ยุคแห่งผลกำไรมหาศาลของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะผ่านพ้นไปในไม่ช้าหรือไม่?

เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน รัฐบาล ได้ออกพระราชกฤษฎีกา 71/2024 ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน เพื่อให้เนื้อหาของกฎหมายที่ดินปี 2024 เป็นรูปธรรมมากขึ้น ระเบียบใหม่นี้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินในแต่ละกรณี ซึ่งจะช่วยเร่งกระบวนการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ของภาคธุรกิจในปัจจุบัน

กฎหมายที่ดินปี 2024 ระบุว่าการใช้ราคาจากตารางราคาที่ดินจะแพร่หลายมากขึ้น อย่างไรก็ตาม คาดว่าตารางราคาที่ดินปัจจุบันจะยังคงใช้ต่อไปจนถึงสิ้นปี 2025

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์รายนี้ประเมินว่า การประเมินมูลค่าหรือการตีราคาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กฎระเบียบที่ออกใหม่นั้น ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่ "ก้าวกระโดด" ใดๆ ดังนั้น กฎหมายจึงยังคงกำหนดวิธีการกำหนดราคาที่ดินตามกฎระเบียบเดิม (โดยยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้การหักลบ)

การประเมินมูลค่าที่ดินยังคงได้รับอิทธิพลอย่างมากจากการตัดสินใจโดยใช้ดุลพินิจของผู้ประเมิน กระบวนการประเมินขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น ทำเลที่ตั้ง วัตถุประสงค์ ข้อดี และช่วงเวลา ซึ่งนำไปสู่การปรับปรุงเชิงคุณภาพโดยอิงจากเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ เพื่อให้ได้มูลค่าที่ปรับแล้วอย่างแท้จริง

การประเมินและมุมมองของหน่วยงานที่มีอำนาจในการกำหนดราคาที่ดินและหน่วยงานหลังการตรวจสอบ (เช่น ผู้ตรวจสอบ ผู้สอบบัญชี หรือหน่วยงานสืบสวน) อาจแตกต่างกันเมื่อนำมาเปรียบเทียบกัน ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อกล่าวหาเรื่องความสูญเสียในการกำหนดราคาที่ดินได้ง่าย

ตามที่นายตวนกล่าว ในบริบทเช่นนี้ วิธีแก้ปัญหาที่ "ปลอดภัย" สำหรับฝ่ายประเมินราคาคือ การกำหนดราคาที่ดินให้สูงขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกกล่าวหาว่าทำให้งบประมาณขาดดุล ดังนั้น วิธีการกำหนดราคาที่ดินจึงตั้งอยู่บนพื้นฐานเก่า และแม้จะมีการปรับเปลี่ยนเพื่อให้สะท้อนความเป็นจริง ก็ยากที่จะคาดหวังการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญได้

ทนายความตวนแสดงความคิดเห็นว่า แม้กระบวนการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการปรับปรุงไปบ้างแล้ว แต่ก็อาจยังคงเป็น "อุปสรรค" หากความกลัวที่จะทำผิดพลาดและการรับผิดชอบในหมู่ผู้ที่ดำเนินการตามกระบวนการนั้นยังไม่ดีขึ้น

ธุรกิจใหม่ ๆ นั้น "ถูกทำลาย" ได้ง่ายมาก

ความไม่แน่นอนของวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินอาจนำไปสู่การล้มเหลวของธุรกิจใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาด หากธุรกิจเหล่านั้นขาดความสามารถทางการเงินและกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สูงเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประสบปัญหาและอาจถึงขั้นขาดทุนอย่างหนัก หากพวกเขาไม่สามารถหาเงินทุนที่จำเป็นมาจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ ธุรกิจเหล่านั้นก็จะตกอยู่ในภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก: การคืนที่ดินให้รัฐเพื่อชำระหนี้ไม่ใช่ทางเลือก และการดำเนินโครงการต่อไปก็เป็นไปไม่ได้เช่นกันเนื่องจากขาดเงินทุนในการก่อสร้าง

ทนายความ ฟาม ทันห์ ตวน กล่าวว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นส่วนสำคัญของโครงสร้างต้นทุนโดยรวมเมื่อนักลงทุนกำหนดราคาขายในภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม วิธีการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันของหน่วยงานภาครัฐอาจทำให้ยากต่อการประเมินราคาในระหว่างกระบวนการเตรียมการลงทุน ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงในการขาย การแสวงหาประโยชน์ และการประเมินประสิทธิภาพการลงทุน

เพื่อลดความเสี่ยงนี้ เขาแนะนำให้ธุรกิจต่างๆ พิจารณาเข้าร่วมโครงการผ่านกระบวนการประมูล ซึ่งจะช่วยให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (ราคาเริ่มต้น) ถูกกำหนดไว้อย่างชัดเจน ขจัดปัจจัย "ไม่แน่นอน" ที่ธุรกิจต่างๆ เผชิญอยู่ในปัจจุบันในโครงการที่การชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ทำล่วงหน้า ซึ่งนำไปสู่การจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน