คาดว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ Pham Thanh Tuan ให้ความเห็นว่ากฎหมายใหม่ 2 ฉบับนี้ได้ “เข้มงวดยิ่งขึ้น” ในเรื่อง “การแบ่งแปลงที่ดินและการขายที่ดิน” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองสองมุม นั่นคือการจำกัดขอบเขตพื้นที่โครงการให้สามารถแบ่งเป็นแปลงและขายได้ และเพื่อกำหนดขั้นตอนที่ธุรกิจต้องปฏิบัติตาม

โดยเฉพาะขอบเขตระดับภูมิภาค โครงการในเขต อำเภอ เมืองพิเศษ เขตเมืองประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 หรือโครงการ (ไม่คำนึงถึงภูมิภาค) ที่คัดเลือกนักลงทุนด้วยการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามกฎหมายที่ดิน ผู้ลงทุนจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยการแบ่งแปลงและขายที่ดิน

ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ณ เดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 ประเทศเวียดนามมีพื้นที่เมือง 902 แห่ง โดยมีเขตเมืองชั้นพิเศษ 2 เขต เขตเมืองชั้น 1 จำนวน 22 เขต (รวมเขตเมืองชั้น 1 ที่ขึ้นตรงต่อรัฐบาลกลาง 3 เขต) เขตเมืองชั้น 2 จำนวน 36 เขต เขตเมืองชั้น 3 จำนวน 45 เขต เขตเมืองชั้น 4 จำนวน 95 เขต และพื้นที่เมืองชั้น 5 จำนวน 702 เขต

“โครงการใน 105 หัวเมืองและเทศบาลที่เป็นเขตเมืองประเภท 3 ขึ้นไป ไม่อนุญาตให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยแบ่งแปลงและขายที่ดิน ดังนั้น ขอบเขตพื้นที่ที่อนุญาตให้ธุรกิจแบ่งแปลงและขายที่ดินจึงลดลงอย่างมาก”

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ในพื้นที่เมืองประเภท 3 ขึ้นไป นักลงทุนจะต้องสร้างบ้านขาย ไม่ใช่ “แบ่ง” ที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ เพื่อขายอีกต่อไปเหมือนแต่ก่อน” นายตวน กล่าว

ส่วนขั้นตอนที่ธุรกิจต้องปฏิบัติตามนั้น นายตวน กล่าวว่า กฎหมายฉบับใหม่กำหนดให้การโอนสิทธิการใช้ที่ดินในรูปแบบการแบ่งที่ดิน ธุรกิจต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งที่ “จำเป็น” และ “เพียงพอ”

เงื่อนไขที่จำเป็นคือต้องมีเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดที่อนุญาตให้บริษัทโอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการโดยการแบ่งแปลงและขายที่ดิน เงื่อนไข “เพียงพอ” คือ ผู้ลงทุนต้องดำเนินการตามขั้นตอนการขอใบอนุญาตจากกรมก่อสร้าง เหมือนกับกรณีการลงนามสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต

กฎระเบียบใหม่ช่วยให้ผู้ที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากนักลงทุนมีพื้นฐานในการกำหนดระยะเวลาที่นักลงทุนจะได้รับอนุญาตให้ลงนามในสัญญาซื้อขายได้ชัดเจน ทั้งนี้จะขึ้นอยู่กับว่าผู้ลงทุนมีเอกสารจากกรมก่อสร้างหรือไม่

“กฎระเบียบใหม่ในการเข้มงวดการแบ่งเขตที่ดินมีความสมเหตุสมผล ผู้ประกอบการดำเนินโครงการโดยแบ่งแปลงและขายที่ดินให้กับบุคคลบางกลุ่มในรูปแบบการเก็งกำไร การซื้อและขายต่อ ทำให้เกิดกระแสคลั่งที่ดินจำนวนมาก จุดสูงสุดในช่วงต้นปี 2564 เกิดขึ้นพร้อมกันตั้งแต่ภาคเหนือถึงภาคใต้ ส่งผลให้ทรัพย์สินทางสังคมสูญเปล่า

ในขณะเดียวกันกฎหมายปัจจุบันไม่ได้กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินแบ่งย่อยต้องดำเนินการก่อสร้าง” นายตวนกล่าว

นอกจากนี้ นายตวน ยังกล่าวอีกว่า หนึ่งในบทบัญญัติที่น่าสังเกตอย่างยิ่งซึ่งบัญญัติไว้ในกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) คือ ข้อกำหนดที่ผู้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินจะต้อง "สร้างบ้านเพื่อให้เกิดความก้าวหน้า ตามแบบที่ได้รับอนุมัติและผังเมืองรายละเอียด ในกรณีที่ต้องได้รับใบอนุญาตการก่อสร้าง และตามข้อตกลงในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ลงนาม" (มาตรา 34 วรรค 2)

นี่ถือเป็นพื้นฐานที่สำคัญไม่เพียงแต่สำหรับนักลงทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงหน่วยงานที่มีอำนาจในการกำกับดูแลการก่อสร้างบ้านของผู้ซื้อด้วย หลีกเลี่ยงการซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งร้างหรือเพื่อการเก็งกำไรส่วนตัว

ห่วย อันห์