คาด 3 กฎหมายใหม่ ช่วยคลี่คลาย ‘คอขวด’ ตลาด 2 เซ็กเมนต์ ‘สดใส’ ลงทุน เงื่อนไขซื้อบ้านสังคม

ในระยะสั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามคาดว่าจะยังคงมีเสถียรภาพ โดยมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัยในพื้นที่เมืองที่มีการขยายตัวสูง (ภาพ: Linh An)

ไฮไลท์ตลาด

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงเผชิญกับความท้าทายและโอกาสต่างๆ มากมาย สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนของ เศรษฐกิจ โลกและนโยบายการกำกับดูแลในประเทศ

ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยจึงยังคงเป็นตลาดที่สดใส โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ อย่างไรก็ตาม การเข้าถึงแหล่งเงินทุนยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้านหลายราย ซึ่งส่งผลให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลง

อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของการไหลเข้าของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่เพิ่มขึ้นในเวียดนาม

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในท้องถิ่น เช่น บั๊กนิญ บิ่ญเซือง และลองอัน กำลังดึงดูดความสนใจของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะในภาคการผลิตและโลจิสติกส์

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าในระยะสั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามคาดว่าจะยังคงมีเสถียรภาพ โดยมีการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งของอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีการพัฒนาเป็นเมืองสูง

อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่าปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราเงินเฟ้อ นโยบายการเงิน และสถานการณ์เศรษฐกิจโลก อาจส่งผลกระทบอย่างมากต่อการพัฒนาตลาดในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า

ความคาดหวังจากกฎหมายใหม่ 3 ฉบับ

ตามที่ Nhandan ระบุ สัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเวียดนามมีความชัดเจนมากขึ้น โดยแนวทางการบริหารของรัฐบาลมุ่งมั่นที่จะบรรลุเป้าหมายการเติบโตของ GDP ที่ 7% ตลอดทั้งปี ซึ่งเปิดความคาดหวังมากมายสำหรับการฟื้นตัวและการพัฒนาช่องทางการลงทุน รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับสัญญาณการเติบโตเชิงบวกในหลายกลุ่ม โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ที่กำลังฟื้นตัวทั้งในด้านอุปทานและสภาพคล่อง จำนวนลูกค้าที่ตัดสินใจ "วางเงินดาวน์" เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและเพื่ออยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างมากทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ส่งผลให้อัตราการดูดซับของโครงการต่างๆ ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมเริ่มคึกคักมากขึ้นเพื่อต้อนรับการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ระลอกที่ 4 ที่ไหลเข้ามาในเวียดนาม ส่วนกลุ่มอพาร์ตเมนต์ก็เริ่มคึกคักขึ้นเช่นกันจากการขึ้นราคาครั้งใหม่และสภาพคล่องที่ดีขึ้น ส่วนที่ดินก็เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวเช่นกัน เนื่องจากธุรกรรมและการโอนเพิ่มขึ้น

ที่น่าสังเกตคือ การที่รัฐสภาอนุญาตให้มีการตราพระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับ ได้แก่ พระราชบัญญัติที่ดิน พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย และพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ซึ่งเร็วกว่าข้อบังคับ 5 เดือน ทำให้เกิดความคาดหวังว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวในเชิงบวกมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ความเชื่อนี้มีเหตุผลมาจากการประกาศใช้พระราชบัญญัติใหม่ (ที่แก้ไขเพิ่มเติม) ที่ได้เอาชนะข้อจำกัดและปัญหาในอดีต โดยมีข้อบังคับใหม่ๆ และก้าวหน้ามากมายที่สามารถนำไปใช้ได้ทันทีโดยไม่จำเป็นต้องมีเอกสารแนะนำโดยละเอียด

มุมมองของฝ่ายนิติบัญญัติคือการรวมกฎระเบียบของสถาบันที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินเข้าด้วยกัน เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ซ้ำซ้อนและขัดแย้งกัน เพื่อช่วยให้กิจกรรมการลงทุนและการใช้ทรัพยากรที่ดินมีความชัดเจนและโปร่งใส และเพื่อส่งเสริมศักยภาพในการปฏิบัติจริง ดังนั้น เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ กฎหมายเหล่านี้จะสร้างช่องทางทางกฎหมายใหม่ ซึ่งจะขจัด "อุปสรรค" ส่วนใหญ่ของตลาด เนื่องจาก 70-80% ของปัญหาในปัจจุบันเกิดจากกฎหมาย

เพื่อให้มั่นใจถึงประสิทธิผลในกระบวนการบังคับใช้ พระราชกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้องจึงได้รับการเร่งรัดโดยยึดหลักการสร้างเนื้อหาที่มีคุณภาพและติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด แน่นอนว่ากฎหมายยังคงต้องใช้เวลาพอสมควรในการ "ซึมซับ" แต่คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงฟื้นตัวอย่างยั่งยืนด้วยผลลัพธ์ที่ดีขึ้นเรื่อยๆ และภายในสิ้นปีนี้ กระบวนการฟื้นตัวของตลาดจะมีความคืบหน้าอย่างชัดเจน

ด้วยเหตุนี้ “ประตูสว่าง” จึงเปิดออก เมื่ออสังหาริมทรัพย์กลายเป็นช่องทางการลงทุนที่นักลงทุนพิจารณาเลือกควบคู่ไปกับช่องทางการลงทุนยอดนิยมอื่นๆ เช่น หุ้น เงินตราต่างประเทศ ทองคำ เงินฝาก... เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ “กลับมาคึกคัก” อีกครั้ง ก็จะสร้างรายได้ ส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจด้วยผลดี และขยายไปสู่ภาคอุตสาหกรรมและภาคส่วนอื่นๆ ในระบบเศรษฐกิจอีกมากมาย

ราคาที่ดินยังคงใช้ต่อเนื่องถึงสิ้นปี 2568

บัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 (บัญชีราคาที่ดินเดิม) จะยังคงใช้บังคับต่อไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568

ข้อมูลข้างต้นนี้ กระทรวงการคลังได้ระบุไว้ในเอกสารการบังคับใช้บทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่เพิ่งส่งไปยังกระทรวง หน่วยงานระดับรัฐมนตรี หน่วยงานรัฐบาล หน่วยงานกลางอื่นๆ และคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลาง

ส่วนประเด็นการดำเนินการเปลี่ยนผ่านมาใช้บัญชีราคาที่ดินนั้น กระทรวงการคลังกล่าวว่า บัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 จะยังคงใช้บังคับต่อไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568

“หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินในพื้นที่จริง” เอกสารของกระทรวงการคลังระบุ

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป ตั้งแต่ปี 2569 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะออกรายการราคาที่ดินปีละครั้งเพื่อให้ทันต่อตลาด แทนที่จะเป็นทุก 5 ปีตามระเบียบข้อบังคับเดิม

ปลายเดือนที่แล้ว นครโฮจิมินห์ได้เผยแพร่ร่างราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ราคาในบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วนั้นสูงกว่าราคาที่ดินเดิมมาก โดยหลายแห่งปรับราคาขึ้น 10-30 เท่า และบางแห่งถึง 51 เท่า

หัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ ระบุว่า การปรับปรุงนี้มีความจำเป็น เนื่องจากรายการราคาที่ดินปี 2563 ที่ใช้อยู่ในปัจจุบันยังมีข้อบกพร่องบางประการ รายการราคาที่ดินนี้ได้รับการปรับปรุงให้เหมาะสมกับสถานการณ์และราคาที่ดินในพื้นที่จริง

อย่างไรก็ตามทางเมืองยังไม่ได้นำรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วนี้มาใช้เนื่องจากต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างรอบคอบ

ก่อนหน้านี้ ประชาชนในนครโฮจิมินห์ก็รีบเร่งดำเนินการเรื่องที่ดิน เพราะกังวลว่าราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจะสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อกรณีการยื่นขอใบรับรองและการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา ไฟล์การแปลงการใช้ที่ดินหลายไฟล์ในนครโฮจิมินห์ถูกระงับเนื่องจากมีปัญหาในการคำนวณภาษี ในขณะที่หน่วยงานภาษีกำลังรอคำสั่ง

มุมมองโครงการบ้านจัดสรรสังคมในอำเภอดุยเตี๊ยน จังหวัดฮานาม (ที่มา: VGP)

เงื่อนไขการซื้อบ้านสวัสดิการมีอะไรบ้าง?

ตามบทบัญญัติของมาตรา 29 และ 30 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP ลงวันที่ 26 กรกฎาคม 2024 ของรัฐบาลที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับบทความจำนวนหนึ่งของกฎหมายที่อยู่อาศัยว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยทางสังคม (มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024) เพื่อให้ได้รับนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยทางสังคม จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่อยู่อาศัยและรายได้ดังต่อไปนี้:

ไม่มีที่อยู่อาศัยหรือพื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหัวน้อยกว่า 15 ตร.ม.

“มาตรา 29 สภาพที่อยู่อาศัย

1. กรณีไม่มีบ้านเป็นของตนเอง ให้ถือว่าผู้ถูกฟ้องตามมาตรา 77 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติเคหะสถาน และคู่สมรสของผู้ถูกฟ้อง (ถ้ามี) มิได้มีชื่ออยู่ในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์อันติดที่ดินในจังหวัดหรือเทศบาลนครที่โครงการเคหะสงเคราะห์ตั้งอยู่ ณ เวลายื่นคำขอซื้อหรือเช่าซื้อเคหะสงเคราะห์

ภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำขอให้ยืนยันชื่อในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดไปกับที่ดิน สำนักงาน/สาขาสำนักงานที่ดินระดับอำเภอของจังหวัดหรือเทศบาลนครที่โครงการบ้านจัดสรรตั้งอยู่ จะดำเนินการยืนยันกรณีตามวรรคนี้

2. ในกรณีที่บุคคลตามมาตรา 77 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติเคหะฯ เป็นเจ้าของบ้านพักอาศัย แต่มีพื้นที่เฉลี่ยต่อหัวน้อยกว่า 15 ตารางเมตรต่อคน พื้นที่เฉลี่ยต่อหัวตามมาตรานี้ คำนวณจากจำนวนผู้ยื่นคำขอ คู่สมรส บิดา มารดา (ถ้ามี) และบุตร (ถ้ามี) ที่ได้ลงทะเบียนเป็นผู้พักอาศัยถาวรในบ้านหลังนั้น

ภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอการยืนยันพื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหัว คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลจะดำเนินการยืนยันสำหรับกรณีที่ระบุไว้ในวรรคนี้”

รายได้ไม่เกิน 15 ล้านดอง/เดือน

“มาตรา 30 เงื่อนไขรายได้

1. สำหรับรายวิชาตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 76 วรรค 5, 6 และ 8 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขรายได้ดังต่อไปนี้:

ก) กรณีผู้สมัครเป็นโสด รายได้ต่อเดือนจริงต้องไม่เกิน 15,000,000 บาท โดยคำนวณตามตารางเงินเดือนและค่าจ้างที่ได้รับการยืนยันจากหน่วยงาน หน่วยงาน หรือสถานประกอบการที่ผู้สมัครทำงานอยู่

กรณีที่ผู้สมัครมีการสมรสตามกฎหมาย ผู้สมัครและคู่สมรสจะต้องมีรายได้รวมต่อเดือนไม่เกิน 30 ล้านดอง โดยคำนวณตามตารางเงินเดือนและค่าจ้างที่ได้รับการยืนยันจากหน่วยงาน หน่วยงาน หรือสถานประกอบการที่ผู้สมัครทำงานอยู่

ข) ระยะเวลากำหนดเงื่อนไขรายได้ภายใน 1 ปีติดต่อกัน นับแต่วันที่ผู้ถูกกำหนดในข้อนี้ยื่นคำขอจดทะเบียนซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ที่ถูกต้องตามกฎหมายต่อผู้ลงทุน

2. ในกรณีที่บุคคลตามมาตรา 76 วรรค 5 แห่งกฎหมายที่อยู่อาศัยไม่มีสัญญาจ้างแรงงาน หากเป็นโสด รายได้จริงที่ได้รับต่อเดือนต้องไม่เกิน 15 ล้านดอง หากสมรสตามบทบัญญัติของกฎหมาย ผู้ยื่นคำขอและคู่สมรสต้องมีรายได้จริงที่ได้รับต่อเดือนรวมกันไม่เกิน 30 ล้านดอง ภายใน 7 วันนับจากวันที่ได้รับคำขอยืนยัน คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลจะยืนยันสถานะรายได้ใน 1 ปีติดต่อกันนับจากวันที่บุคคลตามมาตรานี้ยื่นคำขอที่ถูกต้องต่อนักลงทุนเพื่อลงทะเบียนซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคม

3. สำหรับบุคคลตามมาตรา 76 วรรคสอง วรรคสาม และวรรคสี่ แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2535 ต้องเป็นครัวเรือนที่มีฐานะยากจนหรือเกือบยากจนตามมาตรฐานความยากจนของรัฐบาล

4. สำหรับเรื่องตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 76 วรรค 7 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย ให้ใช้เงื่อนไขรายได้ที่กำหนดไว้ในมาตรา 67 แห่งพระราชกฤษฎีกานี้”