ทัศนคติรอดูท่าทีกำลังจะหมดไป อพาร์ทเมนท์ทางตะวันตกของฮานอยกำลัง 'ครองคลื่นวิทยุ' ราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้นอีกเท่าไรหลังจากปรับแล้ว?

ภายในสิ้นปี 2567 กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามจะมีความคืบหน้าอย่างชัดเจน (ภาพ: Linh An)

ตลาดกำลังฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง

ตามรายงานของ batdongsan.com.vn คุณ Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังฟื้นตัวอย่างยั่งยืน

คุณเมียน กล่าวว่า ด้วยปัจจัยบวกหลายประการ ขณะที่รอให้กฎหมายใหม่ "มีผลบังคับใช้" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะยังคงฟื้นตัวอย่างยั่งยืนและค่อยเป็นค่อยไป ภายในสิ้นปีนี้ กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะมีความคืบหน้าอย่างชัดเจน

รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม) เน้นย้ำว่า จากการเติบโต ทางเศรษฐกิจ ที่เกินกรอบกำหนด สินเชื่อหลุดพ้นจากสถานการณ์ที่ "ซบเซา" ระดับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับต่ำ การเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐยังคงได้รับการส่งเสริม กฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 และข้อ 2 มาตรา 209 ของกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เร็วกว่าการตัดสินใจครั้งก่อน 5 เดือน ซึ่งจะส่งผลดีต่อการส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ แนวคิด "รอคอย" จะถูกขจัดออกไป ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการต่าง ๆ เริ่มแข่งขันกันเพื่อยุติความสัมพันธ์กับหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้นในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้น ส่งเสริมให้กระแสเงินสดจากธนาคารไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ นายหน้าและผู้ประกอบการบริการนายหน้าต่างพัฒนาศักยภาพ สรรหาพนักงาน พัฒนาความรู้ ปฏิบัติตามกฎระเบียบใหม่ ๆ อย่างจริงจัง

คุณเมียน กล่าวว่า ในระหว่างที่รอให้กฎหมายใหม่ "มีผลบังคับใช้" ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงฟื้นตัวอย่างช้าๆ และยั่งยืน พร้อมกับผลลัพธ์ที่ดีขึ้นเรื่อยๆ ภายในสิ้นปีนี้ กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะมีความคืบหน้าอย่างชัดเจน ผลการฟื้นตัวจะยังคงแตกต่างกันไปตามกลุ่มตลาดและภูมิภาค แต่จะมีระดับความแตกต่างที่เท่าเทียมกันมากขึ้น

ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของนครโฮจิมินห์มีราคาเพียงประมาณ 70% ของราคาตลาดเท่านั้น

บ่ายวันที่ 29 กรกฎาคม ณ ศูนย์ข่าวนคร โฮจิมิน ห์ (HCMC) ได้มีการจัดงานแถลงข่าวเพื่อให้ข้อมูลเรื่องการปรับบัญชีราคาที่ดินตามมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ ระบุว่า ร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วได้เพิ่มขึ้นประมาณ 7 เท่าเมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินตามมติเลขที่ 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2563 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ อย่างไรก็ตาม บัญชีราคาที่ดินตามมติเลขที่ 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2563 จะต้องคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน 3.5 เท่าเมื่อใช้ ดังนั้น ในความเป็นจริง บัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในครั้งนี้เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 2.5 เท่าเท่านั้น ดังนั้น ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจึงสอดคล้องกับระดับราคาตลาดเพียง 70% เท่านั้น

ตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินบนถนนดงคอย อำเภอเหงียนเว้ เขต 1 ตามมติ 02/QD-UBND อยู่ที่ 162 ล้านดองต่อตารางเมตร (เท่ากับระดับสูงสุดของกรอบราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556) ในปี พ.ศ. 2564 คณะกรรมการประชาชนเมืองได้อนุมัติราคาที่ดินเฉพาะ (ราคาตลาด) สำหรับบ้านชั้นล่างที่ 680 ล้านดองต่อตารางเมตร หากคำนวณโดยการประมาณค่า ราคาที่ดินในพื้นที่นี้จะเท่ากับ 970 ล้านดองต่อตารางเมตร ปัจจุบัน ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วที่คาดการณ์ไว้สำหรับถนนดงคอย อำเภอเหงียนเว้ อยู่ที่ 810 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสอดคล้องกับระดับราคาที่ดินโดยรวมของพื้นที่

จากการประเมินเบื้องต้นของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม พบว่ากลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือกลุ่มที่ถูกเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและการรับรองสิทธิการใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคล อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 กับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 พบว่า กรณีการใช้ที่ดินแบบคงที่ก่อนวันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน กรณีที่มีการใช้ที่ดินเกินกำหนดจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามบัญชีราคาที่ดิน พ.ศ. 2548 กรณีการใช้ที่ดินที่เหลือจะพิจารณาตามแหล่งที่มาและช่วงเวลาของการใช้ที่ดินเพื่อให้ได้อัตราการเรียกเก็บที่เหมาะสม

ตามร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่รัฐบาลกำลังจะประกาศใช้ อัตราการจัดเก็บจะพิจารณาจากกรอบเวลาตั้งแต่ 10% ถึง 50% ของราคาที่ดินที่คาดว่าจะปรับ นอกจากนี้ ผู้ใช้ที่ดินที่เป็นครอบครัวผู้มีสิทธิ ผู้มีคุณธรรม และครัวเรือนยากจน จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามระเบียบของรัฐบาล

“ดังนั้น บัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วที่เสนอนี้ จึงทำให้ราคาที่ดินที่ควบคุมอยู่ใกล้เคียงกับราคาตลาดร่วมมากขึ้น ส่งผลดีต่อความเป็นธรรมและความโปร่งใสของผู้ใช้ที่ดิน และหลีกเลี่ยงการสูญเสียงบประมาณแผ่นดิน การใช้ที่ดินจึงจะประหยัดมากขึ้น ในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐบาลจะปรับระดับการจัดเก็บ (ร้อยละ) ให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริง เพื่อจำกัดการเพิ่มขึ้นของรายได้อย่างฉับพลัน” ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยแสดงสัญญาณเชิงบวกของอุปทานและอุปสงค์

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ซึ่งเพิ่งเผยแพร่โดย Cushman & Wakefield ระบุว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีสัญญาณเชิงบวกทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยมีอพาร์ตเมนต์เปิดขายใหม่ประมาณ 10,800 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบสามเท่าจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 มีอพาร์ตเมนต์เปิดขายใหม่ประมาณ 7,600 ยูนิต เพิ่มขึ้น 140% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 155% เมื่อเทียบกับปีก่อน การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญนี้ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ในเขตเมืองที่เชื่อมต่อกัน เช่น Vinhomes Ocean Park และ Vinhomes Smart City ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ภาคตะวันตกมีสัดส่วนประมาณ 59% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ทั้งหมด ขณะที่โครงการระดับกลางยังคงครองส่วนแบ่งตลาด คิดเป็นประมาณ 90% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 มียอดขายอพาร์ตเมนต์ประมาณ 10,900 ยูนิต เพิ่มขึ้น 216% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในไตรมาสที่สองของปี 2567 ยอดขายอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 7,400 ยูนิต เพิ่มขึ้น 110% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 147% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาขายหลักเฉลี่ยอยู่ที่เกือบ 2,640 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ผู้เชี่ยวชาญจาก Cushman & Wakefield ระบุว่า ยอดขายใหม่ที่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 เป็นผลมาจากอุปทานใหม่ที่มีจำกัดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการที่เพิ่งเปิดตัวซึ่งมีสถานะทางกฎหมายที่โปร่งใส นักลงทุนที่มีชื่อเสียง นโยบายการขายที่น่าดึงดูดใจ และสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร ล้วนมียอดขายเป็นบวก โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มาจากเขตเมืองขนาดใหญ่ที่เชื่อมต่อกันทางตะวันตก

ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับการเติบโตของประชากรและการย้ายถิ่นฐาน นอกจากนี้ ความต้องการด้านการลงทุนก็ค่อยๆ กลับมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาวะเศรษฐกิจที่ไม่มั่นคง

ราคาอพาร์ตเมนต์หลักยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากอุปทานมีจำกัด การเพิ่มขึ้นของราคานี้เป็นผลมาจากอุปทานระดับกลางและระดับสูง ซึ่งคิดเป็น 98% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ขณะที่อุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดยังคงมีอยู่อย่างจำกัด

ในตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอย ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่ประมาณ 9,500 ยูนิต อุปทานส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในภูมิภาคตะวันตก ซึ่งได้รับประโยชน์จากทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์และโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนาแล้ว นอกจากนี้ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 คาดการณ์ว่าอุปทานจะยังคงกระจุกตัวอยู่ในเขตเมืองที่มีการพัฒนาอย่างบูรณาการ เช่น วินโฮมส์ โอเชียนพาร์ค และวินโฮมส์ สมาร์ทซิตี้

ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป เขตชานเมือง ได้แก่ ด่งอันห์, เจียเลิม, ห่าดง, ฮว่ายดึ๊ก, ฮวงมาย, ลองเบียน และถั่นตรี คาดว่าจะครองส่วนแบ่งตลาดอพาร์ตเมนต์ในอนาคต อันเนื่องมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโครงการพัฒนาผังเมืองของรัฐบาล ที่น่าสังเกตคือ เขตด่งอันห์และเจียเลิมคาดว่าจะกลายเป็นเขตภายในปี พ.ศ. 2568 ซึ่งจะส่งผลต่ออุปทานที่คาดว่าจะมาจากเขตเมืองขนาดใหญ่ที่บูรณาการ เช่น วินโฮมส์ โค ลัว, วินโฮมส์ โอเชียนพาร์ค และบีอาร์จี สมาร์ทซิตี้

ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 แสดงให้เห็นถึงสัญญาณเชิงบวกทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ (ภาพ: Ke Toai)

กรณีการอพยพฉุกเฉินจากอาคารชุดตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 98 ซึ่งมีรายละเอียดบทความหลายมาตราของกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขเกี่ยวกับการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์ โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

ตามพระราชกฤษฎีกาฯ มี 5 กรณีที่เจ้าของและผู้ใช้อาคารชุดต้องย้ายออก ในจำนวนนี้ มี 2 กรณีที่ต้องย้ายออกโดยเร่งด่วน และ 3 กรณีที่ต้องย้ายออกตามแผนการชดเชยและการสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสองกรณีที่จำเป็นต้องย้ายอาคารชุดโดยด่วนคืออาคารที่ได้รับความเสียหายจากไฟไหม้ การระเบิด หรือภัยธรรมชาติ หรือการโจมตีของศัตรู ซึ่งไม่ตรงตามเงื่อนไขความปลอดภัยในการใช้งานต่อไปอีกต่อไป

ในกรณีนี้ หน่วยงานบริหารจัดการจังหวัดจะต้องส่งการตัดสินใจย้ายที่พักอาศัยอย่างเร่งด่วนไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดภายใน 3 วัน นับจากเวลาที่สรุปว่าอาคารชุดนั้นไม่มีสิทธิ์ใช้งานต่อไป

คำตัดสินต้องระบุตำแหน่งของอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ต้องย้ายอย่างเร่งด่วน สถานที่ตั้งที่พักชั่วคราว วิธีการ ค่าใช้จ่าย และระยะเวลาในการย้าย รวมถึงความรับผิดชอบขององค์กรและบุคคลที่เกี่ยวข้องอย่างชัดเจน หากเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ไม่ย้าย หน่วยงานบริหารจัดการจะบังคับใช้คำตัดสินภายในเวลาสูงสุด 7 วันทำการนับจากวันที่ได้รับคำตัดสิน

อาคารชุด 3 กรณี จะต้องย้ายตามแผนการชดเชยและสนับสนุนการย้ายถิ่นฐานด้วย

ประการแรกโครงสร้างรับน้ำหนักหลักของอาคารอพาร์ตเมนต์อยู่ในสภาพอันตรายโดยรวม มีความเสี่ยงที่จะพังทลาย และไม่ตรงตามเงื่อนไขการใช้งานต่อไป

ประการที่สอง อาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับความเสียหายอย่างรุนแรง ระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคด้านการป้องกันและดับเพลิง ระบบประปาและระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย ไฟฟ้า และการจราจรภายในอาคารไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของมาตรฐานทางเทคนิคและข้อบังคับในปัจจุบัน หรือมีความเสี่ยงที่จะเกิดความไม่ปลอดภัยในการดำเนินงาน จำเป็นต้องรื้อถอนสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้เพื่อความปลอดภัยของเจ้าของและผู้ใช้อาคารอพาร์ตเมนต์ รวมถึงข้อกำหนดในการปรับปรุงและตกแต่งเมือง

ในที่สุด อาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับความเสียหายจากโครงสร้างหนึ่งส่วน ได้แก่ ฐานราก เสา ผนัง คาน และจันทัน ซึ่งไม่เป็นไปตามข้อกำหนดการใช้งานตามปกติ อาคารเหล่านี้ไม่เข้าข่ายการรื้อถอนสองกรณีดังที่กล่าวข้างต้น แต่จำเป็นต้องได้รับการบูรณะและก่อสร้างพร้อมกันตามแบบแปลนที่ได้รับอนุมัติ

เจ้าของและผู้ใช้อาคารชุดจะได้รับการจัดสรรที่พักอาศัยชั่วคราวในรูปแบบต่างๆ เช่น กองทุนที่อยู่อาศัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ที่มีอยู่ กองทุนที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์สินสาธารณะในพื้นที่ การซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หรือการลงทุนก่อสร้างกองทุนที่อยู่อาศัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่โดยใช้เงินทุนงบประมาณท้องถิ่น หรือเงินทุนจากกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย กองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยท้องถิ่น (ถ้ามี) นอกจากนี้ เจ้าของยังสามารถได้รับเงินเพื่อจัดหาที่พักอาศัยด้วยตนเองได้อีกด้วย