ภาระทางการเงินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสูงเกินไป

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะแก้ไขโดยออกบัญชีราคาที่ดิน 5 ปี แบ่งตามประเภทที่ดิน เนื้อที่ ที่ตั้ง พร้อมทั้งกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินรายปี

ข้อมูลข้างต้นได้รับจากนาย Vo Anh Tuan รองอธิบดีกรมการจัดการที่ดิน ( กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ) ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง "การปรับปรุงกฎหมายที่ดินเพื่อสร้างแรงผลักดันการพัฒนาในยุคดิจิทัล" ซึ่งจัดโดยนิตยสาร VietTimes ร่วมกับสถาบันกลยุทธ์และนโยบายด้านการเกษตรและสิ่งแวดล้อม (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม

ตามระเบียบเดิมในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 (ซึ่งหมดอายุลงเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม พ.ศ. 2567) บัญชีราคาที่ดินจะออกทุก 5 ปี มาตรา 159 มาตรา 3 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดบัญชีราคาที่ดินไว้ดังนี้: คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะจัดทำและเสนอต่อสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่อพิจารณาบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกเพื่อประกาศใช้และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 ทุกปี คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะเสนอต่อสภาประชาชนประจำจังหวัดเพื่อพิจารณาปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินเพื่อประกาศใช้และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป

อย่างไรก็ตาม หลายความเห็นระบุว่า การจัดทำบัญชีราคาที่ดินประจำปีและประกาศใช้ทันทีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีใดปีหนึ่ง จะทำให้สิ้นเปลืองทรัพยากรและเวลา นายหวอ อันห์ ตวน ก็ยอมรับในเรื่องนี้เช่นกัน และกล่าวว่าท้องถิ่นอาจต้อง "ดิ้นรน" ที่จะออกบัญชีราคาที่ดินประจำปี

ดังนั้น ในร่างแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 นายต้วน ระบุว่า สภาประชาชนจังหวัดจะพิจารณากำหนดบัญชีราคาที่ดินประจำทุก 5 ปี ประกาศใช้และบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีแรกของระยะเวลาดังกล่าว หากมีความจำเป็นต้องเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินในระหว่างปีดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้พิจารณา

ในระหว่างกระบวนการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน รัฐบาล สามารถมีความยืดหยุ่นและดำเนินการเชิงรุกในการเพิ่มเติมกรณีที่ต้องใช้บัญชีราคาที่ดิน โดยท้องถิ่นสามารถดำเนินการเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินเชิงรุกในระหว่างปีให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างแห่งเวียดนาม (VACC) ย้ำว่า หากมีการออกบัญชีราคาที่ดินประจำปี ท้องถิ่นต่างๆ จะ "กังวลแค่เรื่องการกำหนดราคาที่ดิน" ให้ทันเวลา ซึ่งไม่เหมาะสมอย่างยิ่ง นายเฮียปสนใจแผนการออกบัญชีราคาที่ดิน 5 ปี พร้อมค่าสัมประสิทธิ์การปรับ อย่างไรก็ตาม เขาตั้งข้อสังเกตว่าค่าสัมประสิทธิ์นี้จำเป็นต้องคำนวณโดยใช้วิธีการ ทางวิทยาศาสตร์ เพื่อให้มั่นใจว่ามีความเหมาะสม

รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน ดิงห์ โธ รองผู้อำนวยการสถาบันยุทธศาสตร์และนโยบายการเกษตรและสิ่งแวดล้อม (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินมักแตกต่างจากราคาตลาดมาก ทำให้เกิดความคลาดเคลื่อนในการคำนวณค่าชดเชยและดึงดูดการลงทุน ซึ่งเป็นหนึ่งในสาเหตุของข้อพิพาทและคดีความที่ยืดเยื้อ กฎหมายที่ดินฉบับใหม่จำเป็นต้องมีกลไกในการกำหนดราคาที่ดินอย่างโปร่งใสและสมเหตุสมผลมากขึ้น พร้อมทั้งลดความล่าช้าในการชดเชยและกำหนดพื้นที่ให้เหลือน้อยที่สุด

คุณโธกล่าวว่า กระทรวงการคลังจำเป็นต้องกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ที่เหมาะสมในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินของประชาชน ประเด็นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะในความเป็นจริงแล้ว มีความแตกต่างอย่างมากระหว่างราคาที่ดินในตลาดและราคาที่ดินในกรอบราคาที่รัฐกำหนด

รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน ดิญ โธ ระบุว่า ในปี พ.ศ. 2554 ราคาที่ดินสูงสุดในฮานอยและโฮจิมินห์อยู่ที่ 160 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ณ เวลาที่ทำการสำรวจในปี พ.ศ. 2562 ราคาตลาดในเขตฮว่านเกี๋ยมเก่าของฮานอยอยู่ที่ประมาณ 1.12 พันล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองบางแห่งของโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 1.18 พันล้านดองต่อตารางเมตร

ในขณะเดียวกัน การสำรวจในพื้นที่อื่นๆ ก็แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินจริงอยู่ระหว่าง 780 ล้านดอง ถึง 820 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม เมื่อรัฐบาลประกาศใช้กรอบราคาที่ดินปี 2562 รัฐบาลได้พิจารณาปัจจัยหลายประการ เช่น อัตราเงินเฟ้อ อัตราการเติบโตของค่าจ้าง รายได้ต่อหัว และ GDP จึงตัดสินใจว่าระดับการปรับราคาจะไม่เกิน 20% เมื่อเทียบกับปี 2554 ดังนั้น ราคาที่ดินสูงสุดในฮานอยและโฮจิมินห์จึงถูกปรับขึ้นเป็นประมาณ 192 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งยังคงต่ำกว่าราคาตลาดจริง 5-6 เท่า

“ความแตกต่างอย่างมากระหว่างกรอบราคาที่ดินและราคาตลาดส่งผลกระทบโดยตรงต่อทั้งประชาชนและธุรกิจ อันที่จริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ หลายครัวเรือนประสบปัญหาในการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เนื่องจากภาระทางการเงินที่คำนวณตามรายการราคาที่ดินสูงเกินไป นอกจากนี้ยังสร้างแรงกดดันต่อต้นทุนการผลิตและธุรกิจ ส่งผลกระทบต่อการดำรงชีพและสภาพแวดล้อมการลงทุน” นายโธกล่าว

ดังนั้น นายโธจึงเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับนโยบายการเงินที่ดิน เพื่อให้มั่นใจว่าภาระทางการเงินของประชาชนอยู่ในระดับที่เหมาะสม พร้อมทั้งมีกลไกสนับสนุนภาคธุรกิจ หนึ่งในประเด็นใหม่ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นคือ การปรับโครงสร้างหนี้ภาษีให้ไม่เกินขีดความสามารถในการชำระหนี้ และเหมาะสมกับสภาพการผลิตและการดำเนินธุรกิจ

ที่มา: https://nld.com.vn/nghia-vu-tai-chinh-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-qua-cao-anh-huong-toi-sinh-ke-196250820145454364.htm