เสนอให้เข้มงวดสินเชื่อกับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

ตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะถูกบังคับใช้เมื่อดัชนีราคาซื้อขายผันผวนมากกว่า 20% ภายใน 3 เดือน หรือเมื่อตลาดมีความผันผวนอื่นๆ ที่เป็นภัยคุกคามต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและสังคม อย่างไรก็ตาม VARS เชื่อว่าการดำเนินการดังกล่าวเป็นเรื่องยาก เนื่องจากระบบฐานข้อมูลปัจจุบันยังไม่สมบูรณ์และแม่นยำเพียงพอ

VARS เชื่อว่าการควบคุมตลาดผ่านนโยบายสินเชื่อเป็นวิธีแก้ปัญหาที่มีประสิทธิภาพเพื่อให้แน่ใจว่าการพัฒนามีความยั่งยืนและมั่นคง ขณะเดียวกันก็ป้องกันผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจ

ประการแรก VARS เสนอให้เข้มงวดสินเชื่อสำหรับนักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อลดการกู้ยืมเพื่อเก็งกำไรหรือภาระหนี้ทางการเงินที่มากเกินไป สถาบันสินเชื่อสามารถลดวงเงินกู้ได้โดยการปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า กำหนดอัตราส่วนทุนที่สูงขึ้น หรือกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์สองแห่งขึ้นไป

นอกจากนี้ VARS ยังเสนอให้เสริมสร้างการติดตามและบริหารจัดการสินเชื่อ รัฐบาล อาจนำกฎระเบียบควบคุมคุณภาพสินเชื่อมาใช้ โดยกำหนดให้ธนาคารต่างๆ ต้องรายงานรายละเอียดสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น ซึ่งจะช่วยพัฒนาความสามารถในการติดตามความเสี่ยง

นอกจากนี้ รัฐต้องจัดตั้งกลไกสินเชื่อลำดับความสำคัญสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคม สนับสนุนการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสังคมและบ้านราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

VARS ยังแนะนำให้ผ่อนคลายนโยบายสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหรือกลุ่มที่มีความสำคัญอื่นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลดอัตราดอกเบี้ยและการสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษแก่คู่แต่งงานใหม่ จะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดและสังคม

“เพื่อให้การดำเนินนโยบายต่างๆ เป็นไปอย่างถูกต้อง รัฐบาลจำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และอัปเดตเป็นประจำ เพื่อให้สามารถแยกแยะระหว่างผู้ซื้อบ้านจริงและนักเก็งกำไรที่แสวงหากำไรได้อย่างชัดเจน” VARS เน้นย้ำ

VARS ยังแนะนำให้รวมนโยบายสินเชื่อเข้ากับมาตรการภาษี เช่น ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือภาษีทรัพย์สิน เพื่อควบคุมตลาดให้ครอบคลุมมากขึ้น อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมั่นใจว่านโยบายเหล่านี้ได้รับการนำไปใช้อย่างยืดหยุ่นเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดและจำกัดความเสี่ยง

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ จ่อง ถิญ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ เห็นด้วยกับมุมมองที่ว่าการกำกับดูแลตลาดผ่านนโยบายสินเชื่อจะช่วยให้หน่วยงานบริหารจัดการสามารถเสริมสร้างบทบาทการควบคุมในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนอย่างรุนแรง ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา สถานการณ์ของนักเก็งกำไรและนายหน้าบางกลุ่มที่ "ทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้นและสร้างคลื่น" กลายเป็นเรื่องปกติ ขณะเดียวกัน ความหละหลวมในการบริหารจัดการก็ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ผันผวนอย่างรุนแรง ส่งผลให้เกิดผลกระทบตามมา

การควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านนโยบายสินเชื่อไม่ใช่เรื่องใหม่ หลายประเทศได้นำนโยบายนี้ไปใช้อย่างประสบความสำเร็จ

ในสหรัฐอเมริกา หลังวิกฤตการณ์ทางการเงินปี 2008 ธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและความต้องการที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็กำหนดมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวดเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทซับไพรม์ รัฐบาลสหรัฐฯ ยังมีโครงการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก เช่น โครงการ FHA ที่ให้เงินดาวน์ต่ำและอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

ในแคนาดา รัฐบาลได้เข้มงวดกฎเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เพื่อป้องกันการปล่อยกู้ที่มีความเสี่ยง ผู้ซื้อบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น โตรอนโตและแวนคูเวอร์ จำเป็นต้องวางเงินดาวน์ที่สูงขึ้นเมื่อกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

ประเทศอื่นๆ จำนวนมาก เช่น ออสเตรเลียและแคนาดา ยังได้กำหนดการควบคุมสินเชื่อกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและปกป้องผู้มีรายได้ปานกลาง

“นโยบายที่ประเทศต่างๆ นำไปใช้ได้สำเร็จนั้นสามารถเป็นบทเรียนอันมีค่าสำหรับเวียดนามได้อย่างแน่นอน” VARS แสดงความคิดเห็น

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการเก็งกำไรและการแสวงหากำไรเกินควร ในรายงานที่ส่งถึงสำนักงานรัฐบาล กระทรวงการก่อสร้างประเมินว่าการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์เป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองบางแห่งพุ่งสูงขึ้น กระทรวงได้เสนอแนวทางแก้ไขมากมายเพื่อควบคุมตลาด รวมถึงการเรียกเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์มือสองและอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้าง กระทรวงการคลังเห็นชอบและกล่าวว่าจะศึกษาและนำแนวทางแก้ไขนี้ไปปฏิบัติ

อัน เหียน