อพาร์ทเมนท์ในฮานอยสูญเสีย 'รูปแบบ' จำกัดจำนวนธุรกรรมต่อปีสำหรับบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯ ล่าสุด: ในเดือนพฤษภาคม 2567 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นกลุ่มเดียวที่มีการเติบโต ขณะที่กลุ่มและประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่มีความสนใจลดลง (ภาพ: Linh An)

จำนวนรายการอพาร์ทเมนท์ในฮานอยลดลง 9%

จากข้อมูลตลาดของ Batdongsan.com.vn ในเดือนพฤษภาคม 2567 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นตลาดเดียวที่มีการเติบโต ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่มีความสนใจลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความสนใจในตลาดอพาร์ตเมนต์ในตลาดซื้อขายในเดือนพฤษภาคมเพิ่มขึ้น 9% และตลาดเช่าเพิ่มขึ้น 6%

ที่น่าสังเกตคือ ในเดือนมิถุนายน ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยไม่สามารถรักษาโมเมนตัมการเติบโตได้เหมือนในเดือนพฤษภาคม ซึ่งระดับความสนใจยังคงเท่าเดิมกับเดือนก่อนหน้า และจำนวนประกาศขายลดลง 9% ในตลาดซื้อขาย ส่วนตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยก็มีพัฒนาการที่ไม่ค่อยดีนัก โดยระดับความสนใจเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเพียง 4% แต่จำนวนประกาศขายลดลงเล็กน้อยเพียง 4%

จากข้อมูลของ Batdongsan.com.vn พบว่าภาวะถดถอยของตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นส่วนหนึ่งของภาวะถดถอยโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย โดยความสนใจในตลาดโดยรวมลดลง 9% และจำนวนประกาศขายลดลง 6% เกือบทุกเขตในฮานอยมีอัตราการลดลง 3-19%

ไม่เพียงแต่อพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่ตลาดและประเภทอื่นๆ ก็มีจำนวนผู้สนใจและจำนวนประกาศขายลดลงเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ตลาดซื้อขายบ้านส่วนตัวในฮานอยมีความสนใจลดลง 16% จำนวนประกาศขายลดลง 3% ความสนใจในที่ดินลดลง 16% แต่จำนวนประกาศขายยังคงเท่าเดิม โดยตลาดบ้านติดถนนในฮานอยมีสัดส่วนใกล้เคียงกันที่ 14% และ 10% ตามลำดับ ตลาดวิลล่าในฮานอยก็ไม่ดีขึ้นเช่นกัน โดยความสนใจลดลง 11% และจำนวนประกาศขายลดลง 12%

ในตลาดเช่า อพาร์ตเมนต์และหอพักเป็นเพียงสองกลุ่มเท่านั้นที่มีความสนใจเพิ่มขึ้น โดยมีตัวเลขเฉพาะอยู่ที่ 4% และ 5% อย่างไรก็ตาม จำนวนประกาศขายของทั้งสองกลุ่มนี้ลดลง แสดงให้เห็นว่าอุปทานในเดือนที่ผ่านมามีไม่มาก โดยมีการลดลงอย่างชัดเจนที่ 4%

สำหรับบ้านเช่าส่วนตัว ระดับความสนใจและจำนวนประกาศขายบ้านส่วนตัวลดลง 7% ส่วนทาวน์เฮาส์ ระดับความสนใจลดลง 13% จำนวนประกาศขายเพิ่มขึ้น 6% ส่วนสำนักงานลดลง 9% จำนวนประกาศขายลดลง 15%

จากการสำรวจจริงที่จัดทำโดย Batdongsan.com.vn พบว่าระดับราคาตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยหรือคงเดิมเมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2568 โดยราคาขายอพาร์ตเมนต์ในโครงการ Hei Tower เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 4.9-5.2 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์สำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เป็น 4.95-5.3 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอนอยู่ที่ 5.3 พันล้านดองหรือมากกว่า ในโครงการ Hapulico Complex ราคาอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำเพิ่มขึ้นจาก 4.1-4.3 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ เป็น 4.2-4.4 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ สำหรับอพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอนในโครงการ Bohemia Residence ยังคงเปิดขายในราคา 7-7.3 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

คาดว่าราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมภาคเหนือจะมีแนวโน้มปรับเพิ่มต่อเนื่อง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยกิจกรรมการนำเข้า-ส่งออกและการผลิตยังคงส่งสัญญาณฟื้นตัว โดยมูลค่าการนำเข้า-ส่งออกรวมเพิ่มขึ้น 15.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แตะที่ 368.53 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ

รายงานไตรมาสที่ 2 ของ CBRE ระบุว่าสำหรับตลาดที่ดินอุตสาหกรรม ราคาที่ดินอุตสาหกรรมในตลาดชั้น 1 ในภาคเหนือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 134 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ระยะเวลาคงเหลือ พื้นที่ดูดซับใน 6 เดือนแรกของปี 2567 มีจำนวนมากกว่า 220 เฮกตาร์ ช่วยให้อัตราการครอบครองที่ดินในภาคเหนือยังคงอยู่ที่ 83% เพิ่มขึ้น 0.4 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ผู้ผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ยังคงเป็นผู้นำตลาดภาคเหนือ โดยมีธุรกรรมขนาดใหญ่จาก Victory Giant หรือ Foxconn ใน บั๊กนิญ

สำหรับตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปในภาคเหนือ ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2567 มีคลังสินค้าสำเร็จรูปในตลาดระดับ 1 ที่สร้างเสร็จประมาณ 225,000 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็น 95% ของพื้นที่ทั้งหมด พื้นที่ดูดซับของโรงงานสำเร็จรูปก็โดดเด่นเช่นกัน และสูงกว่าพื้นที่ดูดซับของคลังสินค้าสำเร็จรูปถึง 4 เท่า ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี พ.ศ. 2567 อัตราการครอบครองของโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 89% ขณะที่คลังสินค้าในภาคเหนือยังคงรักษาอัตราการครอบครองไว้ที่ 79%

ราคาเช่าโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 4.9 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน และคลังสินค้าสำเร็จรูปอยู่ที่ 4.6 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน ลดลง 1.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เซมิคอนดักเตอร์ เฟอร์นิเจอร์ และโลจิสติกส์ เป็นผู้เช่าคลังสินค้า/โรงงานสำเร็จรูปรายใหญ่ในภาคเหนือในช่วงครึ่งแรกของปีนี้

CBRE คาดการณ์ว่าในอีก 3 ปีข้างหน้า ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในภาคเหนือจะเพิ่มขึ้น 5-8% ต่อปี ขณะที่ราคาค่าเช่าคลังสินค้า/โรงงานสำเร็จรูปคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1-4% ต่อปี

โดยเฉลี่ยแล้ว กรุงฮานอยและนคร โฮจิมินห์ ขาดแคลนที่อยู่อาศัยมากกว่า 50,000 หน่วยต่อปี (ภาพ: Ke Toai)

ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยสังคมในเขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในปัจจุบัน อุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมในเมืองพิเศษสองแห่ง คือ ฮานอยและโฮจิมินห์ ยังคงขาดแคลน

VARS ระบุว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสังคมที่จดทะเบียนในเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยปี 2567 ของทั้งสองเมืองยังคงต่ำมากเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริง ตั้งแต่กลางไตรมาสแรกของปี 2567 ในการประชุมเพื่อดำเนินโครงการ “การลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยสังคมอย่างน้อยหนึ่งล้านห้องสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมในช่วงปี 2564-2573” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน แทงห์ หงี ชี้ให้เห็นว่าในปี 2567 ฮานอยจดทะเบียนอพาร์ตเมนต์เพียงประมาณ 1,181 ห้อง ขณะที่โฮจิมินห์มีมากกว่า 3,700 ห้อง

ขณะเดียวกัน ข้อมูลการวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่าโดยเฉลี่ยแล้ว ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ขาดแคลนที่อยู่อาศัยมากกว่า 50,000 หน่วยในแต่ละปี ดังนั้น แม้ว่าแผนพัฒนาของทั้งสองเมืองนี้จะได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างเต็มที่แล้ว แต่อุปทานที่อยู่อาศัยสังคมก็ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยเร่งด่วนของเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่งนี้ได้

ดังนั้น VARS เชื่อว่าเพื่อพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยสังคม โดยเฉพาะในเขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง นอกจากจะต้องอนุมัติแพ็คเกจสินเชื่อ 140 ล้านล้านดองโดยเร็ว (โดยมีธนาคารพาณิชย์เอกชนร่วมทุนอีก 4 แห่งที่ลงทะเบียนเข้าร่วมด้วยวงเงิน 5 ล้านล้านดองต่อธนาคาร) ที่ปรับไปในทิศทางที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้นแล้ว หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจำเป็นต้องติดตามอย่างใกล้ชิดและรับรองการเตรียมพร้อมอย่างเต็มที่สำหรับการนำกฎระเบียบใหม่ไปปฏิบัติ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2567/N-CP ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับมาตราต่างๆ ของพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยว่าด้วยการพัฒนาและการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยทางสังคม จะมีผลบังคับใช้พร้อมกันตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป นี่คือช่องทางทางกฎหมายแบบซิงโครนัสที่อำนวยความสะดวกในการส่งเสริมการดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมที่เริ่มต้นขึ้นในเมืองต่างๆ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง เช่น ฮานอยและนครโฮจิมินห์ อย่างต่อเนื่อง

พร้อมกันนี้ เพื่อให้เกิดการดำเนินนโยบายตามเป้าหมายอย่างมีประสิทธิภาพ และหลีกเลี่ยงการเอาเปรียบนโยบายและแนวปฏิบัติด้านลบ จึงจำเป็นต้องประชาสัมพันธ์และทำให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยสังคมมีความโปร่งใส ตรวจสอบและให้แน่ใจว่ามีผู้สนใจซื้อ เช่า และเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคมอย่างถูกต้องอย่างใกล้ชิด

ในเขตเมืองพิเศษสองแห่ง การจะมีกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม จำเป็นต้องได้รับการแทรกแซงเพิ่มเติมจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ การวางแผนกองทุนที่ดินเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมต้องมั่นใจว่ากองทุนที่ดินดังกล่าวสามารถตอบสนองความต้องการอันมหาศาลของเมืองได้

นอกจากนี้ เพื่อส่งเสริมการเติบโตและประกันความมั่นคงทางสังคม ควรมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้นสำหรับนักลงทุนที่พัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด - VARS เสนอ

บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะซื้อจะขายได้ไม่เกินปีละ 10 ครั้ง

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำธุรกรรมเกิน 10 ครั้งต่อปี และไม่เกิน 300,000 ล้านดองต่อสัญญา

บทบัญญัติข้างต้นระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 96/2024/ND-CP (พระราชกฤษฎีกา 96) ซึ่งมีรายละเอียดบทความจำนวนหนึ่งของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

พระราชกฤษฎีกากำหนดข้อกำหนดสำหรับบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไว้อย่างชัดเจน ดังนั้น บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กจึงไม่จำเป็นต้องจัดทำโครงการลงทุน

จำกัดจำนวนธุรกรรมไม่เกิน 10 ครั้งต่อปี และแต่ละสัญญาต้องไม่เกิน 300,000 ล้านดอง ในกรณีที่มีธุรกรรมเพียง 1 รายการต่อปี จะไม่นับรวมมูลค่าดังกล่าว

ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งธุรกิจ แต่จะต้องประกาศและชำระภาษี

ในทำนองเดียวกัน องค์กรที่ขายหรือให้เช่าบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างบางส่วนที่ไม่ใช่เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ก็จะถูกจำกัดจำนวนการขายเช่นกัน และจะต้องแจ้งและชำระภาษีด้วย

ดังนั้น กฎระเบียบใหม่จึงได้จำกัดจำนวนธุรกรรมและมูลค่าสัญญาในกรณีนี้ไว้โดยเฉพาะ ถือเป็นประเด็นใหม่เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ เนื่องจากกฎระเบียบเดิมไม่ได้กำหนดเงื่อนไขสำหรับบุคคลทั่วไปในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการกำหนดเกณฑ์ที่ชัดเจนสำหรับบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กจะช่วยจำกัดการเก็งกำไรและการ "เล่นเน็ต" ในตลาด