح الشهادات لا تزال عامة وغامضة، مما يدفع المحليات إلى عدم الجرأة على "اتخاذ إجراءات حازمة" في منح الشهادات.

يوجد حاليًا نوعان من الشقق الفندقية في السوق. المشروع الأول هو مشروع على أرض خدمات تجارية. تصدر الدولة السياسة ويقوم المستثمر بإصدار كتاب أحمر للعملاء، وهو أيضًا أرض خدمة تجارية لمدة 50 عامًا. أما النوع الثاني فهو الأراضي الخدمية التجارية، إلا أن بعض المحليات تقوم بتحويل الأراضي الخدمية التجارية إلى أراض سكنية دون تشكيل وحدات سكنية. في الوقت الحالي، يتم اقتراح تحويل هذا النوع من الشقق الفندقية إلى أرض خدمات تجارية لتكون مناسبة ومؤهلة لمنح الشهادات.

علاوة على ذلك، تواجه بعض المحليات أيضًا صعوبات فيما يتعلق بإصدار شهادات منفصلة لكل وحدة سكنية، وهو ما لا يختلف عن إصدار الشهادات للمباني السكنية. إن منح الشهادات للشقق الفندقية - نموذج الأعمال الفندقية والسكنية - يغير أيضًا طبيعة النوع. لا تزال هذه القضايا تنتظر توضيحًا وقد تصبح نقطة تحول في تعافي الشقق الفندقية إذا تم حلها قريبًا.

وتتعافى الأشكال الأخرى تدريجيا

وبحسب تقرير DKRA، بالإضافة إلى الشقق الفندقية، تظهر أنواع أخرى من العقارات السياحية أيضًا علامات التعافي. أما بالنسبة لقطاع الفلل السياحية، فقد تم في الربع الثاني طرح 76 منتجًا للبيع من 5 مشاريع، بنسبة 4% فقط مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وفي الوقت نفسه، بلغ الاستهلاك 50 وحدة، وارتفع الطلب قليلاً في بعض المشاريع.

وفيما يتعلق بنوع المنتجع السكني من المنازل/المتاجر، سجل التقرير 75 وحدة توريد جديدة من 4 مشاريع مفتوحة للبيع. بلغ الاستهلاك 44% من العرض الجديد، أي ما يعادل 33 ​​وحدة. ومع ذلك، فإن أكثر من 80% من المشاريع الأولية تواصل إغلاق صناديقها لتعديل أسعار البيع وسياسات البيع المناسبة.

ويقال إن الزيادة في الاستهلاك من هذا النوع تعود إلى سياسات الخصم التي يقدمها المستثمرون بما يصل إلى 40-50% للعملاء الذين يدفعون دفعة واحدة. ويأتي هذا الإجراء بهدف إعادة رسملة رأس المال في مواجهة ضغوط التدفق النقدي من بعض المستثمرين الذين يواجهون صعوبات مالية.

وتتوقع مجموعة DKRA أن يزداد المعروض من جميع أنواع العقارات المنتجعية في الربع الثالث من عام 2023. وعلى وجه التحديد، من المتوقع أن تستمر الوحدات السكنية في الزيادة بنحو 400 - 500 وحدة، تتركز بشكل رئيسي في با ريا - فونج تاو، وبينه دينه... وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن يزيد المعروض من الفيلات المنتجعية والمنازل/المتاجر المنتجعية بشكل طفيف، ويتركز بشكل رئيسي في كين جيانج. من المتوقع أن يستمر الطلب الإجمالي في السوق في الارتفاع مقارنة بالربع الثاني من عام 2023 ولكن دون تحقيق الكثير من الاختراقات.

وسوف تستمر سياسات الخصم، والحوافز للدفع السريع باستخدام الأسهم، وبرامج تقاسم الإيرادات في التطبيق على نطاق واسع من قبل المستثمرين في الربع الثالث من عام 2023 لتحفيز الطلب في السوق. وهذا ما يجعل العديد من المستثمرين يتوقعون أن يشهد سوق العقارات السياحية انتعاشاً قوياً في أواخر العام الجاري وأوائل عام 2024.