ธุรกิจอยากทำแต่ต้องเจอ “อุปสรรค”

เมื่อเร็วๆ นี้ ในการประชุมเพื่อจัดทำโครงการ "การลงทุนก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยทางสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2021-2030" รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงก่อสร้าง Nguyen Van Sinh แจ้งว่ามีกลไกและนโยบายต่างๆ มากมายในการขจัด "อุปสรรค" และส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

อย่างไรก็ตาม สังเกตได้ว่าในพื้นที่สำคัญบางแห่งที่มีความต้องการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวนมาก ระดับการลงทุนยังคงจำกัดเมื่อเทียบกับเป้าหมายของโครงการภายในปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์มีโครงการ 7 โครงการโดยมีอพาร์ตเมนต์ 4,996 ยูนิต คิดเป็น 19% ฮานอยมีโครงการเพียง 3 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์ 1,700 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 9 หรือบางพื้นที่ไม่มีโครงการที่เริ่มก่อสร้างในช่วงปี 2564 จนถึงปัจจุบัน เช่น วิญฟุก นามดิ่ญ นิญบิ่ญ กวางงาย ลองอัน...

นอกจากนี้ ตามที่กระทรวงก่อสร้าง เปิดเผยเกี่ยวกับโครงการสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง ขณะนี้มี 28 พื้นที่ที่ประกาศรายชื่อโครงการที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อ 68 โครงการ (มีความต้องการสินเชื่อกว่า 30,000 พันล้านดอง) จนถึงขณะนี้ใน 5 ท้องถิ่นที่มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 6 โครงการ มีเงินทุนที่เบิกจ่ายไปประมาณ 415 พันล้านดอง ความเป็นจริงนี้แสดงให้เห็นว่าการเบิกจ่ายแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษ 120,000 พันล้านดองยังคงช้าเมื่อเทียบกับความต้องการในทางปฏิบัติของธุรกิจที่ลงทุนด้านบ้านพักสังคมและบ้านพักสำหรับคนงาน

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เปิดเผยว่าธุรกิจหลายแห่งได้เข้าถึงความต้องการของตลาดสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่เมื่อเริ่มดำเนินการ พวกเขากลับพบกับความยากลำบากมากมาย “ตั้งแต่การวางแผน กองทุนที่ดิน ขั้นตอน กระบวนการดำเนินการ ไปจนถึงกระบวนการลงทุนและผลผลิต การคัดเลือกเป้าหมาย เงื่อนไขมีความซับซ้อน กำไรถูกควบคุม ราคาขายคงที่ ดังนั้น พวกเขาจึงคำนวณใหม่ และพบว่าไม่น่าดึงดูดใจ ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีไม่มากนัก และธุรกิจไม่สามารถดูดซับเงินทุนสนับสนุนจากรัฐบาลได้”

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวถึงสถานการณ์ปัจจุบันที่โครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งดำเนินการล่าช้า โดยกล่าวว่า “การจะดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้นั้น นักลงทุนจะต้องเผชิญขั้นตอนทางการบริหารมากมาย ซึ่งถือเป็น “ความหวาดกลัว” สำหรับภาคธุรกิจ ทำให้เกิดความวิตกกังวลและหวาดกลัวอย่างมาก”

ตาม GS เช่นกัน ดังหุ่งโว ขั้นตอนการบริหารจัดการไม่เพียงแต่ “สร้างความยากลำบาก” ให้กับธุรกิจ แต่ปัญหาการใช้บริการบ้านพักสังคมก็ยังคงมีปัญหาอีกมากมาย แม้ว่าบ้านพักสังคมจะเป็นกลุ่มที่สงวนไว้สำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย แต่ขั้นตอนและเงื่อนไขสำหรับคนงานในการเข้าถึงและซื้อและเช่าบ้านพักสังคมนั้นยากมาก

“เห็นได้ชัดว่ากลุ่มโครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังมีพื้นที่ให้พัฒนาอีกมาก แต่ธุรกิจต่างๆ ไม่สนใจกลุ่มนี้ ซึ่งอาจอธิบายได้บางส่วนจากกลไกและกองทุนที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในท้องที่หลายแห่งที่ไม่ได้รับการให้ความสำคัญ สิ่งที่ทำให้ธุรกิจลังเลคือกระบวนการลงทุนและการจัดสรรที่ดินที่ค่อนข้างทับซ้อนกันและซับซ้อน ซึ่งขั้นตอนต่างๆ ใช้เวลานานตั้งแต่อนุมัติโครงการ ออกใบอนุญาต จนกระทั่งเปิดตัวผลิตภัณฑ์สู่ตลาด ซึ่งมักจะใช้เวลานาน” ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo กล่าววิเคราะห์

นอกจากนี้อดีตรองปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การจัดหาทุนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมก็มีความยุ่งยากและไม่ตรงตามข้อกำหนด

จะเร่งดำเนินการบ้านพักอาศัยสังคมอย่างไร?

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เหงียน วัน ดึ๊ก ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว โดยเน้นย้ำว่า จุดประสงค์ของโครงการบ้านพักอาศัยสังคมคือเป็นนโยบายที่ดี ช่วยเหลือคนยากจนให้มีที่อยู่อาศัย แต่การดำเนินการกลับไม่ประสบผลสำเร็จ แม้ว่ากฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขจะเปิดกว้างมากขึ้น แต่เจ้าของธุรกิจรายนี้เน้นย้ำถึงการมีส่วนร่วมของรัฐในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

“บริษัทของเราและบริษัทอื่นๆ หลายแห่งได้ลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับผู้ยากไร้ แต่หลังจากนั้นไม่นานก็ไม่สามารถอยู่รอดได้ ในเวลานั้น เมื่อสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับผู้ยากไร้ มีปัญหาเรื่องขั้นตอนการบริหาร อัตราดอกเบี้ยธนาคาร ราคา และระยะเวลาก่อสร้างที่ยาวนาน ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขาดทุนเป็นสองเท่า นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมปัจจุบันจึงมีบริษัทเพียงไม่กี่แห่งที่ลงทุนในบ้านพักอาศัยสำหรับผู้ยากไร้” เขากล่าว

นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 กล่าวกับสื่อมวลชนว่า โครงการบ้านพักอาศัยสังคมของบริษัทแห่งนี้ทางตะวันตกของฮานอย ไม่สามารถดำเนินการได้เป็นเวลาหลายปี เนื่องจากขั้นตอนการลงทุนมีความยากลำบาก "โครงการของเราเป็นโครงการประมูลที่ดิน ดังนั้น ไม่ว่าเราจะต้องวางนโยบายการลงทุนหรือไม่ก็ตาม นั่นคือปัญหาเดียว แต่โครงการยังไม่แล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2020 ปัญหาที่สองคือ หน่วยงานของรัฐ โดยเฉพาะฮานอยและโฮจิมินห์ ดำเนินการขั้นตอนการลงทุนล่าช้าเกินไป ทำให้ผู้ลงทุนและผู้ที่ไม่มีที่อยู่อาศัยต้องสูญเสียรายได้"

ในขณะเดียวกัน ซีอีโอของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งได้แบ่งปันว่า เหตุผลสำคัญที่สุดที่ธุรกิจต่างๆ ไม่สนใจโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมนั้นอยู่ที่ปัจจัยด้านผลกำไร การเคหะสังคมจะถูกควบคุมด้วยราคา ส่วนต้นทุนการขายของธุรกิจนั้นแน่นอนว่าจะถูกจำกัดด้วยเปอร์เซ็นต์ของกำไร หน่วยงานควบคุมราคาแตกต่างจากที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ซึ่งต้องมีการควบคุมราคาและการจำกัดราคา และกฎหมายด้านราคาก็ซับซ้อนมาก ดังนั้นจึงมีแรงจูงใจ แต่แรงจูงใจเหล่านี้ไม่ได้รับการดำเนินการในเชิงลึกเพื่อให้ธุรกิจนำไปใช้จริงในตลาด

นอกเหนือจากแรงจูงใจทางภาษีและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว ธนาคารแห่งรัฐกำลังดำเนินการจัดทำแพ็คเกจสินเชื่อ 120 ล้านล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราเงินกู้ระยะกลางและระยะยาวในตลาด 1.5-2% เพื่อให้สินเชื่อสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงาน อย่างไรก็ตาม ปัญหาใหญ่ที่สุดในขณะนี้อยู่ที่กลไก นโยบาย กระบวนการ และขั้นตอน กฎระเบียบที่ซับซ้อน ขาดคำแนะนำโดยละเอียด และขั้นตอนที่ยุ่งยากและใช้เวลานาน ทำให้ธุรกิจที่สนใจในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเกิดความไม่สนใจ

การแบ่งปันจากธุรกิจแสดงให้เห็นว่าผลกำไรของนักลงทุนในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมถูกควบคุมไว้สูงสุดเพียง 10% เท่านั้น หากโครงการล่าช้ากว่ากำหนดเพียง 1 ปี ถือว่าไม่ทำกำไร ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ จึงต้องการที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เร่งขั้นตอนการลงทุน และในขณะเดียวกันก็ต้องการวิธีแก้ปัญหาเพื่อเพิ่มผลกำไรให้กับนักลงทุนเมื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม:

นายทราน วัน ไค สมาชิกถาวรของคณะกรรมาธิการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อมของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า “จะต้องมีกำไร รัฐบาลจะควบคุมโดยใช้เครื่องมือทางภาษี โดยอนุญาตให้นำต้นทุนที่เหมาะสมมาคำนวณรวมไว้ในราคาต้นทุน ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจไม่ขาดทุนเมื่อลงทุนสร้างบ้านพักอาศัยของรัฐ และมีกำไรจริง 10% ให้ธุรกิจเข้าร่วม รัฐต้องมีส่วนร่วมในการสนับสนุนผ่านนโยบายทางกฎหมาย ที่ดิน และทุนกู้ยืมพิเศษ เพื่อให้ธุรกิจได้รับกำไรที่แท้จริง”

เพื่อเร่งการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมในอนาคตอันใกล้นี้ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า จำเป็นที่จะต้องทบทวนขั้นตอนการบริหารจัดการอย่างรวดเร็วเพื่อลดขั้นตอนการบริหารจัดการที่ไม่จำเป็นให้เหลือน้อยที่สุด มีนโยบายสร้างแรงจูงใจให้นักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีส่วนร่วมในการดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยสังคมให้เข้มแข็งยิ่งขึ้น

น.เกียง