ร้านค้า 'ดินแดนทองคำ' ของฮานอยมีผู้เช่าน้อย ราคาบ้านพุ่งสูง และแม้แต่ผู้มีรายได้สูงก็ยังหาซื้อได้ยาก

ข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด: ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยกำลังกว้างขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครัวเรือนชนชั้นกลางและชนชั้นกลางระดับสูง (ภาพ: Anh Phuong)

รายได้สูงก็ซื้อบ้านยาก

ในรายงานที่เพิ่งเผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) อ้างอิงข้อมูลจากผลการสำรวจมาตรฐานการครองชีพของประชากรปี 2023 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ (GSO) โดยระบุว่ากลุ่มที่มีรายได้สูงสุด (คิดเป็น 20% ของประชากร - กลุ่มที่ 5) มีรายได้เฉลี่ยต่อคนอยู่ที่ 14.47 ล้านดองต่อเดือนในฮานอย 13.8 ล้านดองต่อเดือนในดานัง 13.26 ล้านดองต่อเดือนในนครโฮจิมินห์ 13.9 ล้านดองต่อเดือนในด่งนาย และ 18.38 ล้านดองต่อเดือนใน บิ่ญเซือง

จากข้อมูลของ VARS กลุ่มนี้คาดว่าจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย หรือโฮจิมินห์ซิตี้ได้โดยไม่ต้องพึ่งพาการสนับสนุนจากรัฐบาล อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เมื่อเผชิญกับปัญหาการเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่เหล่านี้ แม้แต่กลุ่มผู้มีรายได้สูงที่กล่าวมาข้างต้นก็ยังต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมาย

VARS คาดการณ์ว่าแต่ละครัวเรือนที่มีคนวัยทำงาน 2 คนเป็นกลุ่มรายได้สูงที่สุด โดยรายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน/ครัวเรือน หรือเทียบเท่าประมาณ 360 ล้านดองต่อปี

ความสามารถในการซื้อสูงสุดหากใช้กฎทางการเงินทั่วไปคือค่าที่อยู่อาศัยจะต้องไม่เกิน 1/3 ของรายได้ ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 6.7 ล้านดองต่อเดือน หรือเทียบเท่ากับประมาณ 80 ล้านดองต่อปี

ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในฮานอยและโฮจิมินห์มีราคาอยู่ระหว่าง 40-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่มตลาด ดังนั้น อพาร์ตเมนต์ที่มีพื้นที่ประมาณ 60 ตารางเมตรจะมีราคา 2.5-3.5 พันล้านดอง

หากกลุ่มผู้มีรายได้สูงต้องการซื้อบ้านราคา 3.5 พันล้านดอง และกู้เงินจากธนาคาร 70% ของมูลค่าบ้าน หรือ 2.45 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นระยะเวลา 20 ปี ค่าใช้จ่ายผ่อนชำระรายเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 25-27 ล้านดอง หรือคิดเป็นกว่า 300 ล้านดองต่อปี

ดังนั้น ตามข้อมูลของ VARS ที่มีอัตราผ่อนชำระสูงสุด 80 ล้านดองต่อปี กลุ่มคนเหล่านี้แทบจะไม่สามารถซื้อบ้านได้เลย

เมื่ออธิบายเหตุผลที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา VARS กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ซึ่งเกินกำลังทรัพย์ของคนส่วนใหญ่อยู่แล้ว กลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เร็วกว่าอัตราการเติบโตของรายได้หลายเท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการระบาดของโควิด-19 ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในฮานอย ดานัง และโฮจิมินห์ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยทำระดับใหม่สูงขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปี 2562

จากข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นทั้งในโครงการใหม่และเก่า โดยราคาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ต่อไตรมาส และ 22-25% ต่อปี

ข้อมูลจากช่องบัตตงซานระบุว่าราคาขายอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในปี 2564 อยู่ที่ 34-37 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2565 อยู่ที่ 38-40 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2566 ราคาขายอยู่ที่ 39-42 ล้านดอง/ตร.ม. และในปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 45-51 ล้านดอง/ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน รายได้ต่อหัวของคนในเมืองในปี 2566 จะเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 4% เมื่อเทียบกับสถิติของ GSO ในปี 2562

รายได้เฉลี่ยของกลุ่ม 5 ในฮานอยและดานังในปี 2566 จะเพิ่มขึ้นเพียง 3% และ 7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2562 ส่วนรายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้ในนครโฮจิมินห์กลับมีการเติบโตติดลบถึง 8%

ส่งผลให้ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยกว้างขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครัวเรือนชนชั้นกลางและชนชั้นกลางระดับสูง

อีกเหตุผลหนึ่ง ตามข้อมูลของ VARS คือการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม โดยมีโครงการที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 30 ล้านดองต่อตารางเมตรเพียงไม่กี่โครงการ ทำให้คนส่วนใหญ่ รวมถึงกลุ่มที่ 5 ขาดตัวเลือกที่เหมาะสม

นอกจากนี้ หนึ่งในปัจจัยหลักที่ผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นคือพฤติกรรมเก็งกำไร หลายคนซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ตั้งใจจะใช้งาน ซื้อแล้วปล่อยทิ้งไว้ รอให้ราคาเพิ่มขึ้น ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานยิ่งรุนแรงยิ่งขึ้น...

สถานประกอบการหลายแห่งบน “ดินแดนทองคำ” ในฮานอยปิดตัวลง

ในช่วงปลายปี 2567 สถานประกอบการหลายสิบแห่งบนถนน Kim Ma ซึ่งก่อนหน้านี้มีค่าเช่าแพงที่สุดแห่งหนึ่งในฮานอย ปัจจุบันปิดให้บริการและมีป้ายให้เช่า

เจ้าของบ้าน 5 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวม 200 ตารางเมตร บนถนนกิมหม่า เปิดเผยว่า ตั้งแต่ต้นปี 2567 เป็นต้นมา ร้านค้าและแบรนด์ต่างๆ บนถนนแห่งนี้ได้ทยอยย้ายออกอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้สถานที่ถูกปิดและถูกปล่อยทิ้งร้าง เป็นที่ทราบกันดีว่าบ้านหลังนี้เคยถูกเช่าในราคา 60 ล้านดองต่อเดือน ปัจจุบันราคาลดลงเหลือ 50 ล้านดองต่อเดือน แต่กว่าครึ่งปีมานี้ไม่มีผู้เช่ารายใดเลย

เจ้าของบ้าน 5 ชั้นติดถนน 2 ด้าน บนถนนกิมหม่า กล่าวว่า นอกจากจะลดค่าเช่าแล้ว เขายังสร้างเงื่อนไขให้ลูกค้าจ่ายค่าเช่าครั้งละ 3 เดือน แทนที่จะเป็น 6 เดือนเหมือนแต่ก่อน แต่ก็ยังไม่สามารถรักษาผู้เช่าไว้ได้

ถนนกิมหม่ามีความยาวประมาณ 1.5 กม. ทุกๆ ไม่กี่หลังคาเรือนจะมีร้านค้าที่มีป้าย "ให้เช่า"

ไม่เพียงแต่สถานที่ขนาดใหญ่จะว่างเปล่า แต่สถานที่ขนาดเล็กที่มีราคาเช่าตั้งแต่ 15 ถึง 20 ล้านดอง/เดือน ก็ไม่มีผู้เช่าเช่นกัน

“ก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 ร้านค้าบนถนนคิมหม่าจะถูกคนอื่นเข้ามาเทคโอเวอร์ทันทีหากร้านเหล่านั้นว่างเปล่า แต่ในตอนนี้ เจ้าของร้านค้าจำนวนมากไม่สามารถอยู่รอดได้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะราคาร้านที่สูง ส่วนหนึ่งเป็นเพราะธุรกิจไม่ดี พวกเขาจึงต้องคืนร้าน” เจ้าของร้านค้าบนถนนคิมหม่ากล่าว

จากข้อมูลของผู้อยู่อาศัยบนถนนคิมหม่า พบว่าตั้งแต่ปลายปี 2566 เป็นต้นมา ร้านค้าหลายแห่งกลับมาเปิดทำการอีกครั้งและย้ายออกไป สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากผลกระทบจากการก่อสร้างสถานีรถไฟใต้ดินที่ยืดเยื้อ ประกอบกับสภาพธุรกิจที่ย่ำแย่ หรือแม้แต่การล้มละลาย

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ วิเคราะห์ ชี้ การพัฒนาอีคอมเมิร์ซทำให้กิจกรรมการช้อปปิ้งมีความหลากหลายและยืดหยุ่นมากขึ้น...

เขตฮว่างใหม่ (ฮานอย) เตรียมเปิดประมูลที่ดินเกือบ 44,000 ตร.ม.

บริษัท Lac Viet Joint Stock Auction เพิ่งประกาศการประมูลสินทรัพย์ของศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินเขตฮวงมาย

โดยเฉพาะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านจัดสรรแนวราบ บนที่ดินแปลงรหัส TT4 ในเขตเมืองน้ำโห่ลิญดาม แขวงหว่างเลียต เขตหว่างไม กรุงฮานอย (ระยะที่ 1)

ที่ดินที่ประมูลมีเนื้อที่รวมทั้งสิ้น 43,944 ตร.ม. ประกอบด้วยที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 20,061 ตร.ม. ที่ดินสำหรับการจราจร 20,759 ตร.ม. และพื้นที่สีเขียวอีกกว่า 3,123 ตร.ม.

เนื้อที่พักอาศัยมี 10 โซน 262 แปลง ความหนาแน่นของการก่อสร้างพื้นที่ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 49.7% สูง 4 ชั้น

ราคาเริ่มต้นของรอบที่ 1 สูงกว่า 86 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาเริ่มต้นของรอบที่ 2 เป็นต้นไปจะเท่ากับราคาเสนอซื้อสูงสุดในรอบก่อนหน้า ขั้นราคาอยู่ที่ 500,000 ดอง/ตร.ม.

ค่าลงทะเบียนประมูล 4 ล้านดอง มัดจำประมูลกว่า 345 พันล้านดอง

รูปแบบการประมูล ใช้วิธีโหวตโดยตรงหลายรอบในการประมูล และต้องผ่านอย่างน้อย 3 รอบบังคับ วิธีการเสนอราคาแบบเรียงจากน้อยไปมาก

เวลาและสถานที่จำหน่ายและรับเอกสารถึงวันที่ 20 ธันวาคม เวลา 17.00 น. ณ แผนกรวมศูนย์ - คณะกรรมการประชาชนอำเภอฮวงมาย และสำนักงานใหญ่ บริษัทประมูลหุ้นร่วม Lac Viet

การประมูลจะจัดขึ้นในวันที่ 23 ธันวาคม เวลา 14.30 น. ณ หอประชุมศูนย์การเมืองเขตฮวงมาย

โครงการบ้านจัดสรรจำเป็นต้องปรึกษาหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเมื่อใด?

กระทรวงการก่อสร้างเพิ่งส่งเอกสารไปยังกรมการก่อสร้างจังหวัดห่าติ๋ญเกี่ยวกับการปรึกษาหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ต้องใช้การป้องกันประเทศและความมั่นคง

ด้วยเหตุนี้ กระทรวงการก่อสร้างจึงได้รับหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการเลขที่ 3770/SXD-QLN ลงวันที่ 15 พฤศจิกายน พ.ศ. 2567 จากกรมการก่อสร้างจังหวัดห่าติ๋ญ ซึ่งขอคำแนะนำในการขอความเห็นจากกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ต้องมีการป้องกันประเทศและความมั่นคงตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

หลังจากศึกษาแล้ว กระทรวงการก่อสร้างได้ชี้แจงดังนี้ เกี่ยวกับการหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่จำเป็นต้องมีการป้องกันประเทศและความมั่นคง ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 องค์กรและบุคคลต่างชาติได้รับอนุญาตให้ซื้อ เช่าซื้อ รับของขวัญ และสืบทอดที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เฉพาะในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่จำเป็นต้องมีการป้องกันประเทศและความมั่นคงเท่านั้น ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มาตรา 16 วรรค 2 มาตรา 17 และมาตรา 19 วรรค 3 ของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 องค์กรและบุคคลต่างชาติได้รับอนุญาตให้ซื้อ เช่าซื้อ รับของขวัญ รับมรดก และเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้เฉพาะในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่จำเป็นต้องมีการป้องกันประเทศและความมั่นคงเท่านั้น

พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 95/2024/ND-CP กำหนดให้หน่วยงานที่รับผิดชอบในการประเมินและอนุมัตินโยบายการลงทุนต้องปรึกษาหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะ เพื่อพิจารณาว่าโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ที่จำเป็นต้องมีการป้องกันประเทศและความมั่นคงหรือไม่ เพื่อพิจารณาว่าโครงการนั้นได้รับอนุญาตให้องค์กรและบุคคลต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่

ตามระเบียบนี้ รัฐอนุญาตให้เฉพาะองค์กรและบุคคลต่างชาติซื้อ เช่าซื้อ รับของขวัญ หรือรับมรดกที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น ไม่มีกฎระเบียบใดที่อนุญาตให้ใช้สิทธิที่ดินที่อยู่อาศัยในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ดังนั้น ในกรณีโครงการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ และขายให้ประชาชนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยของตนเอง จึงไม่อยู่ภายใต้การขอความเห็นชอบจากกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะ ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 6 มาตรา 15 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 95/2024/ND-CP

เกี่ยวกับการหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนที่อยู่อาศัยสังคม ตามข้อ 4 มาตรา 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 100/2024/ND-CP ลงวันที่ 26 กรกฎาคม 2567 ของรัฐบาล สำหรับโครงการลงทุนที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังทหารของประชาชน หน่วยงานที่รับผิดชอบในการประเมินและอนุมัตินโยบายการลงทุนไม่จำเป็นต้องส่งการหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับเนื้อหาที่ระบุในข้อ 6 มาตรา 15 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 95/2024/ND-CP