كن حذرا عند الاستثمار في الأراضي التي لا تحتوي على كتاب أحمر.

لقد وافق مجلس الأمة للتو على قانون الأراضي المعدل لعام 2024 ليدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس. إحدى النقاط التي تهم الكثير من الناس هي اللائحة المتعلقة بمنح شهادات حق استخدام الأراضي (المعروفة باسم الكتب الحمراء) للأراضي التي لا تحتوي على وثائق حق استخدام الأراضي.

الصيد الاستباقي

على وجه التحديد، تنص المادة 138 من قانون الأراضي المُعدّل على أن الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي دون وثائق، ولا يُخالفون قوانين الأراضي، والذين لم يُخصّص لهم أي حق في استخدام الأراضي قبل 1 يوليو/تموز 2014، سيُؤخذ في الاعتبار منحهم شهادات حق استخدام الأراضي. كما يُحدد هذا القانون العديد من الحالات التي تُؤخذ في الاعتبار لمنح شهادات حق استخدام الأراضي.

تشير آراء عديدة إلى أن دخول اللائحة المذكورة أعلاه حيز التنفيذ سيحل مشكلة منح شهادات حق الانتفاع بالأراضي التي تركها الأجداد، والتي تُستخدم بشكل مستقر. ولا تزال هذه الحالات شائعة، وخاصة في المناطق الريفية.

في ظل ركود سوق العقارات، أصبحت معظم قنوات الاستثمار غير جذابة، حيث خاطر البعض بشراء الأراضي بدون كتب حمراء في المناطق الريفية على أمل أن تُمنح الأراضي كتباً حمراء عند دخول قانون الأراضي حيز التنفيذ، مما يرفع سعر البيع عدة مرات.

في حديثه مع مراسل صحيفة نغوي لاو دونغ، قال السيد بوي كونغ، وهو وسيط عقاري في مقاطعة داك نونغ، إنه تلقى خلال الأشهر القليلة الماضية "طلبات" من العديد من العملاء يطلبون شراء أراضٍ زراعية بدون سجل عقاري أحمر. وأوضح أن العملاء يطلبون بشكل رئيسي أراضٍ مسجلة (أراضي غابات)، أو أراضٍ بدون سجل عقاري أحمر لكن مملوكة لسكان قدامى، أو أراضٍ باستخراج (تم قياس حدود الأرض ورسمها). وأضاف: "لقد توسطتُ مؤخرًا في بيع قطعتي أرض لعميلين في مدينة هو تشي منه وهانوي. اشتروا أرضًا زراعية بدون سجل عقاري، وبعد الشراء، قاموا بتحديد حدودها فورًا. وقالوا إنهم اشتروها لانتظار السجل العقاري عند تطبيق القانون الجديد اعتبارًا من 1 أغسطس".

وفقًا للسيد كونغ، فإن أسعار الأراضي الحرجية والزراعية غير المسجلة في السجلات الحمراء منخفضة جدًا حاليًا، إذ تتراوح بين 400 و500 مليون دونج للهكتار (10,000 متر مربع). في حين أن أسعار الأراضي المسجلة في السجلات الحمراء أعلى بمرتين أو ثلاث مرات.

في الماضي، عند الحديث عن الأراضي الزراعية بدون شهادة، كان الجميع يخشى عدم تمكنهم من إتمام الإجراءات القانونية. كان السكان المحليون وحدهم يشترونها ويبيعونها لبعضهم البعض لأغراض الزراعة. مؤخرًا، جاء الكثيرون للبحث عنها وطلبها مني. ربما يعلمون أن القانون الجديد يسمح بإصدار شهادات وأن سعر هذا النوع من الأراضي زهيد للغاية، لذا فهم يسعون جاهدين لشراء كميات كبيرة منها، كما أكد السيد كونغ.

وبالمثل، قالت السيدة كيم، وهي موظفة في شركة وساطة عقارية في بينه فوك وتاي نينه، إن العديد من الأشخاص تواصلوا مؤخرًا لشراء مساحات واسعة من الأراضي الزراعية، حتى أن بعضهم طلب شراء أرض بدون سجل عقاري طالما أن السعر مناسب. وأضافت: "في الأسبوع الماضي، أجرت شركتي مشاورات وأغلقت صفقة بيع قطعة أرض تزيد مساحتها عن 12 هكتارًا مزروعة بالدوريان وبعض أشجار الفاكهة الأخرى في منطقة لوك نينه بمقاطعة بينه فوك، بسعر يزيد عن 7 مليارات دونج. من بين هذه المساحة البالغة 12 هكتارًا، هناك 3 هكتارات فقط مسجلة في السجل العقاري، أما الباقي فلم يُسجل بعد".

اتجاه محفوف بالمخاطر

صرح المحامي نجوين فونغ لين، من مكتب SENLAW للمحاماة، بأن قانون الأراضي الجديد، الذي سيدخل حيز التنفيذ قريبًا، سيُسهّل إصدار الشهادات للمواطنين. ومع ذلك، يُعدّ شراء الأراضي بدون شهادة استثمارًا محفوفًا بالمخاطر ومحفوفًا بالمخاطر. لذا، يجب على الأفراد والمستثمرين مراعاة الإيجابيات والسلبيات عند شراء أو بيع الأراضي في ظل هذا التوجه. غالبًا ما تكون الأراضي غير الموثّقة قانونيًا أرخص بكثير من الأراضي ذات الحقوق المعترف بها من الدولة. إلا أن ذلك ينطوي على مخاطر عديدة، فعند شراء أرض بدون وثائق قانونية، يصعب على المشتري التحقق من أصل الأرض، ومعلومات قطعة الأرض، وحالة التخطيط. كما يصعب على المشتري، نظرًا لعدم وجود شهادة حق استخدام، التأكد من أن الأرض غير متنازع عليها أو مُتعدٍ عليها، سواءً في حالة تداخل مبيعات الأراضي أو وجود نزاعات على الملكية. في هذه الحالة، يعتمد المشتري على صدق البائع. وإلا، ستُقيّد حقوق المشتري الأساسية كمستخدم للأرض، إذ لا يمكنه نقل ملكيتها، أو التبرع بها، أو توريثها، أو رهنها، أو تغيير غرض استخدامها، أو تأجيرها... وإذا أراد البناء عليها، فعليه أيضًا انتظار استكمال إجراءات التقدم بطلب تحويل غرض استخدامها وإصدار شهادة حق استخدام... - حلّلت المحامية لين.

قال الدكتور فام آنه كوي، المدير العام لشركة الخدمات المالية العقارية (FINA)، بصفته شخصًا يعمل في قطاع العقارات، إنه بعد الأول من أغسطس فقط، عندما تدخل القوانين المتعلقة بالعقارات وأعمال الأراضي حيز التنفيذ ويتم تطبيقها، يمكننا تقييم فعالية قرارات بعض الأشخاص "باتخاذ اختصارات" لشراء الأراضي دون كتاب أحمر.

يعلم الجميع أن الأراضي الزراعية، وخاصةً الأراضي غير الحاصلة على شهادة، رخيصة جدًا. فإذا مُنحت شهادة، سيرتفع سعرها أضعافًا مضاعفة. ومع ذلك، لا أحد متأكد مما إذا كانت تلك الأرض غير الحاصلة على شهادة تخضع لأي تخطيط، أو محل نزاع، أو ستُؤخذ في الاعتبار للحصول على شهادة أم لا؟

الأراضي الزراعية، إذا استُخدمت للزراعة، واستثمرت في التقنيات المتقدمة للإنتاج الزراعي، مما يزيد الكفاءة الاقتصادية، تتمتع بإمكانيات هائلة. أما بالنسبة لمن يشتري أرضًا زراعية بدون شهادة لتغيير غرض استخدامها لاحقًا، وتقسيمها إلى قطع أرض وبيعها، فسيكون ذلك صعبًا وغير مُشجع في قانون الأراضي والقوانين الأخرى المتعلقة بالعقارات، كما علق الخبير.

في الواقع، أوصى خبراء العقارات والمالية مرارًا وتكرارًا أصحاب الأموال الخاملة ومستثمري العقارات بالتفكير مليًا قبل الاستثمار في العقارات في المحافظات النائية والهامشية. قبل الاستثمار، من الضروري مراعاة الكفاءة الاقتصادية، والقدرة على الاستغلال، والمزايا المحتملة، والتدفق النقدي، والربحية، والسيولة، وغيرها، وخاصةً المخاطر المتوقعة.