นครโฮจิมินห์ยังไม่ได้ตัดสินใจว่าจะใช้รายการราคาที่ดินใหม่เมื่อใด แต่สิ่งที่ผู้คนกังวลคือ หากรายการราคาที่ดินใหม่นี้ได้รับการอนุมัติ จะส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างไร

ราคาที่ดินใหม่ไม่กระทบธุรกิจอสังหาฯ

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ ชี้แจงกรณีมีข้อกังวลว่าการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่จะกระทบต่อราคาขายผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ เหตุเพราะการปรับบัญชีราคาที่ดินจะไม่กระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดโดยใช้วิธีส่วนเกิน

ดังนั้นผลลัพธ์ของการกำหนดราคาที่ดินจะแตกต่างกันกับราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเนื่องจากได้รวมต้นทุนโครงการไว้ในราคาที่ดินแล้ว

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม พิจารณาแล้ว เห็นว่า การออกบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ ไม่ทำให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดสูงขึ้น

นอกจากนี้ ราคาที่ดินเกษตรในบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังสูงกว่าเดิม ทำให้ช่องว่างค่าเช่าที่ดินสมดุลมากกว่าความเป็นจริง ส่งผลให้การหักลดหย่อนภาษีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส เปิดเผย ยุติธรรม และสมเหตุสมผลมากขึ้นเมื่อต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้นราคาขายจะขึ้นอยู่กับตลาด

“การดำเนินกิจการโดยทั่วไปจะไม่ถูกกระทบจากบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว เนื่องจากระยะเวลาการยื่นขอบัญชีราคาที่ดินมีเฉพาะวันที่ 1 สิงหาคม ถึง 31 ธันวาคม 2567 เท่านั้น” กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าว

บางธุรกิจจะมีข้อได้เปรียบ

นายวัน เวียด ซอน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท นามลองแลนด์ กล่าวว่า หากใช้รายการราคาที่ดินใหม่นี้ จะเกิดประโยชน์ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง นายสน กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ ที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่และมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่แล้วเสร็จจะมีข้อได้เปรียบ

นอกจากนี้ นายซอน กล่าวว่า การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด จะทำให้สะท้อนต้นทุนที่ธุรกิจใช้จ่ายไปกับการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ได้อย่างแม่นยำ

อย่างไรก็ตาม นายซอน ให้ความเห็นว่า การกระทำดังกล่าวจะส่งผลให้ราคาผลผลิตของโครงการเพิ่มสูงขึ้น

ขณะเดียวกัน นายเล ฮู เหงีย รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การปรับขึ้นราคาที่ดินไม่กระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกิน และโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จึงไม่ได้รับผลกระทบ

ทั้งนี้ รายการราคาที่ดินดังกล่าวจะส่งผลโดยตรงต่อประชาชนในการซื้อ-ขายและโอนกรรมสิทธิ์ โดยจะต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่สูงกว่าระดับเดิม โดยระดับสูงสุดหรือต่ำสุดขึ้นอยู่กับราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ตามรายการราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นายเหงีย กล่าวว่า เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ประชาชนจะได้รับเงินชดเชยและการอนุมัติที่ดินที่สูงขึ้น ดังนั้นจึงง่ายกว่าที่จะขอความเห็นชอบจากประชาชนและส่งมอบที่ดินได้เร็วยิ่งขึ้น

ในขณะเดียวกัน ตัวแทนของบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งกล่าวว่า ในกรณีที่บริษัทตกลงชดเชยตามราคาตลาด เมื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน บริษัทสามารถหักค่าชดเชยที่ชำระไว้ล่วงหน้าตามบัญชีราคาที่ดินได้เท่านั้น

ในความเป็นจริง ธุรกิจต่างๆ จะได้รับประโยชน์จากการชดเชยที่รวดเร็วยิ่งขึ้นและเวลาในการเคลียร์พื้นที่มากกว่าการจัดซื้อและจัดสรรที่ดินของรัฐ แต่แน่นอนว่าต้นทุนที่ธุรกิจต้องจ่ายก็จะสูงกว่า