ราคาที่ดินใหม่: ต้องควบคุมไม่ให้กระทบตลาด

คำเตือนความผันผวนรุนแรง

การออกบัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 พร้อมกัน คาดว่าจะทำให้ราคาที่ดินในหลายพื้นที่เกิดความผันผวนอย่างรุนแรง ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนการลงทุน และการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนอย่างมาก

ดร. ฟาม อันห์ ตวน หัวหน้าภาควิชาการจัดการที่ดิน (มหาวิทยาลัยทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ฮานอย ) ให้ความเห็นว่าราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นเมื่อเทียบกับราคาปัจจุบัน ซึ่งอาจเป็นประโยชน์ต่อประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนและเพิ่มรายได้งบประมาณท้องถิ่น แต่ในขณะเดียวกันก็จะเพิ่มต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้นทุนการรื้อถอนที่ดินในโครงการพัฒนา ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และประชาชนในหลายด้าน

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อรายได้จากที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษี และค่าธรรมเนียมต่างๆ แต่ยังเพิ่มต้นทุนการลงทุน ซึ่งส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาด นาย Pham Anh Tuan เตือนว่า หากมีการปรับราคามากเกินไป ต้นทุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะก่อให้เกิดความยุ่งยากทั้งต่อนักลงทุนในประเทศและบริษัทต่างชาติ

สำหรับประชาชนแล้ว ราคาที่ดินที่สูงขึ้นหมายถึงขั้นตอนต่างๆ เช่น การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินจะมีราคาแพงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องแปลงที่ดิน เกษตรกรรม เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย การขึ้นราคาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอย่างรวดเร็วอาจสร้างความยากลำบากให้กับครัวเรือนที่ต้องการทำให้ที่ดินถูกกฎหมาย

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง วอ อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการมีกลไกควบคุมจากส่วนกลางเพื่อให้มั่นใจถึงความสอดคล้องและสมเหตุสมผลในการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน นายดัง หุ่ง วอ กล่าวว่า เนื่องจากบัญชีราคาที่ดินในปัจจุบันจัดทำโดยระดับจังหวัด แต่ละท้องถิ่นจึงสามารถดำเนินการและพัฒนาบัญชีราคาที่ดินด้วยวิธีที่แตกต่างกัน ซึ่งอาจนำไปสู่ความแตกต่างที่ไม่สมเหตุสมผลได้ง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ชายแดน

ศาสตราจารย์ดัง หุ่ง วอ เสนอแนะว่ากระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมควรมีบทบาทในการประเมินและตรวจสอบบัญชีราคาที่ดินก่อนการอนุมัติ เพื่อป้องกันการแสวงหาผลประโยชน์ส่วนตนจากส่วนต่างราคา หลักการสำคัญที่สุดคือบัญชีราคาที่ดินต้องสอดคล้องกับราคาตลาด อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวว่าเวียดนามยังไม่มีคำจำกัดความที่ชัดเจนของ "ราคาตลาด" รวมถึงกรอบกฎหมายเฉพาะสำหรับการกำหนดราคานี้อย่างเป็นวิทยาศาสตร์

สำหรับการมีส่วนร่วมของเจ้าหน้าที่ระดับตำบลในการพัฒนาบัญชีราคาที่ดินนั้น นายโวกล่าวว่า เรื่องนี้มีความจำเป็นเนื่องจากเจ้าหน้าที่ระดับตำบลเข้าใจมูลค่าที่ดินที่แท้จริงในพื้นที่ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีการชี้แจงอย่างชัดเจนเพื่อพิจารณาว่าราคาที่เสนอนั้นสะท้อนถึงราคาตลาดอย่างแท้จริงหรือไม่

เสี่ยง “ไข้ราคา” หากควบคุมไม่ดี

คุณตรัน ก๊วก ดุง รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ วิเคราะห์ว่าราคาที่ดินในปัจจุบันมักจะต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 30-60% ทำให้รัฐสูญเสียรายได้และประชาชนไม่ได้รับค่าชดเชยอย่างเหมาะสม ดังนั้น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จึงกำหนดให้ท้องถิ่นต่างๆ ต้องปรับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น อย่างไรก็ตาม หากไม่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด อาจก่อให้เกิดผลกระทบตามมา

ปัจจัยแรกที่ควรทราบคือ การขึ้นราคาที่ดินที่สูงเกินไปอาจสร้างความยากลำบากให้กับโครงการลงทุนภาครัฐ เนื่องจากต้นทุนการรื้อถอนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกัน ประชาชนจะต้องเผชิญกับอุปสรรคในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หรือที่อยู่อาศัยระดับกลาง ผลกระทบเหล่านี้อาจ “ปิดกั้น” การไหลเวียนของเงินทุนเพื่อการลงทุน และก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น ความจริงข้อนี้จำเป็นต้องอาศัยแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างรายการราคาที่ดินที่สอดคล้องและยั่งยืน

นายตรัน ก๊วก ดุง เสนอให้ปรับปรุงข้อมูลราคาที่ดินให้เป็นดิจิทัล ซึ่งปรับปรุงจากสัญญาที่รับรองโดยสำนักงานที่ดินและห้องซื้อขาย เพื่อเพิ่มความถูกต้องและความโปร่งใส นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องเสริมสร้างการตรวจสอบและรับมือกับภาวะเงินเฟ้อ การเก็งกำไร และการสร้างคลื่นเสมือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่กำลังอยู่ระหว่างการสร้างตารางราคาที่ดินใหม่

แนวทางแก้ไขอีกประการหนึ่งที่ต้องเน้นคือการทำให้แน่ใจว่าองค์ประกอบของสภาประเมินราคาที่ดินรวมถึงการมีส่วนร่วมของบุคคลอิสระ เช่น ผู้เชี่ยวชาญ ธุรกิจ และตัวแทนจากแผนกและสาขา เพื่อสร้างผลตอบรับที่เป็นกลางและหลีกเลี่ยงสถานการณ์ของ "การกำหนดราคาภายใน"

ในพื้นที่ที่มีความผันผวนของราคาที่ดินอย่างรุนแรง หน่วยงานท้องถิ่นสามารถใช้มาตรการระยะสั้น เช่น การแบ่งเขต การระงับใบอนุญาตโอน หรือคงราคาค่าชดเชยเดิมไว้เท่าเดิม เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดในขณะเดียวกันก็สร้างรายการราคาใหม่

ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำถึงความจำเป็นในการมีกรอบแนวทางแบบบูรณาการในระดับกลาง ซึ่งประสานงานระหว่างกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมและกระทรวงการคลัง เพื่อกำหนดเกณฑ์ในการจัดทำรายการราคาที่ดินที่เหมาะสมกับความเป็นจริง ขณะเดียวกันก็ต้องแน่ใจว่ามีการเพิ่มขึ้นในระดับที่เหมาะสมเพื่อหลีกเลี่ยงการกระทบกระเทือนตลาด