“กระทะไฟ” ประมูลที่ดินถั่นโอย 100 ล้านดอง/ตรม. ขาดทุนแล้ว!

มีกรณีตัดขาดทุน 50-100 ล้านดอง

การประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลงในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นถั่น ตำบลถั่นเกา (ถั่นโอ๋ ฮานอย ) จัดขึ้นเมื่อเช้าวันที่ 10 สิงหาคม เป็นที่ทราบกันว่าที่ดินที่จะนำมาประมูลมีพื้นที่ตั้งแต่ 60 ตร.ม. ถึง 85 ตร.ม. โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 8.6 ล้านดองต่อตร.ม. ถึง 12.5 ล้านดองต่อตร.ม.

ที่น่าสังเกตคือ เมื่อสิ้นสุดการประมูล ที่ดินหัวมุมที่มีราคาชนะสูงสุดอยู่ที่เกือบ 100.5 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า ส่วนที่ดินทั่วไปมีราคาชนะอยู่ที่ 63-80 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 5-6.4 เท่า

ที่น่าสังเกตคือ ทันทีหลังการประมูล ผู้ชนะการประมูลหลายรายเสนอราคาขายส่วนต่าง 300-500 ล้านดองต่อแปลงทันที ยกตัวอย่างเช่น แปลง LK01-4 พื้นที่ 85 ตารางเมตร ราคาที่ชนะการประมูลคือ 7.2 พันล้านดอง (84.7 ล้านดองต่อตารางเมตร) เสนอราคาส่วนต่าง 500 ล้านดอง เช่นเดียวกัน แปลง LK02-8 พื้นที่ 85 ตารางเมตร ราคาที่ชนะการประมูลคือ 7.03 พันล้านดอง (83 ล้านดองต่อตารางเมตร) เสนอราคาส่วนต่าง 500 ล้านดองเช่นกัน

ในทางกลับกัน ขณะนี้มีผู้เสนอขายบางรายที่ลดราคาขายลงเหลือประมาณ 100-200 ล้านดองต่อแปลง ซึ่งถือว่าขาดทุนเมื่อเทียบกับราคาที่ชนะการประมูล ยกตัวอย่างเช่น แปลง LK04-2 มีพื้นที่เกือบ 61 ตารางเมตร ราคาที่ชนะการประมูลมากกว่า 4.24 พันล้านดอง (เกือบ 70 ล้านดองต่อตารางเมตร) แต่ปัจจุบันมีการเสนอขายในราคา 4.1 พันล้านดอง ซึ่งขาดทุน 140 ล้านดองเมื่อเทียบกับราคาที่ชนะการประมูล

คุณถั่น ตุง นักลงทุนในถั่น โอย กล่าวว่า เขาได้ยื่นประมูลที่ดิน 4 แปลงในการประมูลเมื่อเช้าวันที่ 10 สิงหาคม แต่ไม่ได้รับเลือกเลยแม้แต่แปลงเดียว ผลการประมูลยังทำให้เขาคาดการณ์ได้ เนื่องจากราคาที่ดินของผู้ที่ขายที่ดินในบริเวณใกล้เคียงผันผวนเพียง 30-40 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น ขณะเดียวกัน โครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ก็ไม่ได้เปลี่ยนแปลงมานานหลายปีแล้ว

คุณตุง อธิบายเหตุผลที่ราคาประมูลสูงว่า ราคาเริ่มต้นและเงินมัดจำนั้นต่ำมาก เพียงประมาณ 100-200 ล้านดองเท่านั้น ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงมาประมูลด้วยความคิดที่ว่า "ชนะทั้งหมดหรือเสียอะไรเลย" หากสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างรวดเร็วในราคาส่วนต่าง 100-200 ล้านดอง พวกเขาก็จะขายทันที หากขายไม่ได้ พวกเขาก็จะยอมเสียเงินมัดจำไปเล็กน้อย

“ผมคิดว่าคงมีคนไม่น้อยที่ต้องเสียเงินมัดจำ เพราะตอนนี้มีคนขายขาดทุนเล็กน้อยประมาณ 50-100 ล้านดอง” เขากล่าวเน้นย้ำ

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าว แดนตรี พบว่าประวัติราคาที่ดินขายในตำบลถั่นกาว (Thanh Oai) บนเว็บไซต์ข่าวอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 ราคาที่ดินที่ขายมีความผันผวนอยู่ระหว่าง 14-23 ล้านดองต่อตารางเมตร ในไตรมาสแรกของปี 2567 มีความผันผวนอยู่ระหว่าง 14-32 ล้านดองต่อตารางเมตร และในไตรมาสที่สองของปี 2567 มีความผันผวนอยู่ระหว่าง 18-39 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาที่ชนะการประมูลครั้งล่าสุดสูงถึง 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งนักลงทุนมองว่าสูงผิดปกติเมื่อเทียบกับราคาตลาดที่เสนอซื้อ ดังนั้น ผู้ชนะการประมูลจึงโอนที่ดินได้ยากมาก

เพราะเหตุใดราคาชนะจึงสูงถึง 100 ล้านดอง/ตรม.?

นายเหงียน กง กวง ผู้อำนวยการศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินอำเภอถั่นโอ๋ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว เมืองดานตรี ว่า มีผู้ยื่นเอกสารประมูลประมาณ 4,600 ฉบับ แต่มีเอกสารเพียง 4,201 ฉบับจากผู้ผ่านเกณฑ์ 1,545 คนเท่านั้น

เกี่ยวกับประเด็นราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาตลาดมาก คุณกวางยืนยันว่าราคาที่ชนะการประมูลนั้นขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานของตลาด และไม่มีอะไรผิดปกติแต่อย่างใด สำหรับเรื่องราคาเริ่มต้น คุณกวางกล่าวว่า กฎระเบียบเดิมเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดินอนุญาตให้มีการจ้างที่ปรึกษาได้ โดยที่ปรึกษาได้กำหนดราคาเริ่มต้นของที่ดินแปลงดังกล่าวไว้ที่ 40-45 ล้านดองต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12 ได้เปลี่ยนแปลงวิธีการคำนวณราคาเริ่มต้น โดยพระราชกฤษฎีกากำหนดให้ราคาเริ่มต้นคำนวณโดยการคูณค่าสัมประสิทธิ์ท้องถิ่น K (ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน) ด้วยราคาในบัญชีราคาที่ดิน เนื่องจากบัญชีราคาที่ดินท้องถิ่นมีราคาต่ำ ราคาเริ่มต้นจึงต่ำอยู่ระหว่าง 8.5 ถึง 12.6 ล้าน/ตารางเมตร

นายกวางกล่าวว่า กฎระเบียบใหม่นี้ทำให้ราคาเริ่มต้นในการประมูลที่ดินต่ำ อย่างไรก็ตาม ราคาเริ่มต้นและเงินมัดจำที่ต่ำ (ประมาณ 200 ล้านดอง) ก็ดึงดูดผู้เข้าร่วมจำนวนมาก ทำให้ระยะเวลาในการกำหนดราคาเริ่มต้นสั้นลงเมื่อเทียบกับกฎระเบียบเดิมที่ใช้เวลาหลายเดือน