นั่นคือประเด็นใหม่ประเด็นหนึ่งของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย ซึ่งนำเสนอโดยนายหวู่ ดุย ดุง รองอธิบดีกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) ในงานประชุมเกี่ยวกับการเจรจา การโฆษณาชวนเชื่อ การเผยแพร่ และการบังคับใช้กฎหมายและนโยบายเกี่ยวกับธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผล ซึ่งจัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม

เงินมัดจำไม่เกิน 5% ของมูลค่าห้องชุด

เมื่อพูดถึงประเด็นใหม่ที่ส่งผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกฎหมาย 2 ฉบับว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่อยู่อาศัย นายดุงกล่าวว่ามี 6 ประเด็นใหม่ที่น่าสังเกตสำหรับผู้ลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ประการแรก เงื่อนไขในการประกอบธุรกิจโครงการที่อยู่อาศัยและก่อสร้าง ตามมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทและรูปแบบมีเงื่อนไขในการประกอบธุรกิจที่แตกต่างกัน

เช่น บ้านและงานก่อสร้างที่นำมาประกอบกิจการ จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไข ดังต่อไปนี้: การมีใบรับรองที่ดิน ซึ่งบันทึกความเป็นเจ้าของบ้านและงานก่อสร้าง ไม่ได้อยู่ในภาวะข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย งานก่อสร้าง หรือข้อพิพาทเกี่ยวกับความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหรืองานก่อสร้าง

ประการที่สอง สำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต มาตรา 23 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการต้องรับผิดชอบในการใช้เงินที่เก็บจากผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อ มาลงทุนในการก่อสร้างโครงการ บ้าน และงานก่อสร้าง ตามวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องตามที่ตกลงกันในสัญญาที่ลงนาม

ห้ามมอบอำนาจให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญามัดจำ สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างในอนาคต

ผู้ลงทุนโครงการสามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน ราคางานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างจากผู้ฝากเงิน สัญญาการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน หรือ โครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน

ต้องดำเนินการชำระหนี้ให้เสร็จสิ้นก่อนโอนที่ดินโครงการ

นอกจากนี้จุดใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจสิทธิการใช้ที่ดินยังมีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย มาตรา 32 แห่ง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดให้ผู้โอนสิทธิใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการให้บุคคลธรรมดาสร้างบ้านเองต้องปฏิบัติตามเงื่อนไข ดังต่อไปนี้

จะต้องเป็นนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน รวมทั้งค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าบริการที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน (ถ้ามี) ให้กับรัฐตามบทบัญญัติของกฎหมาย

กรณีถูกลงโทษทางปกครองฐานละเมิดอำนาจปกครองในด้านการลงทุน การก่อสร้าง ที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และภาษี จะต้องดำเนินการตัดสินใจเกี่ยวกับการลงโทษทางปกครองให้เสร็จสิ้นก่อนลงนามในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

สำหรับประเด็นใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าโครงการจะโอนได้เมื่อตรงตามเงื่อนไข เช่น ได้รับอนุมัติจากผู้ลงทุน หรือได้รับหนังสือรับรองการจดทะเบียนการลงทุน ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการลงทุน เป็นต้น ขั้นตอนการโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนให้ดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยการลงทุน

สำหรับโครงการในกรณีอื่นๆ นายกรัฐมนตรีจะมีมติให้โอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนให้กับโครงการที่นายกรัฐมนตรีเป็นผู้กำหนดนโยบายการลงทุน อนุมัตินโยบายการลงทุน และอนุมัติการลงทุน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีมติให้โอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน ซึ่งคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนดนโยบายการลงทุน อนุมัตินโยบายการลงทุน และอนุมัติการลงทุนดังกล่าว

ตามสัญญาประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดให้นักลงทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการชำระเงินตามสัญญาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสัญญาธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จากลูกค้าผ่านบัญชีที่เปิดไว้ที่สถาบันสินเชื่อในประเทศหรือสาขาธนาคารต่างประเทศที่ดำเนินการในเวียดนามอย่างถูกกฎหมาย

สำหรับองค์กรและบุคคลที่ประกอบธุรกิจบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องจัดตั้งบริษัทธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บุคคลที่ประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีใบรับรองการประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และต้องปฏิบัติงานในธุรกิจบริการพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือธุรกิจบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์