ตลาดที่ดินเพื่อการเกษตรยังคงนิ่งอยู่

ในการสัมมนาด้านอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ นายเล วัน บินห์ รองผู้อำนวยการกรมที่ดิน ( กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ) กล่าวว่า เมื่อกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ ภาคส่วนนี้จะมีการพัฒนาอย่างคึกคัก

ที่จริงแล้ว ในช่วงปี 2020-2022 ตลาดที่ดินเกษตรกรรมค่อนข้างคึกคัก ธุรกิจและบุคคลจำนวนมากซื้อที่ดินเกษตรกรรมโดยมีเป้าหมายที่จะแบ่งย่อยเป็นแปลงเล็ก ๆ เพื่อขาย ทำให้เกิดความคึกคักอย่างมากในช่วงเวลานั้น

แม้ว่าคาดการณ์ว่าตลาดจะคึกคักมากขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว ภาคส่วนที่ดินเกษตรกรรมและป่าไม้กลับดึงดูดความสนใจเฉพาะนักลงทุนรายใหญ่ที่มีการจัดการอย่างเป็นระบบ เช่น ธุรกิจต่างๆ เท่านั้น เนื่องจากกฎระเบียบใหม่สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อเกษตรกรและเหมาะสมสำหรับธุรกิจที่ลงทุนในภาคเกษตรกรรม อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนรายย่อย การซื้อที่ดินเกษตรกรรม รอการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ แล้วแบ่งย่อยและขายเป็นแปลงๆ นั้น จะทำได้ยากมาก

คุณฮา เกียน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนในที่ดินหลายประเภทในฮานอย ฮวาบิ่ญ และไทเหงียน กล่าวว่า ตลาดที่ดินเกษตรยังคง "เงียบเหงา" เนื่องจากภาษีและค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินเกษตรและป่าไม้ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนรายย่อยไม่ค่อยลงทุนในภาคส่วนนี้ ในทางกลับกัน นักลงทุนรายใหญ่ที่ต้องการลงทุนในนาข้าวและป่าไม้หลายสิบเฮกเตอร์ โดยมีเจตนาที่จะวางแผนพัฒนาที่ดินเหล่านั้นเป็นที่ดินเพื่อการบริการ การท่องเที่ยว การพาณิชย์ หรือโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต ดูเหมือนจะมีความกระตือรือร้นที่จะเข้ามาลงทุนในตลาดนี้

หัวหน้าบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอยเปิดเผยว่า บริษัทของเขากำลังวางแผนที่จะ "ตามหา" ที่ดินป่าไม้และที่ดินเกษตรกรรมขนาดใหญ่ในจังหวัดฮวาบิ่ญและไทเหงียน และอาจ "ขยายไปไกลกว่านั้น" ในเขตที่ราบสูงตอนกลางเพื่อหาที่ดินมาซื้อด้วย

ในส่วนของการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินเกษตรกรรม นายเลอ วัน บินห์ กล่าวว่า การดำเนินการต้องเป็นไปตามแผนและยึดมั่นในเป้าหมายการปลูกข้าวมากกว่า 3 ล้านเฮกเตอร์ เพื่อความมั่นคงทางอาหารของประเทศ ดังนั้น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงต้องระมัดระวังและทำความเข้าใจกฎระเบียบของกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ไม่เกิดประโยชน์ การซื้อในราคาสูงแต่ขายออกได้ยาก

ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2024 ตลาดที่ดินเปล่าแสดงให้เห็นถึงการปรับตัวดีขึ้น โดยมีการประมูลขายที่ดินและแบ่งแยกที่ดิน อย่างไรก็ตาม สำหรับที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการและที่ดินเกษตรกรรม/ป่าไม้ ยังไม่มีสัญญาณของการฟื้นตัว สภาพคล่องยังคงซบเซา และการทำธุรกรรมเป็นไปอย่างเชื่องช้า แม้แต่นักลงทุนจำนวนมากที่ถือครองที่ดินเกษตรกรรมก็ยังพบว่าขายได้ยากในขณะนี้

จากข้อมูลของผู้อำนวยการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง อัตรากำไรจากการลงทุนในภาคส่วนนี้อยู่ที่ประมาณ 25-30% ต่อปี และหากสามารถเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยได้ อาจสูงถึง 35-40% ต่อปี ศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคาในระยะเวลาหนึ่งทศวรรษคือ ที่ดินเกษตรกรรมอาจเพิ่มมูลค่าได้ 3-5 เท่า หรืออาจมากกว่านั้น อย่างไรก็ตาม จากรายการราคาที่ดินที่คาดการณ์ไว้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการขออนุญาตเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นถึงเก้าเท่าเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน

ตัวอย่างเช่น หากนักลงทุนต้องการยื่นขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและแบ่งแยกที่ดินเกษตรกรรมขนาด 1,000 ตารางเมตรในดงอาน (ฮานอย) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันอยู่ที่ 6.6 พันล้านดอง แต่หากคำนวณตามร่างรายการราคาใหม่ จำนวนเงินนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 61.8 พันล้านดอง ดังนั้น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินขนาด 100 ตารางเมตรเพียงอย่างเดียวก็สูงกว่า 6 พันล้านดองแล้ว ด้วยราคานี้ การซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่มีอยู่แล้วจะถูกกว่าภาษีที่ต้องจ่ายเมื่อเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

นอกจากนี้ กฎหมายที่ดินปี 2024 ยังระบุว่า ที่ดินเกษตรกรรมที่ปล่อยทิ้งร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างต่อเนื่องเป็นเวลา 12-24 เดือน จะต้องถูกลงโทษทางปกครองและอาจถูกยึด ดังนั้น นักลงทุนที่ถือครองที่ดินเกษตรกรรมอยู่ในปัจจุบันจะต้องเร่งดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อเปลี่ยนที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหรือเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ทางการเกษตร หากไม่ต้องการสูญเสียทุกอย่าง

“หากคุณซื้อที่ดินเพื่อหวังผลกำไรจากแนวโน้มการลงทุนและการวางแผน แต่แผนระดับภูมิภาคถูกระงับ ล่าช้า หรือปรับเปลี่ยน นักลงทุนอาจเผชิญกับสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดคือไม่สามารถขายที่ดินได้ นอกจากนี้ การซื้อที่ดินเกษตรกรรม โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ ยังมีความเสี่ยงต่อการล้มละลายหากมีการใช้เงินกู้” นักลงทุนรายหนึ่งกล่าวถึงความเสี่ยงของการถือครองที่ดินเกษตรกรรมในปัจจุบัน