ข้อเสนอฉบับล่าสุดเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์

จากข้อมูลของ HoREA ราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินฉบับใหม่โดยทั่วไปสูงกว่ารายการราคาที่ดินฉบับปัจจุบันปี 2020 ที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ถึง 10-20 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในบางพื้นที่ของอำเภอหนึ่งและสี่ตำบล ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นกว่า 30 เท่า และบางพื้นที่ในอำเภอฮ็อกมอนมีราคาเพิ่มขึ้นถึง 51 เท่า… อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม รายการราคาที่ดินฉบับใหม่สะท้อนราคาตลาดที่ดินเพียงประมาณ 70% เท่านั้น

จนถึงปัจจุบัน HoREA พบว่ามีเพียงนครโฮจิมินห์เท่านั้นที่ประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมถึง 31 ธันวาคม 2567

ตามข้อมูลจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กฎหมายที่ดินปี 2024 ไม่ได้กำหนดสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินอีกต่อไป และกำหนดให้ต้องปรับปรุงราคาที่ดินสำหรับการจัดสรรที่ดินใหม่ หากไม่ดำเนินการดังกล่าว จะทำให้เกิดปัญหาคอขวดในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินของครัวเรือนและบุคคล ตลอดจนค่าชดเชยสำหรับการเวนคืนที่ดินและการจัดสรรที่ดินใหม่

อย่างไรก็ตาม ตามที่นายเชาได้กล่าวไว้ วรรค 1 ของมาตรา 257 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 อนุญาตให้ใช้ตารางราคาที่ดินต่อไปได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดอาจพิจารณาปรับเปลี่ยนเพื่อให้เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในพื้นที่นั้นๆ

ตามที่นายเชาได้กล่าวไว้ หากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีความกังวลเกี่ยวกับความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดในการออกระเบียบภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ซึ่งอาจมีผลบังคับใช้ต่อไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 และระเบียบดังกล่าวมีความชัดเจนเพียงพอหรือไม่ ก็สามารถจัดทำบัญชีราคาใหม่โดยใช้สูตรดังต่อไปนี้ได้:

ราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินใหม่ = ราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินปัจจุบัน x ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินปัจจุบัน… สูตรนี้จะสอดคล้องกับข้อกำหนดในวรรค 1 มาตรา 257 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 แก้ไขปัญหาเรื่องราคาที่ดินสูงเกินไปในรายการราคาใหม่ และหลีกเลี่ยงการสร้างความตกใจให้กับผู้ที่ต้องยื่นขอใบอนุญาตใช้ที่ดิน (สมุดแดง สมุดชมพู)

นอกจากนี้ การประกาศรายชื่อราคาที่ดินใหม่ล่าสุดโดยกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จะช่วยให้ประชาชนในนครโฮจิมินห์ทราบว่า ราคาที่ดินใหม่ เมื่อนำมาใช้ตามระเบียบของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 อาจเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว ซึ่งจะทำให้ผู้ที่ต้องยื่นขอใบอนุญาตใช้ที่ดินมีเวลาเพียงพอประมาณหนึ่งปีครึ่งในการเตรียมเงินเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามราคาที่ดินใหม่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่นายเชา กล่าว ปัจจุบันเอกสารการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินทั้งหมด เมื่อรัฐรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย หรืออนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดิน เกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ไปเป็นที่อยู่อาศัย สำหรับพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่เกินกว่าขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลในนครโฮจิมินห์ จะถูกระงับไว้ที่สำนักงานสรรพากร เพื่อรอการตัดสินใจจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องว่าจะออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่หรือไม่ และระยะเวลาในการยื่นขออนุญาต หากมี