ธุรกรรมที่ดิน 'ฉูดฉาด' หรือ 'ตลาดปลอม' ของนายหน้า?

นายหน้า “แกล้ง”...

ในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ตลอดหลายเดือนที่ผ่านมา คุณ Pham Quang Khai (Chuong My, ฮานอย ) ต้องดิ้นรนเพื่อหาลูกค้าเพื่อโอนที่ดินหลายแปลงในเขต Chuong My ที่เขาซื้อไว้ในปี 2021

ราคาที่นักลงทุนรายนี้เสนอคือ 23 ล้านบาทต่อตารางเมตร ลดลง 4 ล้านบาทต่อตารางเมตรจากราคาเดิมที่เขาซื้อมา เขาหวังว่าจะขายได้ในเร็วๆ นี้ในเดือนเมษายนนี้ เพราะเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกำลังปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะดึงดูดกระแสเงินสด ในขณะเดียวกัน เขาก็คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็จะปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน

“สองสามวันที่ผ่านมา ผมดีใจมากที่ทราบว่าที่ดินบางส่วนในเขตเมืองและเขตที่อยู่อาศัยกลับมาซื้อขายได้อีกครั้ง อย่างไรก็ตาม ผมไม่เข้าใจว่าทำไมตลาดที่ดินในพื้นที่ที่ผมลงทุนถึงไม่มีการเปลี่ยนแปลง แม้ว่าผมจะลงโฆษณาในโซเชียลมีเดีย กลุ่ม และผ่านนายหน้าอื่นๆ ก็ตาม” คุณไคกล่าว

นายคายกล่าวว่าเขาหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะขายได้ราคาดีในไตรมาสที่ 2 เนื่องจากเขากังวลว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารจะปรับขึ้น

“ถ้าลดราคาลง 4 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ยังขายไม่ได้ ผมอาจจะลดราคาลงต่อไปเพื่อกู้คืนทุนและเคลียร์ธนาคาร แต่การจ่ายดอกเบี้ยให้ธนาคารในขณะที่ที่ดินถูกปล่อยทิ้งร้างจะเป็นภาระหนักสำหรับการเงินส่วนตัวของผม” นายไคกล่าว

ในทำนองเดียวกัน นายเหงียน ดึ๊ก หุ่ง นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในย่านซาลัม ลองเบียน กล่าวว่า ในช่วง 2 เดือนกว่าที่ผ่านมา เขาก็ได้ยินมาว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยมีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นเกือบ 40% เมื่อเทียบกับปลายปี 2566

ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังเพิ่มขึ้น นักลงทุนอย่างพวกเราก็มีความสุขมาก อย่างไรก็ตาม ที่ดิน 5 แปลงที่ผมลงทุนไว้ที่ Gia Lam, Long Bien นั้นประกาศขายมานานกว่า 2 เดือนแล้ว และมีคนโทรมาสอบถามมากมาย แต่ในความเป็นจริงแล้ว กว่า 80% ของคนที่โทรมาเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ นับจำนวนคนที่กำลังมองหาซื้อได้ด้วยนิ้วมือเพียงข้างเดียว

สร้าง “ตลาดปลอม” ขึ้นมาเหรอ?

ผู้สื่อข่าว VTC News ได้เข้าไปสำรวจตลาดที่ดินในพื้นที่บางพื้นที่ของอำเภอ Thanh Tri, Hoai Duc, Chuong My, Gia Lam, Thuong Tin... (ฮานอย) และได้รับแจ้งจากนายหน้าบางคนในที่นี้ว่าตั้งแต่ต้นปีราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากประชาชนที่ต้องการรวมถึงนักลงทุนไม่สามารถหาอพาร์ตเมนต์ในราคาที่เหมาะสมได้

ราคาบ้านระดับพื้นดินในเขตเมืองและซอยเล็กๆ มีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 20-30% ทำให้หลายคนต้องการซื้อที่ดินในเขตชานเมืองเพื่อตั้งถิ่นฐานและเริ่มต้นธุรกิจ

“สิ่งนี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง และราคาก็สูงกว่าช่วงปลายปี 2566” นายโง กวาง ควน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ Thanh Tri กล่าว

จากนั้นนายหน้า Quan พาผู้สื่อข่าวไปที่ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมจัตุรัส ขนาดพื้นที่ 50 ตารางเมตร มีซอยโล่ง รถสามารถผ่านได้ในตำบล Tu Hiep จังหวัด Thanh Tri

ที่ดินตรงนี้ขายในราคา 60 ล้านดองต่อตารางเมตร มูลค่าที่ดิน 3 พันล้านดอง เจ้าของจ่ายค่านายหน้า 1% และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ส่วนผู้ซื้อจ่ายภาษีจดทะเบียนและค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ หากปิดการขายเร็ว ที่ดินก็จะเหลืออยู่บ้าง แต่ถ้าไม่เหลือก็หมดไป ที่ดินกำลังซื้อขายได้ดี มีสภาพคล่องสูง คำนวณแล้วโทรหาผมได้เลย" นายหน้า Quan กล่าว

อย่างไรก็ตาม จากผลการวิจัยของผู้สื่อข่าว พบว่าจำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเขตถั่นจีตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันมีจำนวนน้อยมาก ธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จส่วนใหญ่เป็นที่ดินเปล่าที่มีพื้นที่หลายร้อยตารางเมตรขึ้นไป เพื่อการลงทุนในคลังสินค้า คลังสินค้า และห้องเย็นสำหรับธุรกิจ ส่วนที่เหลือเป็นธุรกรรมส่วนบุคคลเพื่อที่อยู่อาศัย

และในความเป็นจริง ที่ดินที่ Quan แนะนำนั้นมีพื้นที่ 50 ตร.ม. ในตือเฮียป และเจ้าของที่ดินได้ขายไปมาแล้ว 6 เดือน ในราคา 52 ล้านดองต่อตร.ม. แต่ไม่มีใครขอซื้อเลย

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) เปิดเผยว่า เมื่อเร็วๆ นี้ ราคาและจำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใจกลางเมืองบางแห่งเพิ่มขึ้น รวมถึงบ้านในซอยต่างๆ แต่ไม่เพิ่มขึ้นมากนัก ขณะที่ในเขตชานเมืองที่ห่างจากใจกลางเมือง 15 กม. ขึ้นไป ธุรกรรมมีจำกัดมาก และราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้น แต่ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ในหลายพื้นที่ไม่มีการลงทุนเพิ่มเติม แต่กลับกลายเป็นตลาดที่ร้อนแรงและ “ร้อนรุ่ม” มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อไม่สามารถหลีกหนีจากปัญหา เศรษฐกิจ ได้ ผมขอเตือนว่าสิ่งเหล่านี้เป็นปรากฏการณ์ที่ผิดปกติ ตลาดปลอม ตลาดเสมือนจริง” นายดิงห์ย้ำ

คุณดิงห์กล่าวเสริมว่า ในหลายพื้นที่ของตลาดมีความผันผวนอย่างมาก แต่ผู้ซื้อและผู้ขายไม่ใช่นักลงทุน แต่เป็นความเคลื่อนไหวที่นายหน้าและนักลงทุนสร้างขึ้น พวกเขากำลังสร้างตลาดปลอมเพื่อดึงดูดและล่อลวงนักลงทุนที่หลงเชื่อ โง่เขลา และไม่มีประสบการณ์

“สถานการณ์การปรับขึ้นราคาในบางพื้นที่ของฮานอยในปัจจุบันที่เราประเมินไว้นั้นไม่ใช่สถานการณ์ตลาดที่แท้จริง ราคาเหล่านี้ไม่ได้สะท้อนสถานการณ์ตลาดที่แท้จริง ดังนั้นเราจึงต้องเตือนนักลงทุนและลูกค้าให้ระมัดระวังอย่างยิ่ง โครงการลงทุนที่มีคุณภาพดี เหมาะสม มีการลงทุนอย่างเป็นระบบ มีชื่อเสียง มีแบรนด์... นั่นแหละคือตลาดที่แท้จริง” คุณดิญกล่าวเน้นย้ำ