ราคาที่ดิน “ตาม” รถไฟความเร็วสูงภาคเหนือ

การวางผังสถานีหง็อกฮอยทำให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้พุ่งสูงขึ้น ในภาพ: มุมมองโดยรวมของหง็อกฮอยคอมเพล็กซ์

มากกว่า 100 ล้านดอง/ตรม.

ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547 นายกรัฐมนตรี ได้อนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการรถไฟชานเมืองหมายเลข 1 ช่วงหง็อกฮอย-เยนเวียน อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปประมาณ 2 ทศวรรษ พื้นที่นี้ยังคง "ไม่ได้ใช้งาน" และกระบวนการปรับปรุงพื้นที่ก็ยังคงหยุดชะงัก บรรยากาศที่หม่นหมองที่นี่จางหายไปอย่างแท้จริงเมื่อกระทรวงคมนาคมระบุว่าสถานีหง็อกฮอยเป็นส่วนหนึ่งของระบบรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้

ข้อมูลข้างต้นทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตถั่นจี ( ฮานอย ) เฟื่องฟู โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตำบลหง็อกฮอย ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานีรถไฟ ชาวบ้านระบุว่า ราคาที่ดินในย่านนี้พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงต้นปี เนื่องจากกระแสความนิยมที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยโดยทั่วไป ต่อมาเมื่อมีข้อมูลใหม่ๆ เกี่ยวกับโครงการรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยรอบพื้นที่ก่อสร้างสถานีรถไฟก็พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

หากสิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ผู้ซื้อยังสามารถหาที่ดินพร้อมที่จอดรถหน้าบ้านได้ในราคาประมาณ 60 ล้านดอง/ตร.ม. ปัจจุบันราคาได้เพิ่มขึ้นเกือบ 80 ล้านดอง/ตร.ม. แล้ว สำหรับที่ดินติดถนนใหญ่ ราคาอาจสูงกว่า 110 ล้านดอง/ตร.ม. เสียอีก

สำหรับโครงการสำคัญระดับชาติ ความคืบหน้าในการก่อสร้างอาจใช้เวลานานหลายปี ดังนั้น หากนักลงทุนต้องกู้ยืมเงิน พวกเขาจะต้องเผชิญกับความเสี่ยงในการลดการขาดทุน

“ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟหง็อกฮอย ซึ่งมีศักยภาพทางการเงิน 3-4 พันล้านดอง นักลงทุนจึงซื้อที่ดินที่มีรถยนต์จอดอยู่หน้าประตูได้ยากลำบากมาก หากมี มักจะเป็นที่ดินขนาดเล็กหรือมีฮวงจุ้ยไม่ดี” คุณซวน ถั่น นายหน้ากล่าว

ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในตลาดค่อนข้างจำกัด สำหรับที่ดินทำเลดีและซอยกว้าง อัตราสภาพคล่องจะถูกคำนวณเป็นรายสัปดาห์ ในมือของ "นักเล่นกระดานโต้คลื่น" ที่มีประสบการณ์ ที่ดินผืนนี้สามารถทำกำไรได้หลายร้อยล้านดองภายในระยะเวลาอันสั้น

“ตำบลหง็อกฮอยและตำบลใกล้เคียง เช่น ด่ายอัง เลียนนิญ นีเค และคานห์ฮา เป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในอำเภอถั่นจี โดยเฉพาะอย่างยิ่งตำบลด่ายอังและเลียนนิญจะเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามากที่สุดในอนาคตอันใกล้นี้ โดยจะมีเขตเมืองเพิ่มขึ้นอีกสองแห่งในปี พ.ศ. 2571 และ พ.ศ. 2572” นายถั่นกล่าว

จากข้อมูลของ CBRE อสังหาริมทรัพย์ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดินจะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ ประมาณ 10-20% หากตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดวิกฤต โครงการบ้านจัดสรรที่มีเส้นทางเชื่อมต่อรถไฟฟ้าใต้ดินที่ดีจะสามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น

ระวังการซื้อที่ดิน "ติดขัด" ในการวางแผน

นายเหงียน ฮู เกือง ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย (HNREA) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์เดา ตู ว่าเป็นเรื่องปกติที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง แนวโน้มเช่นนี้เกิดขึ้นในกรณีของถนนวงแหวนหมายเลข 4 เมื่อนักลงทุนแห่กัน "เสาะหา" ที่ดินรอบเส้นทางเพื่อวางแผนการก่อสร้าง

“เป็นเรื่องปกติที่ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นตามข้อมูลผังเมืองอย่างเป็นทางการจากหน่วยงานรัฐบาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของระบบรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ นี่เป็นโครงการสำคัญ ดังนั้น ไม่เพียงแต่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ทุกคนต่างตื่นเต้นกับข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับโครงการอันยิ่งใหญ่นี้” คุณเกืองกล่าว

อย่างไรก็ตาม ประธาน HNREA ยังเน้นย้ำว่าผู้ซื้อจำเป็นต้องกำหนดขอบเขตการวางแผนของโครงการให้ชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกเวนคืนที่ดิน ซึ่งจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่กำหนด “กำไรหรือขาดทุน” ของที่ดิน นอกจากนี้ นักลงทุนยังต้องพิจารณาด้วยว่าที่ดินดังกล่าวจะได้รับประโยชน์จากระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหรือโครงการสวัสดิการสังคมของรัฐหรือไม่

“เราสามารถพิจารณาเรื่องนี้ได้จากการวางแผนอย่างละเอียด การวางแผนระดับภูมิภาค การวางแผน 1/2,000 การวางแผน 1/500... หากนักลงทุนมั่นใจว่าที่ดินนั้นไม่ 'ได้รับผลกระทบ' จากการวางแผน ก็ถือว่าได้รับชัยชนะเพียงบางส่วน หากไม่เป็นเช่นนั้น ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจะสูงมาก แม้กระทั่งกรณีที่ผู้ขายปลอมแปลงสถานที่สำคัญของการวางแผนเพื่อฉ้อโกง” คุณเกืองเตือน

นอกจากปัจจัยด้านการวางแผนแล้ว ผู้เชี่ยวชาญจาก HNREA ยังตั้งข้อสังเกตว่านักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาถึงความมั่นคงทางการเงิน วัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดิน และ "ความกล้า" ของตนเอง คุณเกืองกล่าวว่า ที่ดิน "ที่อยู่ถัดจาก" โครงการจะเหมาะสำหรับนักลงทุนระยะกลางและระยะยาว และจะไม่ขึ้นอยู่กับภาระทางการเงินมากเกินไป

“ผู้ซื้อต้องรักษาสมดุลระหว่างความสามารถในการชำระเงินและไม่ยอมให้อารมณ์มาครอบงำ โครงการสำคัญๆ ระดับชาติอาจต้องใช้เวลาหลายปีในการก่อสร้าง ดังนั้น หากนักลงทุนต้องกู้ยืมเงินและไม่มั่นใจในการลงทุนระยะสั้น พวกเขาอาจเสี่ยงต่อการขาดทุน” คุณเกืองเตือน

ในทำนองเดียวกัน คุณโง ซวน ชุก นักลงทุนและกรรมการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย กล่าวว่า ในช่วงแรกตลาดตอบรับข้อมูลการวางแผนในเชิงบวกเสมอ และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ปรับตัวสูงขึ้นอย่างน่าใจหาย หลังจากนั้น ความเชื่อมั่นของตลาดก็จะกลับมาทรงตัวอีกครั้ง ส่งผลให้ระดับราคาค่อยๆ ทรงตัว หรืออาจลดลงในบางพื้นที่ที่มีราคาสูงผิดปกติ

“สถานีรถไฟหง็อกฮอยเป็นสถานีรถไฟที่ใหญ่ที่สุดในภาคเหนือ และขอบเขตการวางแผนอาจมีการปรับเปลี่ยนและขยายได้ หากนักลงทุนโชคร้ายซื้อที่ดินที่อยู่ในแผน พวกเขาจะถือว่าขาดทุน แม้จะปรับใช้รายการราคาที่ดินใหม่ ระดับค่าชดเชยก็จะไม่เท่ากับราคาตลาด เมื่อพิจารณาจากกรอบราคาที่ดินปัจจุบัน ระดับค่าชดเชยน้อยกว่า 1 ใน 3 ของราคาจริง” คุณชัชกล่าวอย่างตรงไปตรงมา

นักลงทุนรายนี้กล่าวว่าโครงการมีขนาดใหญ่มาก ดังนั้นการเคลียร์พื้นที่จึงไม่สามารถเสร็จสิ้นได้ในชั่วข้ามคืน ดังนั้น ระยะเวลาการดำเนินโครงการอาจยาวนานกว่าที่คาดการณ์ไว้ ดังนั้น นักลงทุนที่มีเงินทุนน้อยและต้องกู้ยืมเงินจากธนาคารควรพิจารณาอย่างรอบคอบ หลีกเลี่ยงการถูกหลอกหลอนด้วยความรู้สึกกลัวพลาด (FOMO) และการวางเงินดาวน์โดยอาศัยข่าวลือ