นครโฮจิมินห์ “ระดมความคิด” จัดสรรที่ดิน 20% เพื่อที่อยู่อาศัยสังคม

กฎหมายกำหนดให้นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องกันเงินกองทุนที่ดินไว้ 20% หรือจัดหากองทุนที่ดินอื่น ๆ สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หรือชำระเป็นเงินสด อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังคงพิจารณาเกณฑ์การบังคับใช้

กฎหมายกำหนดให้นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ต้องกันเงินกองทุนที่ดินไว้ 20% หรือจัดหากองทุนที่ดินอื่น ๆ สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หรือชำระเป็นเงินสด อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์ยังคงพิจารณาเกณฑ์การบังคับใช้

หลังจากที่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายการควบคุมกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในโครงการเชิงพาณิชย์หลายครั้ง พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดต้องจัดสรรกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เพียงพอตามความต้องการที่ระบุไว้ในโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย ได้แก่ กองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมอิสระ กองทุนที่ดินเพื่อการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

กฎหมายยังกำหนดอีกว่านักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องจองที่ดินที่อยู่อาศัยบางส่วนในโครงการหรือจัดหากองทุนที่ดินในสถานที่อื่นหรือจ่ายเงินเท่ากับมูลค่ากองทุนที่ดินที่ลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม...

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024 ว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยสังคม ได้กำหนดพื้นที่สำหรับการดำเนินการตามภาระผูกพันไว้ที่ 20% ของพื้นที่ทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ การตัดสินใจเกี่ยวกับรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งจากสามรูปแบบข้างต้นนี้ จะถูกพิจารณาโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

การประชุมหารือระหว่างวิสาหกิจและรัฐบาลนครโฮจิมินห์ ครั้งที่ 253 จัดโดย ITPC และกรมการก่อสร้าง ภาพ: Trong Tin

“กฎระเบียบปัจจุบันมีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยเฉพาะพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024 ซึ่งไม่กำหนดอีกต่อไปว่าโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้องสงวนที่ดินไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม” นายเหงียน วัน ดอย กรรมการผู้จัดการบริษัทไซง่อน 9 กล่าวใน การประชุมหารือระหว่างวิสาหกิจและรัฐบาลนครโฮจิมินห์ ครั้งที่ 253 ซึ่งจัดโดย ITPC และกรมการก่อสร้าง เมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน

อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่าโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์ยังคงติดอยู่กับปัญหาการจัดสรรที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

นายดอยกล่าวว่า เขาเข้าใจว่าทางเมืองกำลังพยายามกำหนดเกณฑ์เพื่อเป็นแนวทางให้ธุรกิจต่างๆ เลือกรูปแบบภาระผูกพันด้านที่อยู่อาศัยสังคมจากสามรูปแบบ เขาและธุรกิจอื่นๆ ก็กำลังรอให้คณะกรรมการประชาชนของเมืองออกเกณฑ์เช่นกัน

ในการประชุมครั้งนี้ คุณดอยได้เสนอแนวทางแก้ไข โดยให้ภาคธุรกิจจ่ายเงินสดแทนการจัดสรรที่ดิน 20% ของกองทุนสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคม จากนั้นนครโฮจิมินห์จะลงทุนในกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ 200-300 เฮกตาร์ในเขตชานเมืองเพื่อดำเนินการ เนื่องจากในบางเส้นทางสายหลัก หากอ้างอิงจากรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ ต้นทุนของบ้านจัดสรรสังคมจะสูงมาก

จากการคำนวณของเขา หากสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนถนนดงคอย เขต 1 (ราคาที่ดิน 763.6 ล้านดอง/ตร.ม.) ต้นทุนของบ้านพักอาศัยสังคมจะอยู่ที่ประมาณ 276-386 ล้านดอง/ตร.ม. หรือที่ต่ำที่สุดบนถนนรุงซัก เขตเกิ่นเสี้ยว (ราคาที่ดิน 20.9 ล้านดอง/ตร.ม.) ต้นทุนของบ้านพักอาศัยสังคมจะลดลงเหลือประมาณ 45-70 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน

ที่เมืองทูดึ๊ก เมื่อโครงการเมืองวันฟุกส่งมอบที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรร ผู้นำเมืองทูดึ๊กกล่าวว่า แม้จะได้รับที่ดินเพียงเล็กน้อย พื้นที่นั้นก็จะแข็งตัว ซึ่งจะทำให้เกิดภาวะเลือดแข็งตัว เพราะจะไม่สามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรได้ เนื่องจากราคาที่ดินของรัฐสำหรับโครงการนี้อยู่ที่ 73 ล้านดอง ในขณะที่ราคาตลาดสูงกว่า 100 ล้านดอง เขากล่าว

คุณเหงียน วัน ดอย กรรมการผู้จัดการบริษัทไซ่ง่อน 9 ได้ให้ข้อเสนอแนะในการประชุม ภาพ: ตง ติน

ดังนั้น คุณดอยจึงกล่าวว่า หากมีความยืดหยุ่น นครโฮจิมินห์ควรเลือกทำเลที่ดินราคาถูก ผู้ประกอบการต่าง ๆ พร้อมจ่ายงบประมาณเพื่อดำเนินการจัดตั้งกองทุนที่ดินทันที

นายหยุน ทันห์ เคียต รองอธิบดีกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหาปัจจุบันเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนที่ดินหรือการแลกเปลี่ยนมูลค่าเทียบเท่าเป็นเงินนั้นเป็นเรื่องที่ยาก และขณะนี้ภาคส่วนต่างๆ ก็กำลังหารือกันเรื่องนี้เช่นกัน

“ยกตัวอย่างเช่น หากคุณเปลี่ยนจากพื้นที่ A ไปเป็นพื้นที่ B มูลค่าที่ดินหรือพื้นที่ดิน? ทั้งสองอย่างนี้ต่างกันและกำลังตึงเครียดมาก ทางเมืองก็เห็นปัญหานี้เช่นกัน และกำลังดำเนินการออกกฎระเบียบการก่อสร้าง” คุณ Khiet กล่าว

ธุรกิจส่วนใหญ่เสนอที่จะรับชำระเป็นเงินสด

ตามรายงานก่อนหน้านี้ของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่าตั้งแต่ระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการปฏิบัติตามภาระผูกพันการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมของนักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีผลบังคับใช้ HoREA พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองและเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่มีขนาดตั้งแต่สิบถึงหลายร้อยเฮกตาร์ แต่แทบจะไม่มีสัญญาณของที่อยู่อาศัยทางสังคมในโครงการเลย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคม 2558 ถึง 31 มีนาคม 2564 ตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกา 100/2558 ของ รัฐบาล โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่ 10 ไร่ขึ้นไป จะต้องดำเนินการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนกองทุนที่ดินของโครงการนั้นในอัตราร้อยละ 20

สำหรับโครงการบ้านจัดสรรพื้นที่ไม่เกิน 10 ไร่ ให้ผู้ลงทุนจัดสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนที่ดินกองทุนที่อยู่อาศัยของโครงการร้อยละ 20 หรือแลกเปลี่ยนที่ดินกองทุนที่อยู่อาศัยสังคม ณ สถานที่อื่น หรือชำระเป็นเงินสดเทียบเท่ามูลค่าที่ดินกองทุนที่อยู่อาศัยร้อยละ 20 ของโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์

อย่างไรก็ตาม HoREA พบว่านักลงทุนส่วนใหญ่ขอให้ชำระเงินเป็นเงินสดเทียบเท่ามูลค่ากองทุนที่ดิน 20% และไม่มีกรณีที่มีการแลกเปลี่ยนกองทุนที่ดินบ้านพักอาศัยสังคมในสถานที่อื่นที่เทียบเท่ามูลค่ากองทุนที่ดิน 20% เลย

ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2564 ถึง 31 กรกฎาคม 2567 ตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49/2564 ของรัฐบาล โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2 เฮกตาร์ขึ้นไป จะต้องก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมบนที่ดิน 20% ของโครงการนั้น อย่างไรก็ตาม สำนักงานสถิติแห่งชาติ (HoREA) ไม่พบโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ใดที่สร้างบ้านพักอาศัยสังคมในโครงการเหล่านี้

ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีพื้นที่น้อยกว่า 2 ไร่ ผู้ลงทุนไม่ต้องกันเงินกองทุนที่ดิน 20% แต่ชำระเพียงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินทั้งพื้นที่โครงการเท่านั้น

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html