กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขได้รับการผ่านโดยรัฐสภาและจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 โดยควบคุมเงินฝากสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

โดยเฉพาะมาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แก้ไขเพิ่มเติม กำหนดว่า ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่มีสิทธิมอบอำนาจให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญาวางมัดจำ ซื้อขาย โอน หรือเช่าซื้อบ้านในงานก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้าง และสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์

พร้อมกันนี้ มาตรา 23 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติฉบับนี้ยังกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการฝากเงินและการจ่ายเงินเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอีกด้วย ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขายหรือเช่าซื้อเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยหรือก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดในการดำเนินกิจการแล้ว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ กฎระเบียบการฝากเงินดังกล่าวได้ยุติการฝากเงินในรูปแบบข้อตกลงอันยาวนานลง ในเวลาเดียวกัน กฎระเบียบการวางเงินมัดจำยังช่วยรับรองการลงนามในสัญญาและปกป้องสิทธิของผู้ซื้อบ้าน

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะพิเศษของการทำธุรกรรมการฝากเงิน ขณะเดียวกัน พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2549 และ พ.ศ. 2557 ก็ไม่ได้ควบคุมเงินฝากที่เกิดขึ้นก่อนเวลาที่โครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยจะมีสิทธิเข้าทำสัญญาหรือระดมทุนเพื่อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่ดิน

นายโจว กล่าวว่า การใช้ประโยชน์จากข้อ 1 มาตรา 328 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง 2558 ที่ไม่ได้กำหนดมูลค่าและอัตราเงินฝาก ทำให้บรรดานักเก็งกำไร นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่สุจริต ได้รับเงินฝากที่มีมูลค่าสูง ในบางกรณีสูงถึงร้อยละ 90-95 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ทำธุรกรรม หัวหน้ากลุ่มได้ตั้ง "โครงการผี" ขึ้นมาโดยไม่มีฐานทางกฎหมายเพื่อจุดประสงค์ในการฉ้อโกง ส่งผลให้เกิดการสูญเสียจำนวนมหาศาลแก่ลูกค้า และทำลายความสงบเรียบร้อยในสังคม ซึ่งมักเกิดขึ้นในกรณีฉ้อโกงที่บริษัทอาลีบาบาเป็นส่วนใหญ่

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า เงินมัดจำไม่เพียงแสดงถึงการลงนามในสัญญาซื้อขายเท่านั้น แต่ยังช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถพิจารณาความต้องการของตลาดและรับรองผลผลิตของโครงการได้อีกด้วย

“ระเบียบการฝากเงินในกฎหมายมีความสมเหตุสมผลมาก แต่จากประสบการณ์ของประเทศที่พัฒนาแล้ว พวกเขาใช้บุคคลที่สาม เช่น ธนาคารและสถาบันสินเชื่อ เพื่อดูแลและจัดการเงินจำนวนนี้ด้วยบัญชีร่วมโดยไม่ให้ “เงินไหลเข้า” กระเป๋าของผู้ลงทุน หากผู้ลงทุนไม่ปฏิบัติตามคำมั่นสัญญา ลูกค้าสามารถรับเงินคืนได้ และธนาคารจะเป็นผู้รับผิดชอบเงินจำนวนนี้” นายดิงห์เน้นย้ำ

ตามที่ผู้สื่อข่าว Dan Tri กล่าว ในความเป็นจริงมีโครงการที่อยู่อาศัยหลายโครงการที่มีการรวบรวมเงินฝากและการชำระเงินล่วงหน้าจากลูกค้าผ่านทางบริษัทนายหน้าหรือโดยตรงจากนักลงทุน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนไม่ได้ดำเนินการตามโครงการหรือดำเนินการครึ่งๆ กลางๆ แล้วหยุดไปเป็นเวลาหลายสิบปี ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านอยู่ในสถานการณ์ที่ "ทั้งร้องไห้และหัวเราะไปพร้อมกัน"

จุดร่วมของโครงการเหล่านี้ก็คือผู้ลงทุนได้ถือเงินฝากและเงินงวดล่วงหน้าของลูกค้าไว้สูงถึงหลายร้อยล้านดอง ซึ่งหลายคนต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านและจ่ายค่าเช่ารายเดือน