การวางผังสถานีหง็อกหอยทำให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้พุ่งสูงขึ้น ในภาพ: มุมมองโดยรวมของ Ngoc Hoi Complex

มากกว่า 100 ล้านดอง/ตรม.

ตั้งแต่ปี 2547 นายกรัฐมนตรีได้อนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการรถไฟชานเมืองสายที่ 1 ช่วงหง็อกหอย - เอียนเวียน อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปประมาณสองทศวรรษ พื้นที่ดังกล่าวก็ยังคง "ไม่มีการใช้งาน" และขั้นตอนการเคลียร์พื้นที่ก็ยังคงหยุดชะงัก บรรยากาศที่มืดหม่นที่นี่ถูกขจัดออกไปอย่างแท้จริงเมื่อกระทรวงคมนาคมระบุให้สถานีรถไฟหง็อกโหยเป็นส่วนหนึ่งของระบบรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้

ข้อมูลข้างต้นทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตThanh Tri (ฮานอย) เจริญรุ่งเรือง โดยเฉพาะในตำบล Ngoc Hoi ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานี ตามที่ชาวบ้านในพื้นที่ระบุว่า พื้นที่นี้มีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงต้นปี เนื่องมาจากความนิยมใช้ที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยโดยทั่วไป จากนั้นเมื่อมีข้อมูลใหม่เกี่ยวกับรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ ราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยรอบๆ พื้นที่ก่อสร้างสถานีก็ถูกปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

หากปลายไตรมาสแรกปี 2567 ผู้ซื้อยังสามารถหาที่ดินพร้อมช่องจอดรถหน้าประตูได้ในราคาประมาณ 60 ล้านดอง/ตรม. ขณะนี้ราคาได้เพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 80 ล้านดอง/ตรม. แล้ว สำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ ราคาอยู่ที่มากกว่า 110 ล้านดอง/ตรม.

สำหรับโครงการระดับชาติที่สำคัญ ความคืบหน้าในการก่อสร้างอาจใช้เวลานานหลายปี ดังนั้นหากนักลงทุนต้องกู้ยืมเงินก็จะต้องเผชิญกับความเสี่ยงในการตัดขาดทุน

“ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟหง็อกฮอยซึ่งมีศักยภาพทางการเงิน 3-4 พันล้านดอง นักลงทุนมักจะประสบปัญหาในการซื้อที่ดินพร้อมรถยนต์จอดอยู่หน้าประตู หากมีก็มักจะเป็นแปลงเล็กหรือมีฮวงจุ้ยไม่ดี” นายซวน ทานห์ นายหน้ากล่าว

ปริมาณอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่มีอยู่ในตลาดมีอยู่ค่อนข้างจำกัด สำหรับที่ดินทำเลสวย ซอยกว้าง จะมีการคำนวณสภาพคล่องเป็นรายสัปดาห์ ในมือของ "นักเล่นเซิร์ฟ" ที่มีประสบการณ์ ที่ดินผืนนี้สามารถทำกำไรได้หลายร้อยล้านดองภายในเวลาอันสั้น

“ตำบลง็อกฮอยและตำบลใกล้เคียง เช่น ไดอัง เลียนนิญ นีเค และคานห์ฮา เป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในอำเภอทานห์ทรี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตำบลไดอังและเลียนนิญจะเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามากที่สุดในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อมีเขตเมืองเพิ่มขึ้นอีกสองแห่งในปี 2571 และ 2572” นายทานห์กล่าว

ตามข้อมูลของ CBR พบว่าอสังหาริมทรัพย์ใกล้สถานีรถไฟจะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าบริเวณอื่นประมาณ 10-20% หากเกิดวิกฤตตลาดอสังหาฯ โครงการบ้านจัดสรรที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าได้สะดวกจะฟื้นตัวได้เร็วยิ่งขึ้น

ระวังการซื้อที่ดิน “ติดขัด” ในการวางแผน

นาย Nguyen Huu Cuong ประธาน Hanoi Real Estate Club (HNREA) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่า เป็นเรื่องธรรมดาที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง แนวโน้มนี้เกิดขึ้นในกรณีของถนนวงแหวนหมายเลข 4 เมื่อนักลงทุนรีบเร่ง "สำรวจ" แปลงที่ดินรอบเส้นทางเพื่อดำเนินการวางแผนล่วงหน้า

“ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นตามข้อมูลผังเมืองอย่างเป็นทางการจากหน่วยงานรัฐบาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของระบบรถไฟความเร็วสูงเหนือ-ใต้ นี่เป็นโครงการสำคัญ ดังนั้น ไม่เพียงแต่ผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ทุกคนต่างก็ตื่นเต้นกับข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการอันยิ่งใหญ่นี้” นายเกวงกล่าว

อย่างไรก็ตาม ประธาน HNREA ยังเน้นย้ำอีกว่าผู้ซื้อจำเป็นต้องกำหนดขอบเขตการวางแผนของโครงการให้ชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงการต้องขออนุญาตใช้พื้นที่ นี่จะเป็นหนึ่งในปัจจัยที่จะกำหนด “กำไรหรือขาดทุน” ของแปลงที่ดิน นอกจากนี้ นักลงทุนจะต้องหาข้อมูลด้วยว่าที่ดินดังกล่าวได้รับประโยชน์จากระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของรัฐหรือโครงการสวัสดิการสังคมหรือไม่

“เราสามารถพิจารณาเรื่องนี้ได้จากการวางแผนโดยละเอียด การวางแผนระดับภูมิภาค การวางแผน 1/2,000 การวางแผน 1/500... หากนักลงทุนมั่นใจว่าที่ดินนั้นไม่ 'ได้รับผลกระทบ' จากการวางแผน ก็ถือว่าชนะเพียงบางส่วน หากไม่เป็นเช่นนั้น ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นก็สูงมาก แม้แต่กรณีที่ผู้ขายปลอมแปลงสถานที่สำคัญของการวางแผนเพื่อกระทำการฉ้อโกงก็ยังมีมาแล้ว” นายเกวงเตือน

นอกเหนือจากปัจจัยในการวางแผนแล้ว ผู้เชี่ยวชาญจาก HNREA ยังตั้งข้อสังเกตว่านักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาถึงความมั่นคงทางการเงินของตนเอง วัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดิน และ "สัญชาตญาณ" ของตนเองด้วย นายเกวง กล่าวว่า ที่ดินที่ "ตามมา" โครงการนี้จะเหมาะสำหรับนักลงทุนระยะกลางและระยะยาว และจะไม่ขึ้นอยู่กับการกู้ยืมทางการเงินมากนัก

“ผู้ซื้อต้องรักษาสมดุลระหว่างความสามารถในการชำระเงินและไม่ยอมให้อารมณ์มามีอิทธิพล สำหรับโครงการสำคัญระดับชาติ ความคืบหน้าในการก่อสร้างอาจใช้เวลานานหลายปี ดังนั้น หากนักลงทุนต้องกู้เงินและไม่มั่นใจในระยะสั้น พวกเขาอาจเสี่ยงต่อการลดการสูญเสีย” นายเกวงเตือน

ในทำนองเดียวกัน นาย Ngo Xuan Chuc นักลงทุนและผู้อำนวยการของบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย กล่าวว่าในช่วงแรก ตลาดมักจะตอบสนองเชิงบวกต่อข้อมูลการวางแผนเสมอ ดังนั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว หลังจากที่ราคาเพิ่มขึ้นแล้ว ความรู้สึกของตลาดจะกลับมาคงที่อีกครั้ง และทำให้ระดับราคาค่อยๆ ลดลง หรืออาจปรับตัวลงในบางจุดที่ราคาสูงผิดปกติก็ได้

“สถานีรถไฟ Ngoc Hoi เป็นสถานีรถไฟที่ใหญ่ที่สุดในภาคเหนือ และขอบเขตการวางแผนอาจมีการปรับเปลี่ยนและขยายได้ หากนักลงทุนโชคไม่ดีพอที่จะซื้อที่ดินในผังเมือง พวกเขาจะถือว่าขาดทุน แม้จะปรับใช้รายการราคาที่ดินใหม่ ระดับการชดเชยจะไม่เท่ากับราคาตลาด เมื่อพิจารณาจากกรอบราคาที่ดินปัจจุบัน ระดับการชดเชยจะน้อยกว่า 1/3 ของราคาจริง” นาย Chuc กล่าวอย่างตรงไปตรงมา

ตามที่นักลงทุนรายนี้กล่าว ขนาดของโครงการนั้นใหญ่มาก ดังนั้นการเคลียร์พื้นที่จึงไม่สามารถเกิดขึ้นได้ในชั่วข้ามคืน ระยะเวลาในการดำเนินโครงการจึงอาจจะยาวนานกว่าที่คาดไว้ ดังนั้น สำหรับนักลงทุนที่มีทุนน้อยและจำเป็นต้องกู้เงินจากธนาคาร ควรพิจารณาให้รอบคอบ หลีกเลี่ยงการถูกหลอกหลอนด้วยความรู้สึก FOMO (กลัวพลาด) และการวางเงินโดยอาศัยข่าวลือ