หลักเกณฑ์เงื่อนไขการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์

ต่อเนื่องจากการประชุมสมัยที่ 6 เมื่อช่วงเช้าวันที่ 31 ตุลาคม 2558 สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ได้พิจารณาเนื้อหาในห้องประชุมหลายประเด็น โดยมีความเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ สภาแห่งชาติ นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ นำเสนอรายงาน

นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ สภาแห่งชาติ สรุปประเด็นสำคัญหลายประการเกี่ยวกับการรับ อธิบาย และแก้ไขร่างกฎหมาย ว่า เกี่ยวกับเงื่อนไขในการดำเนินกิจการโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 24) คณะกรรมการประจำสภาแห่งชาติ (กสทช.) ได้รับและแก้ไขดังนี้: ธุรกิจที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่มีอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่สร้างและโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่นำเข้าสู่กิจการ

การประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตไม่จำเป็นต้องมีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน แต่จำเป็นต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสำหรับพื้นที่ดินที่ติดกับที่อยู่อาศัยและก่อสร้างที่นำมาประกอบธุรกิจ

ในส่วนของการชำระเงินค่าซื้อและเช่าซื้อบ้านและสิ่งก่อสร้างในอนาคต (มาตรา 25) มีความเห็นบางส่วนเห็นพ้องกันว่าผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อต้องชำระเงิน 5% ของมูลค่าสัญญาเข้าบัญชีธนาคารที่ถูกอายัดไว้ ความเห็นบางส่วนเห็นพ้องให้คงไว้เป็นหลักเกณฑ์ปัจจุบัน

ตามความคิดเห็นของ รัฐบาล สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 5 คณะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หน่วยงานรัฐสภา และคณะกรรมาธิการสามัญของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เสนอทางเลือก 2 ประการ:

ตัวเลือกที่ 1: “หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา มูลค่าสัญญาที่เหลือจะต้องชำระเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าแล้ว”

ตัวเลือกนี้ถูกเลือกโดยความเห็น 13/40 ของคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานรัฐสภา

ตัวเลือกที่ 2: "หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกิน 95% ของมูลค่าสัญญา มูลค่าสัญญาที่เหลือจะถูกโอนโดยลูกค้าเข้าบัญชีของผู้ลงทุนที่เปิดไว้ในสถาบันการเงินเพื่อการบริหารจัดการ และผู้ลงทุนไม่สามารถใช้เงินจำนวนนี้ได้ รูปแบบการบริหารจัดการ ต้นทุน และกำไรที่เกิดขึ้นจากเงินจำนวนนี้จะต้องตกลงกันระหว่างผู้ลงทุนและธนาคาร ผู้ลงทุนจะใช้เงินจำนวนนี้ร่วมกับกำไร (ถ้ามี) ได้ก็ต่อเมื่อหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านหรืองานก่อสร้างแล้ว"

รัฐบาลได้เลือกตัวเลือกนี้และความเห็น 11/40 ของคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานรัฐสภา

ตามกฎหมายปัจจุบัน มาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 กำหนดให้ชำระเงินในการซื้อ ขาย เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเป็นงวดๆ โดยงวดแรกต้องไม่เกิน 30% ของมูลค่าสัญญา ส่วนงวดต่อๆ ไปต้องสอดคล้องกับความคืบหน้าในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ แต่ยอดรวมต้องไม่เกิน 70% ของมูลค่าสัญญาเมื่อยังไม่ได้ส่งมอบบ้านหรืองานก่อสร้างให้กับลูกค้า

กรณีผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา ส่วนมูลค่าสัญญาที่เหลือจะชำระเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าแล้ว