อสังหาฯตากอากาศจะผ่านช่วง 'จำศีล' เมื่อไหร่?

ลดลงอย่างรวดเร็วในปี 2023

ตามรายงานที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) พบว่ามีผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทใหม่เพียง 3,165 รายการเท่านั้นที่เข้าร่วมในอุปทาน ซึ่งลดลงมากกว่า 80% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยอุปทานส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในภาคกลางเป็นหลัก โดยมีผลิตภัณฑ์มากกว่า 1,200 รายการ

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ซบเซา” นักลงทุนหลายรายจึงหยุดดำเนินการหรือเลื่อนการขายออกไป ในช่วง 2 ไตรมาสสุดท้ายของปี อุปทานมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่กลับมีเพียงประมาณ 30% ของช่วงเดียวกันของปีก่อน สินค้าใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในประเภทคอนโดเทล

ในด้านสภาพคล่อง บางโครงการก็มียอดธุรกรรมจำนวนมากเช่นกัน แม้จะไม่ได้มากเมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ก็ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกสำหรับบริบทตลาดในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ฟูก๊วก การบันทึกธุรกรรมหลายร้อยรายการในโครงการใหม่ ช่วยให้ตลาดนี้แสดงสัญญาณการฟื้นตัว สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน

อย่างไรก็ตาม VARS ระบุว่าปริมาณธุรกรรมยังไม่ฟื้นตัวตามที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากโครงการบางโครงการที่นักลงทุนหลายรายให้ความสนใจกำลังประสบปัญหาทางกฎหมายและไม่สามารถปล่อยขายได้ ขณะเดียวกัน สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่เป็นสินค้าระดับไฮเอนด์และมีมูลค่าสูง ซึ่งต้องแข่งขันโดยตรงกับสินค้าที่นักลงทุนซื้อมาในราคาที่ขาดทุน

ในส่วนของราคาขาย ตลาดรองลดลง 50% แต่สภาพคล่องยังคงยาก โดยเฉพาะวิลล่าและอาคารพาณิชย์รีสอร์ทที่มีมูลค่าสูงกว่า 10,000 ล้านดอง ราคาขายขั้นต้นปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงเสนอขายก่อนหน้า เนื่องจากโครงการใกล้จะเสร็จสมบูรณ์แล้วและเน้นไปที่โครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค และบริการต่างๆ ส่วนตลาดอพาร์ตเมนต์มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีในช่วงปลายปี โดยมีอัตราการเติบโตเล็กน้อยประมาณ 3-5%

อสังหาฯ รีสอร์ทจะฟื้นตัวช้า

ตามการคาดการณ์ของ VARS ในปี 2567 อสังหาริมทรัพย์ด้าน การท่องเที่ยว และรีสอร์ทจะมีโอกาสปรับตัวดีขึ้นเนื่องจากกระบวนการฟื้นตัวโดยรวมของตลาด รวมถึงสัญญาณเชิงบวกจากปัจจัยมหภาค แต่ไม่มากนัก โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 20% เมื่อเทียบกับปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ริมชายหาดจะเป็นจุดเด่นเพราะตอบสนองความต้องการในการเป็นเจ้าของและสามารถใช้ประโยชน์เพื่อการให้เช่าได้ ซึ่งจะสร้างกระแสเงินสด

นอกจากนี้ ในปี 2567 อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวตั้งเป้าหมายที่จะต้อนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ 17-18 ล้านคน รองรับนักท่องเที่ยวภายในประเทศ 110 ล้านคน และสร้างรายได้รวมจากนักท่องเที่ยวประมาณ 840 ล้านล้านดอง หากบรรลุเป้าหมายดังกล่าว อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจะฟื้นตัวได้เร็วขึ้นในระยะต่อไป

นอกจากนี้ สัญญาณเชิงบวกของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังมาจากมาตรการต่างๆ เพื่อขจัดปัญหาและปรับปรุงกรอบกฎหมายสำหรับคอนโดเทล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงการก่อสร้าง ได้ศึกษาและออกประกาศแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมมาตรฐานสำหรับคอนโดเทล นอกจากนี้ กระทรวงวัฒนธรรม กีฬา และการท่องเที่ยวได้ออกกฎระเบียบการจัดการและธุรกิจ และกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ออกเอกสารแนะนำเฉพาะเกี่ยวกับระบบการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับประเภทนี้

นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2566 ของ รัฐบาล ซึ่ง มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคม 2566 ยังเปิดทางให้มีการออกหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของงานก่อสร้างที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์การพักอาศัยเพื่อการท่องเที่ยว ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการท่องเที่ยว (คอนโดเทล รีสอร์ท วิลล่า ฯลฯ) สร้างความหวังให้กับนักลงทุนและผู้พัฒนาอีกด้วย

ล่าสุด กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังได้ออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 10829 ถึงคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่เป็นศูนย์กลาง เพื่อขอให้ทบทวนและกำกับดูแลการจัดการออกใบรับรองสำหรับอพาร์ทเมนต์ท่องเที่ยว วิลล่าท่องเที่ยว อพาร์ทเมนต์สำนักงานพร้อมที่พักอาศัย... ให้เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ

ควบคู่ไปกับนโยบายยกเว้นวีซ่า การยกระดับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งโดยเน้นที่สนามบินนานาชาติ จะเป็นแรงผลักดันที่ยอดเยี่ยมในการช่วยให้ภาคการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง

อย่างไรก็ตาม ตามการคาดการณ์ของผู้เชี่ยวชาญหลายๆ คน แม้ว่าจะมีสัญญาณเชิงบวกมากมาย แต่ภาคการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย และสามารถพลิกสถานการณ์กลับมาได้ก็ต่อเมื่ออุตสาหกรรมการท่องเที่ยวบรรลุผลลัพธ์ที่น่าประทับใจเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่วัฏจักรใหม่ ลูกค้าและนักลงทุนจะมุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เช่น อพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ในราคาที่เข้าถึงได้ ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทเก็งกำไร เช่น ที่ดิน จะฟื้นตัวช้ากว่า และสุดท้ายจะหันไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย