ตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 จะมีการบังคับใช้มาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อดัชนีราคาธุรกรรมผันผวนมากกว่า 20% ในเวลา 3 เดือน หรือเมื่อตลาดมีความผันผวนอื่นๆ ที่เป็นภัยคุกคามต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและสังคม อย่างไรก็ตาม VARS กล่าวว่านี่เป็นเรื่องยากที่จะดำเนินการได้ เนื่องจากระบบฐานข้อมูลในปัจจุบันยังไม่สมบูรณ์และแม่นยำเพียงพอ

VARS เชื่อว่าการควบคุมตลาดผ่านนโยบายสินเชื่อเป็นวิธีแก้ปัญหาที่มีประสิทธิผลในการรับรองการพัฒนาที่ยั่งยืนและมั่นคง ในขณะเดียวกันก็ป้องกันผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจ

ประการแรก VARS เสนอให้เข้มงวดสินเชื่อสำหรับนักเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เพื่อลดการกู้ยืมเพื่อเก็งกำไรหรืออัตราส่วนทางการเงินที่มากเกินไป สถาบันสินเชื่อสามารถลดขีดจำกัดการปล่อยสินเชื่อได้โดยการปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า กำหนดอัตราส่วนมูลค่าสุทธิที่สูงขึ้น หรือใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์สองแห่งขึ้นไป

นอกจากนี้ VARS ยังได้เสนอให้เสริมสร้างการติดตามและการจัดการสินเชื่อ รัฐบาลสามารถนำกฎระเบียบควบคุมคุณภาพสินเชื่อมาใช้ โดยกำหนดให้ธนาคารต้องรายงานรายละเอียดสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มความสามารถในการติดตามความเสี่ยง

นอกจากนี้ รัฐต้องจัดตั้งกลไกสินเชื่อลำดับความสำคัญสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม สนับสนุนการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

VARS ยังแนะนำนโยบายผ่อนปรนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหรือกลุ่มที่มีความสำคัญอื่น ๆ อีกด้วย โดยเฉพาะการลดอัตราดอกเบี้ยและสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษแก่คู่แต่งงานใหม่ จะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดและสังคม

“เพื่อให้การดำเนินนโยบายต่างๆ ดำเนินไปอย่างถูกต้อง เหมาะสม รัฐบาลจำเป็นต้องจัดทำระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และอัปเดตเป็นประจำ เพื่อให้สามารถแยกแยะระหว่างผู้ซื้อบ้านตัวจริงและนักเก็งกำไรที่แสวงหากำไรได้ชัดเจน” VARS เน้นย้ำ

VARS ยังแนะนำให้รวมนโยบายสินเชื่อเข้ากับมาตรการทางภาษี เช่น ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ หรือภาษีทรัพย์สิน เพื่อให้การกำกับดูแลตลาดมีความครอบคลุมมากขึ้น อย่างไรก็ตาม จำเป็นที่จะต้องแน่ใจว่านโยบายเหล่านี้ถูกนำไปใช้อย่างยืดหยุ่นเพื่อรักษาเสถียรภาพของคำสั่งซื้อในตลาดและจำกัดความเสี่ยง

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตร็อง ติงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ เห็นด้วยกับมุมมองที่ว่าการควบคุมตลาดผ่านนโยบายสินเชื่อจะช่วยให้หน่วยงานจัดการเสริมสร้างบทบาทการควบคุมในบริบทของความผันผวนที่รุนแรงของอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา สถานการณ์ที่กลุ่มเก็งกำไรและนายหน้าบางราย "ปรับราคาให้พุ่งสูงและสร้างคลื่น" ได้กลายมาเป็นเรื่องปกติ ในเวลาเดียวกัน การบริหารจัดการที่ไม่เข้มงวดทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ผันผวนอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้เกิดผลกระทบตามมา

การควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านนโยบายสินเชื่อไม่ใช่เรื่องใหม่ หลายประเทศได้นำไปประยุกต์ใช้อย่างประสบความสำเร็จ

ในสหรัฐอเมริกา หลังจากวิกฤติการณ์ทางการเงินในปี 2008 ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ได้ลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและความต้องการซื้อบ้าน ขณะเดียวกันก็ใช้มาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวดเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีความเสี่ยงสูง รัฐบาลสหรัฐฯ ยังมีโครงการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก เช่น โครงการ FHA ที่มีเงินดาวน์ต่ำและอัตราดอกเบี้ยที่พิเศษ

ในประเทศแคนาดา รัฐบาลได้กำหนดกฎเกณฑ์อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อจำกัดการปล่อยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง ผู้ซื้อบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น โตรอนโตและแวนคูเวอร์ จะต้องวางเงินมัดจำที่สูงขึ้นเมื่อขอกู้เงินจำนอง

ประเทศอื่นๆ จำนวนมาก เช่น ออสเตรเลียและแคนาดา ยังได้กำหนดการควบคุมสินเชื่อกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติเพื่อป้องกันการเก็งกำไรและปกป้องผู้มีรายได้ปานกลาง

“นโยบายที่ประเทศต่างๆ นำไปปฏิบัติได้สำเร็จสามารถเป็นบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับเวียดนามได้อย่างแน่นอน” VARS แสดงความคิดเห็น

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แสดงให้เห็นสัญญาณของการเก็งกำไรและการแสวงกำไรเกินควร จากรายงานที่ส่งถึงสำนักงานรัฐบาล กระทรวงก่อสร้างประเมินว่า การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์เป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพื้นที่เมืองบางแห่งสูงขึ้น กระทรวงได้เสนอวิธีแก้ปัญหาต่างๆ มากมายเพื่อควบคุมตลาด รวมถึงการเก็บภาษีทรัพย์สินลำดับที่ 2 และทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้าง กระทรวงการคลังก็เห็นด้วยและจะศึกษาแนวทางแก้ไขปัญหานี้ต่อไป

อัน เหียน