หลีกเลี่ยงเครดิตที่ “ไม่ตรงกัน”

หนึ่งในสิ่งที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดคือ นับตั้งแต่ต้นปี สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราการเติบโตเฉลี่ยของสินเชื่อทั้งระบบถึงสองเท่า เฉพาะในช่วง 6 เดือนแรกของปี สินเชื่อทั้งระบบเพิ่มขึ้นประมาณ 10% โดยสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึง 20%

รายงานทางการเงินไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ของธนาคารต่างๆ เช่น Techcombank, HDBank, SHB , MB... แสดงให้เห็นว่าสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารเหล่านี้เพิ่มขึ้น 20-35% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว

จนถึงขณะนี้ สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ได้แตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ (ประมาณ 3.2 ล้านล้านดอง) อธิบายได้ไม่ยากว่าทำไมธนาคารจึงทุ่มทุนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังที่ผู้ว่าการธนาคารกลางกล่าวว่า การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกสอดคล้องกับทิศทางการขจัดอุปสรรคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะเมื่อโครงการต่างๆ ปราศจากอุปสรรคทางกฎหมาย ความต้องการเงินทุนสำหรับการดำเนินการก็จะเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

จากมุมมองอิสระ นักวิเคราะห์กล่าวว่า ในบริบทของการผลิตและการบริโภคที่เผชิญกับความยากลำบากมากมาย ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลักคือโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ เมื่อปล่อยกู้เพื่ออสังหาริมทรัพย์ อัตราการขาดทุนที่แท้จริงนั้นต่ำมาก (เนื่องจากหลักประกันมีสภาพคล่องสูง) นี่คือเหตุผลที่ทำให้ทั้งสองภาคส่วนนี้ดึงดูดเงินทุนไหลเข้าอย่างแข็งแกร่ง

แม้ว่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ข่าวดีก็คือ ธนาคารแห่งรัฐระบุว่า การปล่อยสินเชื่อให้กับภาคส่วนนี้ยังคงสร้างความมั่นใจด้านความปลอดภัย หลักฐานที่พิสูจน์ได้คืออัตราส่วนเงินทุนระยะสั้นที่ใช้สำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาวยังคงต่ำกว่าเกณฑ์ 30% ผู้ประกอบการยังกำกับดูแลสถาบันการเงินอย่างต่อเนื่องให้รักษาสมดุลเงินทุนตามระยะเวลาที่กำหนด เพื่อสร้างความมั่นใจด้านความปลอดภัยของระบบ

อย่างไรก็ตามโครงสร้างสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างทุนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้กลับมีจุดที่ไม่สมเหตุสมผลอยู่บ้าง

ประการแรก ในแง่ของโครงสร้างสินเชื่อ สินเชื่อคงค้างสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ขณะที่สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านและซ่อมแซมบ้านเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ แสดงให้เห็นว่าเงินทุนจากธนาคารส่วนใหญ่ไหลเข้าสู่นักลงทุน ขณะที่ประชาชนไม่สนใจซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ปัญหานี้เกิดจากความไม่สมดุลของตลาดที่อุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและระดับกลางเริ่มลดลง อุปทานใหม่ในตลาดส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ ขณะที่อพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพง ระดับกลาง และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังขาดแคลนอย่างมาก นี่เป็นเหตุผลที่การเบิกจ่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมูลค่า 145,000 พันล้านดอง รวมถึงสินเชื่อสำหรับผู้ที่มีอายุต่ำกว่า 35 ปี เป็นไปอย่างล่าช้ามาก

ประการที่สอง ในส่วนของโครงสร้างทุนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อนหน้านี้ โครงสร้างทุนหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งพึ่งพาพันธบัตรอย่างมาก สูงถึง 50-60% แต่ปัจจุบันลดลงอย่างรวดเร็วถึงครึ่งหนึ่ง ในช่วง 7 เดือนแรกของปีนี้ การออกพันธบัตรในตลาดโดยรวมเพิ่มขึ้น 63% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว แต่การออกพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวกลับเพิ่มขึ้นเพียงกว่า 13% เท่านั้น

ในความเป็นจริง เมื่อสินเชื่อเริ่มผ่อนคลาย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตกต่ำที่สุด และธนาคารต่างๆ เปิดรับสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น นักลงทุนจำนวนมากไม่เพียงแต่ไม่ออกพันธบัตรใหม่ แต่ยังรีบชำระคืนพันธบัตรก่อนกำหนดและหันไปกู้ยืมจากธนาคาร การพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารของธุรกิจที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคธุรกิจที่ต้องการเงินทุนระยะยาว เช่น อสังหาริมทรัพย์ ก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมายต่อระบบธนาคาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเสี่ยงจากความไม่สมดุลของระยะเวลาการชำระหนี้

แม้ว่าสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังคงปลอดภัย แต่หากยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและกระแสเงินทุนไหลเข้าสู่โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เป็นหลักเช่นเดียวกับปัจจุบัน ตลาดก็จะไม่มั่นคงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

เพื่อแก้ไขสถานการณ์นี้ เราไม่สามารถคาดหวังการปรับตัวจากธนาคาร ซึ่งได้รับอิทธิพลอย่างมากจากเป้าหมายกำไรและผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้น แต่จำเป็นต้องอาศัยอำนาจควบคุมจากภาครัฐ ดังนั้น ธนาคารแห่งรัฐ กระทรวงการก่อสร้าง และกระทรวงและสาขาอื่นๆ จำเป็นต้องมีแนวทางในการเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และนำกระแสสินเชื่อไปยังกลุ่มเหล่านี้โดยตรง นอกจากนี้ เมื่อนำช่องว่างสินเชื่อออกไป ธนาคารแห่งรัฐยังต้องมีเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพมากขึ้นในการนำกระแสเงินทุนไปยังพื้นที่ที่มีความสำคัญ

ทางออกระยะยาว ดังที่ผู้ว่าการธนาคารกลางแห่งรัฐกล่าวไว้ คือการพัฒนาตลาดทุนให้เข้มแข็ง ตอบสนองความต้องการเงินทุนระยะกลางและระยะยาว ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันต่อแหล่งเงินทุนระยะสั้นของระบบธนาคาร ภาคส่วนที่ต้องการแหล่งเงินทุนระยะกลางและระยะยาวขนาดใหญ่ เช่น อสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน จำเป็นต้องระดมเงินทุนผ่านการออกพันธบัตรภาคเอกชน พันธบัตรในประเทศ หรือเงินกู้ระหว่างประเทศ เป็นต้น และไม่สามารถพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารได้ตลอดไป

ที่มา: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html