ปัญหาคอขวดด้านเงินทุนจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเสี่ยงต่อการล้มละลาย

หนังสือเวียนที่ 06 - อุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณ Quyet กล่าวว่า ในหนังสือเวียนหมายเลข 06 กฎระเบียบของธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ที่ให้สินเชื่อเฉพาะโครงการที่ตรงตามเงื่อนไขทางธุรกิจเท่านั้น จะเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับธุรกิจ อันที่จริง ก่อนที่โครงการจะขายให้กับลูกค้า นักลงทุนจำเป็นต้องมีเงินทุนสำหรับการดำเนินการและก่อสร้างเบื้องต้น ซึ่งหากปราศจากเงินทุนดังกล่าว แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะดำเนินการใดๆ ได้เลย

ในปัจจุบันนักลงทุนส่วนใหญ่มีเงินลงทุนทั้งหมดเพียง 10-20% จากแหล่งทุนของตนเอง และแม้แต่ธุรกิจที่ "แข็งแรง" ก็มีเงินลงทุนของตนเองเพียง 25% เท่านั้น โดย 80% ที่เหลือได้มาจากธนาคารและลูกค้า

ระหว่างนี้การจะดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จไปจนกว่าจะขายได้นั้น จะต้องใช้เงินลงทุนประมาณ 30-40% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด เพื่อจ่ายเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าภาษีที่ดิน ค่าก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน เป็นต้น

ดังนั้น หากพวกเขาไม่สามารถกู้ยืมเงินทุนจากธนาคารได้ นักลงทุนจะขาดเงินทุน 15-25% ในการก่อสร้างจนกว่าโครงการจะผ่านคุณสมบัติในการดำเนินกิจการ

“ การวิเคราะห์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าหากไม่มีการกู้ยืมจากธนาคาร ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เกือบทั้งหมดจะไม่สามารถดำเนินโครงการได้จนกว่าจะมีสิทธิ์ขายบ้าน ยกเว้นธุรกิจไม่กี่แห่งที่มีศักยภาพ ทางเศรษฐกิจ สูง ” นาย Quyet กล่าว

ดังนั้น นาย Quyet จึงกล่าวว่า “ หากไม่มีบุคคล เราก็ควรปล่อยกู้ให้กับนักลงทุน เพราะหากไม่เป็นเช่นนั้น นักลงทุนแทบจะไม่สามารถดำเนินโครงการก่อสร้างใดๆ ได้เลย ”

ผู้นำของจังหวัดดัตแซ็งเหนือยังเสนอว่าโครงการต่างๆ ควรต้องมีเงื่อนไขทางกฎหมายที่เพียงพอเท่านั้นเพื่อเป็นพื้นฐานในการให้ทุนกู้ยืม

คุณ Quyet ระบุว่า ธุรกิจส่วนใหญ่ในปัจจุบันต้องพึ่งพาเงินทุนจากธนาคาร ขณะที่เงื่อนไขการกู้ยืมยังคงเข้มงวด ก่อนหน้านี้ ธุรกิจสามารถกู้ยืมโดยพิจารณาจากสินเชื่อและแผนธุรกิจ ซึ่งหมายความว่าเพียงแค่มีแผนธุรกิจที่ดีและเป็นไปได้ก็เพียงพอที่จะได้รับเงินกู้ แต่ในปัจจุบัน การกู้ยืมโดยพิจารณาจากแผนธุรกิจที่เป็นไปได้นั้นเป็นเรื่องยากมาก

“ หากประกาศ 06 มีผลบังคับใช้ การกู้ยืมเงินเพื่อธุรกิจจะยากขึ้นมาก การมีแผนธุรกิจที่ทำได้จริงแต่ขาดเงินทุนก็จะกลายเป็นสิ่งที่ทำไม่ได้ ” นายเกวี๊ยตกล่าวอย่างกังวล

ความยากลำบากในการกู้ยืมจะทำให้ธุรกิจลดการผลิตและธุรกิจไม่พัฒนาหรือพัฒนาช้า

นักลงทุนบางรายไม่สามารถลดขนาดโครงการได้เพราะยังอยู่ในช่วงขั้นตอนการลงทุน หากต้องการให้โครงการดำเนินไปตามกำหนดเวลา ก็ต้องลงทุนเพิ่มในส่วนของเครื่องจักรและแรงงาน นอกจากนี้ หากได้เซ็นสัญญากับพันธมิตรแล้ว ก็ต้องจ่ายเงินล่วงหน้าให้กับพันธมิตรด้วย

เป็นเวลานานแล้วที่เงินทุนเหล่านี้ 50-60% ถูกกู้ยืมมาจากธนาคาร ดังนั้นการดำเนินแผนและดำเนินการจึงเป็นเรื่องยาก

“ ผมคิดว่า Circular 06 จะส่งผลกระทบรุนแรงที่สุดและสร้างความยากลำบากให้กับธุรกิจที่กำลังดำเนินโครงการมากที่สุด หลายธุรกิจจะต้องล้มละลายอย่างแน่นอน ” คุณ Quyet กล่าว

แบงก์ชาติ "แบนเรื่องนี้อย่างไม่เป็นธรรม" ?

นาย Quyet กล่าวว่า หนังสือเวียนหมายเลข 06 ได้สร้างกำแพงป้องกันที่ระมัดระวังมากเกินไปสำหรับธนาคาร

อันที่จริงแล้ว ยังมี “ปม” ใหญ่ที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข นั่นคือปัญหาทางกฎหมาย ดังนั้น โครงการต่างๆ นักลงทุนจำนวนมากจึงลงทุน และธนาคารต่างๆ ปล่อยกู้ แต่กระบวนการอนุมัติทางกฎหมายกลับล่าช้า และท้ายที่สุด ธนาคารผู้ปล่อยกู้ก็ล่าช้ากว่ากำหนด และธุรกิจต่างๆ ก็ล่าช้ากว่ากำหนดเช่นกัน

ยกตัวอย่างเช่น เดิมทีโครงการนี้คาดว่าจะสามารถดำเนินการได้ภายใน 1 ปี แต่ในความเป็นจริงแล้วกลับใช้เวลานานถึง 2 ปี ทำให้ธนาคารต้องเลื่อนแผนฟื้นฟูเงินทุนออกไป ตัวธุรกิจเองยังไม่สามารถยืนยันได้ว่าโครงการนี้จะสามารถทำธุรกรรมได้เมื่อใด ดังนั้นธนาคารจึงระมัดระวังเพื่อหลีกเลี่ยงการ "ถือครอง" หนี้เสีย

ขั้นตอนการดำเนินการโครงการให้สามารถดำเนินกิจการได้ต้องผ่านขั้นตอนต่างๆ มากมาย เช่น การประเมินราคาที่ดิน การขออนุญาตจากกรมก่อสร้าง กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม... ดังนั้น ธนาคารจะไม่ทราบว่าจะสามารถคืนทุนได้เมื่อใด

“ ธนาคารเองก็กังวลเรื่องความไม่แน่นอนทางกฎหมายเช่นกัน เพราะไม่รู้ว่าโครงการจะเริ่มดำเนินการได้เมื่อใด หากปล่อยกู้ ธนาคารก็จะไม่สามารถกู้คืนเงินทุนได้ ส่งผลให้เกิดหนี้เสีย ดังนั้น ผมคิดว่าปัญหาหลักในตอนนี้คือการคลี่คลายปมทางกฎหมาย ” คุณ Quyet กล่าว

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า บางทีธนาคารแห่งรัฐอาจกำลัง "สั่งห้าม" หัวข้อที่ไม่ถูกต้อง เนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางธุรกิจกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมายนั้นแตกต่างกัน

คุณเล ฮวง เชา กล่าวว่า เมื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์มีการจัดตั้งกองทุนและนโยบายการลงทุนได้รับการอนุมัติ หมายความว่าบริษัทนั้นได้รับการยอมรับในฐานะนักลงทุนเนื่องจากมีที่ดิน หากโครงการมีใบอนุญาตก่อสร้างก็ถือว่าดีมาก เงื่อนไขทางกฎหมายสำหรับโครงการนั้นเพียงพอ แต่เงื่อนไขทางธุรกิจยังไม่เพียงพอ

“ ตอนนี้นักลงทุนจำเป็นต้องกู้ยืมเงิน แต่ทำไมถึงห้ามปล่อยกู้ล่ะ? วิสาหกิจต่างๆ ก็มีโครงการ มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน และพิสูจน์แล้วว่าสามารถชำระหนี้ได้ ทำไมไม่ปล่อยกู้ล่ะ? ” นายเล ฮวง เชา ตั้งคำถาม

สำหรับโครงการที่รัฐบาลมอบหมายให้นักลงทุนนั้น ในช่วงแรกจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนมาก การกล่าวว่าการกู้ยืมเงินในขณะนี้ไม่มีความเสี่ยงนั้นไม่เป็นความจริง ผมยอมรับว่ากิจกรรมทางธุรกิจใดๆ ก็มีความเสี่ยง แต่ปัญหาอยู่ที่ระดับความเสี่ยง โครงการได้ถูกสร้างขึ้นแล้ว ซึ่งหมายความว่ามีที่ดิน นักลงทุนได้ใช้เงินไปมาก " คุณเล ฮวง เชา วิเคราะห์เพิ่มเติมถึงความเสี่ยงของโครงการ

ง็อก วี